“Cơn khát” nhà ở giá rẻ
Những con số từ các báo cáo gần đây đã cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trên thị trường hiện đang ở mức “báo động”, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM hiện có gần 13 triệu dân, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Tốc độ tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học là 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên. Trung bình mỗi năm dân số thành phố tăng khoảng hơn 200.000 người, trong đó, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên rất thấp (năm 2017 chỉ có gần 60.000 trẻ chào đời, giảm 2,3% so với năm 2016), chủ yếu là tăng dân số cơ học từ người nhập cư.
Như vậy, cứ mỗi 5 năm, thành phố tăng dân số khoảng hơn 1 triệu người, tương đương dân số 1 quận. Điều này đã đặt ra câu hỏi rất lớn về giải pháp nào để đảm bảo nhà ở cho đối tượng này.
Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại TP.HCM hiện đang ở mức “báo động” trước tốc độ gia tăng dân số cực cao.
Bên cạnh đó, HoREA cho biết, TP.HCM có khoảng 500.000 sinh viên, trong đó, có khoảng 400.000 sinh viên chiếm khoảng 80% là người ngoại tỉnh, phần lớn thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an toàn.
Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 cần khoảng 134.000 căn.
Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cũng đã thực hiện khảo sát mẫu thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, có 10.000 cán bộ công chức; 39.000 hộ thu nhập nghèo, cận nghèo; 17.000 lao động trong khu công nghiệp. Khảo sát của Viện này cho biết, đa số trong các nhóm đối tượng đã lựa chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.
Để giải quyết “cơn khát” nhà ở, trong kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2017 - 2020, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 39 dự án nhà ở xã hội với quy mô 45.000 căn hộ. Dự kiến đến năm 2020, sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng 30.000 căn nhà ở giá rẻ.
Tuy nhiên, nếu như kế hoạch này được thực hiện hoàn chỉnh thì chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố. Trong năm 2017 thành phố đã hoàn thành 1 dự án gồm 96 căn hộ nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách, và lũy kế đã có 10.011 hộ gia đình được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại 11 dự án của các doanh nghiệp, được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Bước vào cuộc đua
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Thành phố đang quyết liệt triển khai thực hiện "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị", trong đó công tác phát triển nhà ở phục vụ an sinh xã hội được chú trọng với 12 dự án nhà tái định cư với quy mô 12.558 căn hộ và nền nhà.
Tuy nhiên, hiện chỉ có một vài doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ như Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, Công ty Hoàng Quân, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long... Trong đó, hiện chỉ còn Nam Long là đơn vị có dự án nhà ở giá rẻ bán ra thị trường, còn hai đơn vị còn lại năm 2017 không có dự án mới để bán.
Một thực tế của thị trường nhà ở giá rẻ cần được quan tâm giải quyết hiện nay là rất thiếu nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê; Chưa có dự án nhà ở thương mại bán giá rẻ (khoảng 300 - 500 triệu đồng/căn), cũng chưa có dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Bên cạnh đó, hiện đang còn 14.366 căn nhà, nền nhà tái định cư còn trống chưa có người đến ở, mà phần lớn trong số đó cần được chuyển mục đích sử dụng sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại để thu hồi vốn cho ngân sách và tránh lãng phí.
Thiết nghĩ, để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư và số lượng người tăng cơ học hàng năm của thành phố là một bài toán khó, cần sự phối hợp và nỗ lực của chính quyền thành phố, cộng đồng doanh nghiệp, trong đó, nòng cốt là các doanh nghiệp bất động sản, và có sự tham gia của cộng đồng dân cư chia sẻ chỗ ở.
HoREA đề nghị UBND TP.HCM sớm chỉ đạo việc bán đấu giá công khai quỹ nhà ở tái định cư dôi dư chuyển đổi thành nhà ở thương mại để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực.
Phát biểu tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo thành phố và doanh nghiệp năm 2018 với chủ đề “đột phá cơ chế, cùng doanh nghiệp phát triển TP.HCM nhanh, bền vững”, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu đầu tư, chuyển hướng phát triển nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và thân thiện môi trường, với các căn hộ vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.
Đồng thời cần tích cực tham gia Chương trình nhà ở xã hội, Chương trình chỉnh trang nhà ở ven và trên kênh rạch của thành phố, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, trước hết là 15 chung cư loại D (nguy hiểm) kết hợp với chỉnh trang đô thị.
Theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TP cần kiến nghị với Quốc hội và Chính phủ để tạo nguồn tái cấp vốn ngân sách cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, với lãi suất 5%/năm (áp dụng cho năm 2018) theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Nếu ngân sách Nhà nước có điều kiện thì cần hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội để làm giảm giá thành, theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Bên cạnh đó, UBND TP cần có cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3-5 triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển, và đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian (co-living space) căn hộ thuê chung hiện nay.
Lãnh đạo HoREA cũng đề nghị UBND TP xem xét ủng hộ quan điểm của Bộ Xây dựng trong Dự thảo "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam; Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng" nhằm hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2014, để có thể cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2, với tỷ lệ không quá 25% số căn hộ của tòa nhà chung cư, tại một số quận ven và các huyện ngoại thành. “Đây là tiền đề để tạo điều kiện xây dựng được "căn hộ nhỏ" có giá bán khoảng 300 - 500 triệu đồng/căn, hoặc cho thuê giá rẻ”, ông Châu nói.
Ngoài ra, ông Châu đề nghị UBND TP chủ trì để Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản được phối hợp với Liên đoàn lao động thành phố và Ban Quản lý các Khu chế xuất Khu công nghiệp thành phố thực hiện chương trình "Thiết chế nhà ở công nhân" (quy mô 3-5ha) của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam, để từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở của khoảng 90% công nhân, lao động ngoại tỉnh tại các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố hiện đang ở thuê nhà trọ.
Đối với đề xuất điều kiện nhập hộ khẩu vào TP.HCM phải đảm bảo diện tích nhà ở bình quân không thấp hơn 20m2/người, ông Châu cho rằng đề xuất này chưa hợp lý hợp tình, bởi vì hiện nay vẫn còn rất nhiều hộ gia đình đang sống trong các căn nhà rất chật hẹp, thậm chí chỉ có diện tích trên dưới 20m2 mà có đến hàng chục người trong hộ khẩu.
“Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã quy định diện tích căn hộ nhà ở xã hội tối thiểu 25m2, nếu vợ chồng chủ nhà này đăng ký hộ khẩu thì chẳng lẽ chỉ có 1 người được nhập hộ khẩu, hoặc khi sinh con thì con lại không được nhập hộ khẩu vì không đạt chuẩn 20m2/người. Hoặc tại Điều 3 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng đã quy định tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thì mỗi phòng trọ có diện tích không nhỏ hơn 10m2, diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2/người.
Hơn nữa, hiện nay việc quản lý hộ khẩu đang được xem xét chuyển đổi phương thức quản lý hiện đại, áp dụng tiến bộ của công nghệ thông tin, thông qua Đề án cấp mã số định danh cá nhân, thẻ căn cước công dân”, ông Châu phân tích.
Do vậy, vị này đề nghị quy định điều kiện để xét nhập hộ khẩu với diện tích ở tối thiểu bình quân 15m2/người (tương tự như TP. Hà Nội đang áp dụng 15m2/người) và chỉ áp dụng đối với người nhập cư (tăng cơ học) xin nhập hộ khẩu, và không áp dụng điều kiện 15m2/người đối với các trường hợp xin nhập hộ khẩu do quan hệ hôn nhân, huyết thống, người bảo hộ theo pháp luật quy định.
Để tạo nguồn lực đột phá cho thành phố phát triển nhanh và bền vững, Chủ tịch HoREA tán thành chủ trương của thành phố về việc chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị. Việc chuyển đổi này cần phải theo quy hoạch, phải có lộ trình phù hợp và phải tuân theo yêu cầu đầu tư phát triển của thành phố.
Đáng chú ý, ông Châu đề nghị UBND TP xem xét có cơ chế hỗ trợ thêm khoảng 25.000 giường nằm trang bị cho ký túc xá sinh viên Đại học Quốc gia TP.HCM (hiện đã xây xong ký túc xá nhưng chưa có giường) để có thể bố trí được chỗ ở cho thêm 25.000 sinh viên ngoại tỉnh. Đại diện HoREA cũng đề nghị UBND TP chỉ đạo sớm việc bán đấu giá công khai quỹ nhà ở tái định cư dôi dư chuyển đổi thành nhà ở thương mại để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực./.
