TP.HCM vươn tầm "siêu đô thị", bất động sản đón tiềm năng lớn

TP.HCM đang đứng trước cơ hội vàng để chuyển mình thành siêu đô thị hàng đầu khu vực, kéo theo tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản. Để thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt là dòng tiền "Nam tiến", theo chuyên gia, thành phố cần phát huy tối đa lợi thế "vàng" sẵn có, đồng thời giải quyết dứt điểm các thách thức về quy hoạch, hạ tầng và quản trị.

Sáng 26/11, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo "Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.HCM". Hội thảo đã giải mã sức hút đặc biệt của chung cư hạng sang tại trung tâm TP.HCM, đồng thời chỉ ra những cơ hội đầu tư vượt trội cho giới đầu tư Thủ đô.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã có những phân tích về lợi thế vượt trội, giúp TP.HCM định vị vai trò dẫn dắt trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước, đặc biệt là mục tiêu trở thành siêu đô thị cạnh tranh với quốc tế. Trong bối cảnh đó, bất động sản cũng đón nhiều cơ hội tăng trưởng.

7 lợi thế "vàng" đưa TP.HCM thành siêu đô thị

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực đánh giá: "TP.HCM hiện là đô thị có quy mô lớn với 14 triệu người, chiếm 13,7% dân số cả nước. Về mặt kinh tế, quy mô GRDP của thành phố đạt 123 tỷ USD, đóng góp đáng kể vào khu vực khi chiếm tới 79,5% GRDP của khu vực Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, mức GRDP bình quân đầu người hiện chỉ đạt 8.944 USD/người/năm. Khi so sánh với các siêu đô thị trong khu vực và trên thế giới, mức này vẫn còn thấp hơn rất nhiều. Do đó, để nâng cao vị thế và chất lượng cuộc sống của người dân, TP.HCM cần phải nỗ lực tăng trưởng nhanh và phát triển mạnh mẽ với mục tiêu quan trọng là thoát khỏi "bẫy" thu nhập trung bình".

Theo TS. Lực, TP.HCM sở hữu bảy lợi thế vượt trội, là nền tảng vững chắc để vươn mình thành siêu đô thị.

Thứ nhất, thành phố có không gian phát triển cực kỳ rộng mở, lợi thế về quy mô với diện tích và dân số lớn nhất cả nước (chiếm 2% diện tích và 13,7% dân số cả nước), cùng vị trí địa lý thuận lợi (sông - biển, sân bay, cầu cảng, đường sắt) và trình độ dân trí khá đồng đều và cao.

Thứ hai, TP.HCM hiện là trung tâm kinh tế - đầu tư lớn nhất cả nước, có sức lan tỏa mạnh mẽ nhờ vị trí và vai trò, với những đóng góp ấn tượng: 23,8% GDP; 22% kim ngạch xuất nhập khẩu; 24,2% thu hút FDI và 36,7% thu ngân sách cả nước, đứng đầu trong bảy thành phố trực thuộc Trung ương về quy mô trung tâm tài chính - kinh tế.

Thứ ba, thành phố được hưởng lợi thế từ cơ chế chính sách ưu đãi, đặc thù, tiêu biểu là Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM và ghị quyết số 222/2025/QH15 của Quốc hội về Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam; cùng chiến lược phát triển "siêu đô thị" TP.HCM của lãnh đạo Đảng, Nhà nước...

TS. Cấn Văn Lực cho hay: "Việt Nam chỉ có một số địa phương có cơ chế đặc thù để phát triển, trong đó TP.HCM là địa phương đi đầu về các cơ chế đặc thù, ưu đãi. TP.HCM sắp tới sẽ có khu thương mại tự do, đường sắt cao tốc, metro,... do đó còn cần thêm nhiều chính sách hỗ trợ".

Thứ tư, TP.HCM đang định hướng phát triển đa dạng các lĩnh vực dịch vụ - tài chính, du lịch, khoa học công nghệ, logistics, công nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp thông minh, xanh... để trở thành trung tâm tài chính - công nghiệp - logistics - công nghệ cao hàng đầu, hướng tới mục tiêu top 100 thế giới về hệ sinh thái khởi nghiệp.

Thứ năm, TP.HCM đang quyết tâm hoàn thiện quy hoạch và phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại, thông minh như hệ thống metro, cao tốc, sân bay, cảng biển, logistics, đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao...

Thứ sáu là quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, với việc phát triển các khu đô thị mới, hướng đến đô thị đa trung tâm.

Cuối cùng, thành phố chú trọng ứng dụng công nghệ số, dữ liệu và quản lý đô thị thông minh thông qua Trung tâm điều hành đô thị thông minh.

Bất động sản TP.HCM: Dư địa lớn nhưng chưa bùng nổ

Mặc dù TP.HCM sở hữu những lợi thế vượt trội để phát triển thành siêu đô thị, tạo ra cơ hội rất lớn cho thị trường bất động sản, nhưng dường như tiềm năng của thị trường này vẫn chưa được khai thác tối đa.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng và bất động sản TP.HCM chịu tác động bởi sáu yếu tố chính: Kinh tế vĩ mô; cơ chế, pháp lý và quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và cơ sở hạ tầng; tài chính (gồm thuế, phí, chi phí, nguồn vốn và năng lực tài chính); cung - cầu, giá đầu vào - đầu ra và niềm tin thị trường; công nghệ, thông tin, dữ liệu, tính minh bạch.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản TP.HCM đang được hỗ trợ bởi các yếu tố thuận lợi như: Đẩy mạnh quy hoạch, hạ tầng và huy động nguồn lực (bao gồm Trung tâm tài chính quốc tế, sàn giao dịch hàng hóa, KHCN - dữ liệu, nguồn nhân lực); sự quan tâm giải quyết các vấn đề chống sụt lún - ngập úng, tắc nghẽn giao thông và ô nhiễm môi trường. Bên cạnh đó, giá nhà đất tại TP.HCM, đặc biệt là các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, đã tăng ít hơn so với Hà Nội và Đà Nẵng trong 3 năm qua, cho thấy khu vực này còn nhiều dư địa tăng trưởng. Cuối cùng, quyết tâm đột phá, vươn mình của lãnh đạo thành phố là một động lực quan trọng tạo ra nhiều điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận: "Sự tăng trưởng của ngành bất động sản và xây dựng tại TP.HCM hiện đang chưa tương xứng với tiềm năng và nguồn lực đầu tư. Cụ thể, đóng góp của lĩnh vực xây dựng chỉ chiếm 3,28% GDP, trong khi kinh doanh bất động sản chỉ đóng góp 3,26% GDP của thành phố, thấp hơn mức bình quân của cả nước (khoảng 4 - 5%). Trong khi đó, nguồn lực đầu tư mà Thành phố đổ vào hai lĩnh vực này lại rất lớn: Đầu tư cho xây dựng là 5,04% và cho bất động sản lên tới gần 12%. Tình trạng này phản ánh một nghịch lý: Lượng vốn đầu tư tương đối lớn, nhưng giá trị thu về cho GDP lại chưa tương xứng, cho thấy cơ cấu đầu tư tại TP.HCM đang có những điểm chưa hợp lý".

Phân tích của TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra một số khía cạnh liên quan đến dòng tiền "Nam tiến". Về mặt văn hóa, chuyên gia nhận định người miền Bắc (nói chung) và Hà Nội nói riêng có xu hướng tiết kiệm và tích lũy nhiều hơn người miền Nam, do đó ảnh hưởng đến khả năng đầu tư khi có nguồn tiền nhàn rỗi. Về bất động sản, vùng trung tâm TP.HCM có tiềm năng phát triển rõ ràng. Tuy nhiên, theo chuyên gia, không phải vị trí nào của trung tâm cũng phù hợp để xuống tiền.

"Ở trung tâm nhưng nếu là khu vực ngập úng, tắc đường thì người dân sẽ không đánh giá cao. Vị trí là yếu tố quan trọng nhưng nó phải đi liền với quy hoạch và khu dân cư", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Về tăng trưởng giá bất động sản tại TP.HCM, TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị cần quan tâm ba yếu tố chính. Thứ nhất, mức tăng không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà sẽ theo phân khúc, ở đây mức tăng chủ yếu tập trung vào phân khúc chung cư. Thứ hai, giá cả sẽ khác nhau giữa các khu vực (trung tâm, ngoại ô, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Thứ ba, mặc dù có nhiều động lực tăng trưởng về giá cho khu vực nội đô, nhưng vẫn cần có chính sách điều tiết của Nhà nước để kiểm soát mức giá không vượt quá khả năng chi trả của người dân. TS. Cấn Văn Lực đồng tình rằng giá bất động sản TP.HCM sẽ tăng ở mức khoảng 5 - 10%, đảm bảo sự ổn định và bền vững của thị trường.

Đồng bộ nhóm giải pháp hiện thực hóa mục tiêu "siêu đô thị" TP.HCM

Trong quá trình phát triển siêu đô thị, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, TP.HCM đang phải đối diện với nhiều thách thức lớn.

Một là, vấn đề văn hóa điều hành và khả năng kết nối sức mạnh (synergy) của 3 địa phương (TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) sau hợp nhất cần có sự điều chỉnh, thích nghi, bao gồm bộ máy mới, nhân sự mới, yếu tố vùng miền, quy trình công việc, phối kết hợp giữa lãnh đạo cấp thành phố với lãnh đạo địa phương, lãnh đạo phường/xã, vai trò người đứng đầu…

Hai là, yêu cầu mới về xây dựng, hoàn thiện quy hoạch không gian phát triển trong khi việc triển khai quy hoạch còn chậm trễ so với yêu cầu. TS. Cấn Văn Lực cho hay, quy hoạch TP.HCM đã được Thủ tướng phê duyệt vào tháng 12/2024 nhưng đang tiếp tục được sửa đổi, cập nhật. Sự chậm trễ này càng rõ nét khi thành phố mới đã đi vào vận hành được nửa năm nhưng vẫn chưa có quy hoạch mới chính thức để làm căn cứ phát triển.

Ba là cơ chế, chính sách ưu đãi chưa phát huy hiệu quả rõ nét.

Bốn là, tăng trưởng kinh tế còn thấp so với vị thế và tiềm năng về giải ngân đầu tư công, sản xuất công nghiệp, xuất khẩu; đóng góp vào GDP của TP.HCM có xu hướng giảm; một số ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, dịch vụ phát triển chưa tương xứng với tiềm năng; cơ cấu kinh tế - đầu tư còn nhiều bất cập.

Năm là, cơ sở hạ tầng nguồn nhân lực còn nhiều bất cập, chất lượng không đồng đều.

Sáu là, môi trường đầu tư - kinh doanh chưa thực sự thông thoáng.

Bảy là, liên kết vùng chưa thực sự được chú trọng thúc đẩy.

Tám là, vấn đề về hạ tầng số, chuẩn hóa và chia sẻ thông tin, dữ liệu.

Cuối cùng, các vấn đề về môi trường - xã hội như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, đặc biệt là sụt lún, ngập úng, thiếu không gian xanh và nhà ở cho người thu nhập thấp.

Để hiện thực hóa mục tiêu trở thành siêu đô thị, đồng thời tạo sức hút bền vững cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, TP.HCM cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp chiến lược.

Trước hết, TP.HCM cần nhanh chóng kiện toàn và vận hành suôn sẻ bộ máy chính quyền mới, đặc biệt là mô hình chính quyền địa phương hai cấp và chính quyền "siêu đô thị".

Song song với đó, phải quán triệt thực hiện hiệu quả các Nghị quyết của Trung ương dành cho TP.HCM như "Bộ chính sách chiến lược" của Trung ương, gồm việc sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15 và triển khai Nghị quyết 222/2025/QH15 về thành lập Trung tâm Tài chính quốc tế.

Về quy hoạch và hạ tầng, thành phố cần hoàn thiện quy hoạch và phát triển không gian đô thị hiện đại, đa trung tâm, điều chỉnh Quy hoạch tổng thể đến năm 2050 (Quyết định 1711/QĐ-TTg ngày 31/12/2024) theo hướng "siêu đô thị đa trung tâm" với các đô thị vệ tinh như Thủ Đức, Tây Bắc Củ Chi, Cần Giờ, Hóc Môn, Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn, cùng các đô thị mới tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, cơ cấu lại công nghiệp - dịch vụ nhằm giảm tải cho lõi đô thị trung tâm và xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2026 - 2030.

TP.HCM cần đột phá về hệ thống hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, logistics; phát triển hạ tầng kết nối theo mô hình TOD, hạ tầng số, dữ liệu (nhất là kết nối với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) và nhà ở; kết hợp đa phương thức giao thông gồm Metro, BRT, đường thủy, cao tốc, đường sắt, sân bay như bài học phát triển của Thượng Hải. Song song, cần ứng dụng AI và IoT để điều phối giao thông, giảm tình trạng ách tắc giao thông, và tăng cường hạ tầng kết nối vùng và quốc tế như sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cảng Cát Lái, cảng Cái Mép - Thị Vải.

Về phát triển kinh tế, TP.HCM cần tiên phong phát triển kinh tế xanh, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Đặc biệt, phát triển 4 trụ cột mà TP.HCM có lợi thế, tập trung vào chuỗi giá trị cao thay vì chỉ gia công: Dịch vụ tài chính - ngân hàng - logistics (Trung tâm tài chính quốc tế gắn với sở giao dịch hàng hóa, sàn vàng, thị trường carbon...); Công nghệ cao - đổi mới sáng tạo; Du lịch, kinh tế biển; Thương mại và bán lẻ; Công nghiệp chế biến - chế tạo; Đẩy mạnh chuyển đổi kép: Xanh và số; Mạnh dạn cơ chế thử nghiệm, ứng dụng khoa học công nghệ; Huy động nguồn lực tài chính đa dạng: Khuyến khích PPP, phát hành trái phiếu đô thị, thu hút quỹ hưu trí và quỹ đầu tư hạ tầng; Phát triển thị trường vốn, thị trường tín chỉ carbon...;

Cùng với đó, cần ứng dụng đô thị thông minh (Smart City) trong quản lý đô thị bằng việc xây dựng Trung tâm điều hành đô thị thông minh, nâng cao hiệu quả các trung tâm hành chính công, và tích hợp, chia sẻ dữ liệu mở trên nền tảng Big Data, AI và IoT, nhằm giảm tắc nghẽn giao thông và chi phí kinh doanh.

TP.HCM cũng cần chú trọng liên kết vùng và hợp tác quốc tế. Theo đó, cần liên kết chặt chẽ với Đồng Nai, Tây Ninh (mới), các tỉnh Đông Nam Bộ và ĐBSCL… để hình thành vùng siêu đô thị - siêu công nghiệp, thu hút FDI chất lượng cao, chuyển giao công nghệ, R&D, giáo dục, y tế và du lịch...; Tăng cường hợp tác với các thành phố khu vực ASEAN, châu Á và quốc tế (Seoul, Singapore, Thượng Hải, Thâm Quyến, Mumbai...) để học hỏi và chuyển giao kinh nghiệm quản trị mô hình "siêu đô thị".

TP.HCM cần phát triển bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu, quyết tâm giải quyết căn cơ các vấn đề ngập úng, sụt lún đô thị dựa trên công nghệ GIS và mô hình thủy lực. Quyết tâm giải quyết tình trạng ô nhiễm môi trường tại TP.HCM và Bình Dương (cũ); Tăng không gian xanh, công viên, hành lang sinh thái (phấn đấu đạt ≥10m2/người); tận dụng tối đa lợi thế sông, biển và cảng...

Nâng cao chất lượng đời sống, môi trường, phúc lợi xã hội: Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân (tránh lặp lại tình trạng bất bình đẳng đô thị, ổ chuột như Mumbai...). Tiên phong thực hiện hiệu quả các chính sách đột phá về đổi mới giáo dục - đào tạo và y tế, năng lượng, phát triển kinh tế tư nhân, ứng dụng KHCN và đổi mới, sáng tạo…; Đầu tư vào văn hóa - thể thao - giải trí cộng đồng, tăng trải nghiệm sống đô thị; Ứng dụng AI, công nghệ sinh trắc học, dữ liệu và nền tảng số trong quản lý, tương tác với người dân.

TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng các mô hình siêu đô thị trên thế giới để TP.HCM tham khảo và rút ra bài học chiến lược cho phát triển bền vững. Đơn cử như Seoul (Hàn Quốc) - siêu đô thị thông minh hàng đầu thế giới có 3 điểm đáng để TP.HCM học hỏi:

Thứ nhất, phát triển trung tâm tài chính, công nghệ và dịch vụ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp công nghệ phát triển và đổi mới sáng tạo.

Thứ hai, quản lý đô thị thông minh thông qua dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo (AI) và hệ thống cảm biến IoT, dùng bảng điều khiển theo dữ liệu thời gian thực.

Thứ ba, phát triển đồng đều khu trung tâm mới và cũ để không tạo ra sự phân hóa lớn trong xã hội.

Hay Thượng Hải (Trung Quốc) - đô thị cảng toàn cầu cũng có mô hình phát triển rất đáng học hỏi vì đây là thành phố có nhiều điểm tương đồng với TP.HCM với các thế mạnh về biển, công nghiệp, dịch vụ (tài chính, logistics - cảng biển, du lịch...).

Ngoài ra, Thâm Quyến (Trung Quốc) và Mumbai (Ấn Độ) cũng là hai thành phố có mô hình đổi mới, sáng tạo và nghiên cứu khoa học trong việc tạo động lực tăng trưởng dài hạn để TP.HCM tham khảo.

TS. Lực cũng rút ra 5 yếu tố thành công của các đô thị trên thế giới để vận dụng cho TP.HCM: (1) Phân tán trung tâm để giảm áp lực lõi đô thị; (2) Tận dụng tốt vị trí địa lý và lợi thế cạnh tranh để phát triển kinh tế. TP.HCM có vị trí rất đắc địa, là thủ phủ của Đông Nam Bộ, thuận tiện kết nối trong nước và quốc tế; (3) Chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, liên kết với nội vùng và quốc tế; (4) Ứng dụng công nghệ số quản lý đô thị thông minh; (5) Phát triển đô thị bền vững, tăng không gian xanh, sử dụng năng lượng tái tạo.

TS. Lực nhấn mạnh: "Việc học hỏi quốc tế không đơn thuần là "bê nguyên mẫu" về TP.HCM, mà cần biến bài học toàn cầu thành chiến lược địa phương, phù hợp với đặc thù văn hóa, kinh tế và xã hội, đồng thời khắc phục những nút thắt hạ tầng, chính sách và quản trị đô thị đang còn tồn tại. Đây chính là cơ hội để TP.HCM không chỉ trở thành trung tâm kinh tế của Việt Nam mà còn hướng tới tầm cỡ siêu đô thị khu vực, sẵn sàng cạnh tranh trên bản đồ thế giới".

Với các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, vị chuyên gia cho rằng cần tập trung vào các giải pháp chiến lược để thích ứng và phát triển bền vững. Thứ nhất, doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt quan tâm kiểm soát các rủi ro về dòng tiền, nợ đáo hạn và chi phí hoạt động.

Thứ hai, cần chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ của Nhà nước, nhất là liên quan đến nhà ở xã hội và đầu tư cơ sở hạ tầng, cũng như tận dụng các nghị quyết chiến lược gần đây của Trung ương, Quốc hội và Chính phủ trong phát triển.

Thứ ba, để tăng cường tính linh hoạt, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, đồng thời nỗ lực đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn để phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.

Thứ tư, cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, đẩy mạnh nghiên cứu và phát triển (R&D) trong lĩnh vực xây dựng và vật liệu thay thế, thực hiện chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong toàn bộ hoạt động.

Cuối cùng, các doanh nghiệp cần thích ứng và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp, đồng thời chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo đúng các Luật mới có hiệu lực (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản).