“Sổ hồng tượng trưng”, câu chuyện chưa từng có
Ngày 15/9, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tiến hành lễ trao “sổ hồng tượng trưng” cho 16 công ty bất động sản, tương ứng số lượng 1.000 sổ hồng. Đây là câu chuyện chưa từng có tại Việt Nam.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận "rất thấu hiểu" trước những bức xúc của doanh nghiệp, người dân khi thực hiện thủ tục liên quan đến việc cấp sổ hồng có sự chậm trễ. Bởi nếu người dân mua nhà ở và đã thanh toán nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, thì yêu cầu được cấp sổ hồng kịp thời là rất chính đáng.
Vị Giám đốc Sở cũng cho biết, hiện nay có 7 vấn đề còn vướng mắc liên quan đến việc cấp sổ hồng cho các dự án nhà ở. Một trong các vướng mắc lớn nhất là khâu xác định giá đất của dự án để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, vì thực tế có hàng chục dự án bị “treo” sổ hồng chỉ vì ách tắc tiền sử dụng đất của dự án, doanh nghiệp.
Động thái trao “sổ hồng tượng trưng” cho doanh nghiệp, của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, diễn ra sau khi rất nhiều dự án trên địa bàn đã xảy ra tranh chấp, hàng chục doanh nghiệp bức xúc, liên quan đến việc chậm cấp sổ hồng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, Hiệp hội mới chỉ tổng hợp số liệu từ 53 dự án thuộc 12 tập đoàn và doanh nghiệp, thì đã có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp sổ hồng, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015).
Sở Tài nguyên Môi trường hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Hiệp hội nhận thấy, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp sổ hồng còn lớn hơn nhiều lần.
Việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc” sổ hồng cho người mua nhà, đã dẫn đến các hệ quả tiêu cực: Vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà. Vừa làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay: Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%...
Lịch sử liệu có lặp lại?
Không phủ nhận sự cố gắng của những người tổ chức sự kiện trao 1.000 “sổ hồng tượng trưng”. Tuy nhiên, số lượng này so với hàng chục ngàn căn đang “treo sổ” chỉ là con số khiêm tốn. Và sự kiện lịch sử nào liệu có lặp lại hàng tuần, hàng tháng hoặc theo quý? Hay đây chỉ là một sự kiện xoa dịu dư luận, khi nỗi bức xúc của hàng chục ngàn khách hàng và doanh nghiệp đang lên cao trào?
Xét về tính hiệu quả thì việc trao 1.000 “sổ hồng tượng trưng” sẽ thêm phần tốn kém ngân sách của nhà nước. Còn đối với người dân hay doanh nghiệp, điều quan trọng nhất là thông báo ngày giờ cấp sổ hồng thật, chứ không phải tượng trưng. Và vấn đề lớn nhất mà dư luận cần biết là Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cần công khai những vướng mắc tại các dự án cụ thể. Sự minh bạch sẽ giải tỏa được những bức xúc không cần thiết và ngờ vực sai đối tượng.
“Nhìn tổng thể, việc chậm cấp sổ hồng do nhiều nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị “tắc tiền sử dụng đất”, không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến “tắc sổ hồng” cấp cho người mua nhà. Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập”, ông Lê Hoàng Châu, cho biết.
Trao 1.000 “sổ hồng tượng trưng” chỉ là phần ngọn. Còn cái gốc để giải quyết vấn đề “tắc sổ hồng”, nếu ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, không đối mặt để giải quyết, thì hàng chục ngàn căn hộ sẽ treo sổ đến bao giờ?
Nhiều khuất tất cần Sở Tài nguyên và Môi trường làm rõ
Theo thông tin từ HoREA, nhìn tổng thể, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM giải quyết rất chậm các hồ sơ cấp sổ hồng, kể cả trong trường hợp chủ đầu tư đã nộp đầy đủ thủ tục, thì cũng mất khoảng 1 năm. Nhiều trường hợp vướng mắc xuất phát từ chính Sở Tài nguyên và Môi trường.
Đơn cử, trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp sổ hồng cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng, nay không được tiếp tục cấp sổ hồng cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại. Nguyên nhân là Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư. Nhiều chuyên gia cho rằng, dự án đã được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, nên doanh nghiệp đã nộp đủ thì không thể có chuyện bổ sung. Việc nộp bổ sung chỉ xảy ra nếu có sai sót hệ thống từ Sở Tài nguyên và Môi trường đến Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá TP, trong quá trình định giá đất.
“Bên cạnh đó, có trường hợp không tăng hệ số sử dụng đất, không tăng diện tích kinh doanh, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn yêu cầu chủ đầu tư liên hệ Sở Tài chính, Cục Thuế, Chi Cục Thuế xác định và nộp giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm (nếu có). Thậm chí, có trường hợp đã được UBND TP.HCM kết luận không thu thêm tiền sử đất của công trình, do không thay đổi hệ số sử dụng đất. Nhưng từ tháng 10/2019 đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa cấp “sổ hồng”cho 56 khách hàng của dự án cao ốc Bình Đông Xanh, quận 8 của Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5”, HoREA cho biết.
Cũng theo HoREA, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản báo cáo UBND TP.HCM “Về xác định diện tích đất ở tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư”. Văn bản kiến nghị: “Theo quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai (…), toàn bộ diện tích đất khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (sau khi đã trừ lộ giới đường giao thông, hành lang an toàn…, bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư - khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi…) phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu là xây dựng nhà ở để cho thuê) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chủ đầu tư dự án phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, duy tu, bảo dưỡng và bàn giao lại cư dân (do Ban Quản trị chung cư làm đại diện) để quản lý, sửa chữa, bảo trì từ nguồn kinh phí 2% theo Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở mà không bàn giao cho cơ quan Nhà nước (…), Nhà nước không sử dụng vốn ngân sách bảo trì công trình chỉ phục vụ chung cho cộng đồng cư dân nhà chung cư)”.
Từ quan điểm chủ quan này, Sở Tài nguyên và Môi trường chưa cấp sổ hồng cho nhiều dự án nhà chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng. HoREA cho rằng, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành, đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường chưa thật chuẩn xác, đồng thời đã có kháng nghị.
Với những thực trạng nói trên, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ làm gì tiếp theo để giải quyết vấn đề “tắc sổ hồng”? Liệu ông Nguyễn Toàn Thắng, người đứng đầu Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có dũng cảm đối diện và giải quyết phần gốc của vấn đề hay chỉ loay hoay với “sổ hồng” to nhất Việt Nam?
Bài 2: “Sổ hồng” to nhất Việt Nam và “bệnh” thành tích
