Theo khảo sát thị trường văn phòng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, có một thực tế là nhiều chủ đầu tư thường nâng giá cho thuê khi dự án được lấp đầy trên 90%. Trao đổi với Reatimes về diễn biến này, ông Bùi Trung Kiên, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Jones Lang Lasalle (JLL) cho rằng, trước đây khi thị trường văn phòng cho thuê có tỷ lệ trống lớn nên chủ đầu tư phải giảm giá thành để hút khách thuê. Khi đó khách hàng có lợi vì được thuê giá rẻ.
“Tuy nhiên, đến thời điểm tỷ lệ lấp đầy của dự án đạt được 90% thì chủ đầu tư nâng giá lên theo mặt bằng giá trên thị trường. Việc này cũng ảnh hưởng phần nào đến quyết định thuê của khách hàng. Về góc độ của người thuê khi bị tăng giá cũng sẽ không vui vẻ gì. Nhưng thị trường cho thuê được quyết định bởi cung và cầu. Động thái tăng giá thuê của chủ đầu tư chủ yếu diễn ra tại phân khúc hạng A bởi phân khúc này đang thiếu nguồn cung. Trong khi tại hạng B, nguồn cung hiện tương đối dồi dào nên khách hàng thuê vẫn còn nhiều lựa chọn với giá hợp lý hơn”, ông Bùi Trung Kiên nhận định.
Theo ông Kiên, ở nước ngoài, phân khúc văn phòng tại nhiều quốc giá khác cũng có sự điều chỉnh giá thuê theo nhu cầu thị trường. Do đó, trong thời gian tới, nếu văn phòng hạng A tiếp tục thiếu nguồn cung thì khả năng tăng giá là có. Thực tế, giá thuê hạng này trong quý I/2017 cũng đã lên nhẹ. Dự báo trong những quý tiếp theo, mức giá thuê tăng nhiều hay ít còn phụ thuộc vào nhu cầu. Tuy nhiên, nếu nguồn cung của Vinhomes Metropolis tung sản phẩm ra thị trường thì giá hạng A có thể được điều chỉnh.
Theo báo cáo của Jones Lang Lasalle, tại TP.HCM, trong quý vừa qua, thị trường văn phòng chào đón thêm hai dự án Hạng B mới, bổ sung hơn 60.300 m2 vào tổng nguồn cung. Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM tính tới cuối quý đạt mức xấp xỉ 1,8 triệu m2.
Diện tích hấp thụ thuần ghi nhận được của phân khúc Hạng A và Hạng B đạt lần lượt 490m2 và 41.087m2. Các ngành dịch vụ tài chính và công nghệ thông tin tiếp tục điều hướng nhu cầu thị trường. Nguồn cung Hạng B tăng thêm đáng kể là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình ở phân khúc này tiếp tục giảm 118 điểm trong quý.
Giá thuê trung bình văn phòng Hạng A và B tiếp tục tăng 0,4% so với quý IV/2016. Xét theo khu vực, giá thuê trung bình tại ngoại thành tiếp tục tăng tuy nhiên đà tăng có phần chậm lại. Mức tăng đạt 0,9% so với quý trước, có phần đóng góp không nhỏ từ các dự án mới xuất hiện ở khu vực Quận 7, Quận 10 và Quận Tân Bình, TP.HCM.
Dự kiến, tổng nguồn cung văn phòng sẽ không thay đổi đáng kể trong nửa đầu 2017. Dự án Ngôi nhà Đức và Saigon Centre - Giai đoạn 2 đang xây dựng ở những giai đoạn cuối và sẽ tham gia thị trường vào quý III/2017. Nguồn cung năm 2019 dự kiến sẽ tăng mạnh, với các dự án nổi bật phân bố chủ yếu ở khu vực ngoại thành. Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM vốn vẫn được xem là thị trường của các chủ đầu tư, không khó hiểu khi giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những quý tiếp theo.
Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung phân khúc văn phòng Hạng A và Hạng B giữ ở mức khoảng 1,5 triệu mét vuông do không có dự án mới hoàn thành trong quý. Nguồn cung văn phòng Hạng B cao gấp 1,8 lần so với Hạng A. Hầu hết các dự án hoàn thành trong vòng hai năm trở lại đây đều nằm ở khu vực cận và ngoài trung tâm.
Mức tiêu thụ thuần diện tích văn phòng hạng A & B đạt hơn 33.000 m2 trong Qúy I/2017, chủ yếu từ những tòa nhà mới hoàn thành. Cùng với xu hướng chuyển văn phòng, nhu cầu mở rộng văn phòng cũng được ghi nhận trên thị trường Hà Nội trong các quý gần đây.
Giá thuê gộp trung bình của phân khúc văn phòng Hạng A và B ổn định trong quý vừa qua và đạt 22,4 USD/m2/tháng, đã bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT. Giá chào thuê ghi nhận tăng ở một số tòa nhà có tỉ lệ lấp đầy cao và sở hữu danh sách khách hàng hiện hữu tốt.
Hơn 130.000 m2 diện tích văn phòng mới Hạng B từ năm dự án đang xây dựng dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong năm 2017. Không có dự án văn phòng Hạng A nào dự kiến hoàn thành trong năm nay.
Hai dự án văn phòng Hạng A quy mô lớn dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2018-2019, cung cấp khoảng 240.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Nguồn cầu diện tích văn phòng mới và hiện đại với giá thuê hợp lý được dự báo sẽ tăng trong một vài quý tiếp theo.
