Nguy cơ bế tắc vì không thương lượng được
Như Reatimes đã phản ánh trong bài viết Nguy cơ khiếu kiện vì vướng thủ tục đầu tư tiện ích khu đô thị, từ năm 2014 đến nay, các chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới trên địa bàn TP.HCM không được quyền đầu tư các phần đất giáo dục, y tế, thể dục thể thao, công viên phục vụ vui chơi giải trí (có mục đích kinh doanh) trong dự án.
Vì vậy, chủ đầu tư đã không thực hiện được đầy đủ trách nhiệm xây dựng các cơ sở dịch vụ, tiện ích trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cũng không thực hiện được cam kết với khách hàng. Điều này đã làm dẫn đến xảy ra tình trạng khiếu kiện tại một số dự án, gây mất trật tự xã hội và làm ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, đây là vấn đề lớn đã được đặt ra từ năm 2019, khi xung đột pháp luật làm cản trở việc phê duyệt các dự án đầu tư lớn, sử dụng nhiều đất để phát triển các khu đô thị, khu du lịch, dịch vụ mà trên đất có nhiều diện tích đất được điều chỉnh theo nhiều khung pháp luật khác nhau.
“Sự khác nhau trong cách thức chuyển đổi chủ sử dụng đất đối với các diện tích đất khác nhau theo các quy định pháp luật khác nhau, đã gây ra ách tắc việc phê duyệt các dự án đầu tư lớn. Đúng được luật này thì lại trái luật khác. Trong năm 2019 và 2020, số lượng dự án đầu tư được phê duyệt đã giảm đi 10 lần tại Hà Nội, TP.HCM. Suy luận rộng hơn, từ giảm cung dự án đầu tư sẽ làm giảm cung hàng hóa bất động sản đi 10 lần trong khoảng vài ba năm tới.
Trên thực tế, các nhà đầu tư có hàng hóa bất động sản nhân cơ hội này giữ lại không cung hàng hóa ra thị trường để chờ tăng giá. Ngay cuối năm 2020, giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng từ 20% tới 30% do thiếu cung. Bước vào năm 2021, giá tăng nhiều hơn và đã gây sốt đất trên diện rộng. Tất cả chỉ do Luật Đất đai không sửa kịp thời để giải quyết việc phê duyệt các dự án đầu tư lớn sử dụng diện tích đất rộng trong nhiều ngữ cảnh khác nhau
Thực tế đang cần một hướng dẫn cụ thể về việc vận dụng 2 cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, đồng thời có phương cách áp dụng đối với các trường hợp tổ chức sử dụng đất phải di dời theo nhiều chương trình khác nhau của Chính phủ.
Nếu xảy ra trường hợp việc đấu giá đất được tiến hành và đơn vị trúng đấu giá không phải chủ đầu tư mà là đơn vị khác, nhưng một phần đất lại do chủ đầu tư đã bồi thường, thì lúc đó chắc chắn hai bên không thể thương lượng được với nhau, giá đất trên trời sẽ xuất hiện”, ông Võ cho biết.
Nên ưu tiên chủ đầu tư thực hiện
Trong trường hợp này, ông Võ cho rằng, giải pháp để giải quyết vấn đề này rất đơn giản, đó là cần sửa đổi Luật Đất đai hiện hành. Thứ nhất, Luật cần quy định rõ, cơ chế đấu giá đất chỉ áp dụng cho các trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, mọi loại đất do tư nhân sử dụng hay tổ chức công sử dụng bị Nhà nước thu hồi đều là “đất công”, tương đương với các loại “đất công” khác đang tồn tại trong phạm vi dự án, toàn bộ đất đai của dự án đều được đưa vào đấu giá.
Thứ hai, cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư chỉ áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất theo dự án; mọi loại đất do tư nhân sử dụng hay tổ chức công sử dụng bị Nhà nước thu hồi đều là “đất công”. Nhà đầu tư dự án chỉ là người cho Nhà nước vay tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, số tiền nhà đầu tư dự án bỏ ra cho vay được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước. Các loại “đất công” khác không do thu hồi được xác định giá trị như các loại “đất công” đã thu hồi thông qua đấu thầu.
“Khi thi hành Luật Đất đai 2003, việc giao đất, cho thuê đất vẫn thông qua đấu giá đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng và lựa chọn nhà đầu tư dự án đối với đất chưa giải phóng mặt bằng. Ách tắc trong phê duyệt dự án đầu tư lớn không hề xảy ra”, ông Võ nói thêm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề nghị, cần thiết bổ sung quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện thẩm định; kiến nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị. Đồng thời, bổ sung yêu cầu “nêu rõ phần hạ tầng đô thị trong dự án mà chủ đầu tư đề xuất giữ lại để đầu tư kinh doanh; phần hạ tầng đô thị trong dự án mà chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao, hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương”, để xây dựng, hoàn thiện nội dung Khoản 2 Điều 31“Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư”.
Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định, các dự án công trình công cộng này được phê duyệt quy hoạch chi tiết rồi thì địa phương nên ưu tiên chủ đầu tư trong khu đô thị đó thực hiện, vì chờ đấu thầu sẽ mất thêm nhiều thời gian thủ tục. Thành phố cũng cần phải có giải pháp quyết liệt của cơ quan chức năng để tháo gỡ, giữ gìn đầu tư minh bạch, sòng phẳng và hợp lý.
