Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ nay đến cuối năm 2025, ước tính có khoảng 149.870 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm 53% – tương đương 79.769 tỷ đồng. Đây là con số lớn, phản ánh áp lực tài chính đè nặng lên vai các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh thị trường vẫn chưa hồi phục vững chắc.
Một số doanh nghiệp đã phải xin gia hạn nợ, đàm phán giãn tiến độ thanh toán hoặc đề xuất trả nợ bằng sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, phần lớn các giải pháp chỉ mang tính tạm thời và không thể thay thế được năng lực tài chính thực chất. Việc "chữa cháy" bằng gia hạn nợ, nếu không đi kèm với kế hoạch tái cấu trúc căn cơ, thậm chí còn tiềm ẩn thêm rủi ro trong dài hạn.
Áp lực trái phiếu vẫn rất nặng với doanh nghiệp bất động sản.
Từng được xem là kênh huy động vốn linh hoạt khi ngân hàng siết cho vay trung – dài hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đã phát triển nóng giai đoạn 2020 - 2021. Nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội này để phát hành trái phiếu lãi suất cao, thiếu tài sản đảm bảo và không xếp hạng tín nhiệm.
Hệ quả là khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh, rủi ro bắt đầu chồng chất: Không bán được hàng, không xoay được vốn, trong khi trái phiếu liên tục đến hạn. Căng thẳng thanh khoản khiến nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ "đứt gãy" chuỗi nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng dây chuyền sang hệ thống ngân hàng và nhà đầu tư cá nhân.
Thị trường bất động sản hiện vẫn đang phục hồi chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và đầu tư. Tâm lý người mua còn dè dặt, khiến doanh nghiệp khó tạo dòng tiền mới từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong bối cảnh đó, việc xử lý khối nợ đáo hạn trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, áp lực hiện tại cũng là cơ hội để ngành bất động sản "làm mới" chính mình – từ tái cấu trúc danh mục đầu tư, tinh gọn bộ máy, tăng cường minh bạch, đến định hướng lại chiến lược phát triển theo nhu cầu thực tế của thị trường.
TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – đánh giá: "Áp lực nợ trái phiếu và dòng tiền vẫn là thách thức lớn. Tuy nhiên, khi các rào cản pháp lý dần được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư có cơ hội quay trở lại. Điều này sẽ tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững. Dù vậy, vai trò then chốt vẫn nằm ở chính các doanh nghiệp".
TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV
Ông cho rằng, để vượt qua giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch thanh toán nợ trái phiếu một cách cụ thể, khả thi. Minh bạch tài chính phải được đặt lên hàng đầu, từ hồ sơ thuế, tín dụng cho đến công bố thông tin phát hành. Chỉ khi lấy lại được niềm tin từ nhà đầu tư và tổ chức tín dụng, doanh nghiệp mới có thể tiếp cận dòng vốn ổn định và từng bước vượt qua khó khăn.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị doanh nghiệp tận dụng giai đoạn hiện nay để nghiêm túc tái cơ cấu nợ, thanh lý các tài sản không thiết yếu, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để duy trì dòng tiền. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ các dự án có tính thanh khoản cao nhằm đảm bảo nguồn thu ổn định.
Theo ông, việc gia hạn trái phiếu chỉ là giải pháp tình thế, không thể thay thế cho một nền tảng tài chính vững chắc. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, gia hạn còn khiến chi phí lãi vay tăng thêm, tạo áp lực lớn hơn trong tương lai. Do đó, việc tìm kiếm các kênh huy động vốn thay thế mang tính bền vững là điều tất yếu.
"Thay vì phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần đẩy mạnh phát triển các công cụ huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), quỹ tiết kiệm nhà ở hay chứng khoán hóa bất động sản. Đây là các công cụ tài chính vừa giúp đa dạng hóa nguồn vốn, vừa tạo cơ chế minh bạch, giảm thiểu rủi ro dòng tiền", ông Lực phân tích.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, các doanh nghiệp cần tận dụng các chương trình hỗ trợ của Chính phủ, nhất là các chính sách phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng và các nghị quyết mới. Đồng thời, đa dạng hóa sản phẩm, kiểm soát rủi ro dòng tiền và thúc đẩy các giải pháp công nghệ, phát triển bất động sản xanh là con đường phù hợp với xu hướng của tương lai.
"Quan trọng nhất, các doanh nghiệp cần nâng cao năng lực quản trị, xây dựng văn hóa doanh nghiệp bền vững, chuẩn hóa quy trình và tuân thủ pháp luật, đặc biệt theo các đạo luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đó là cách để vượt qua giai đoạn khó khăn và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
