Sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị
Trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị) đang gặp khó khăn về mặt pháp lý.
Theo đó, từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Vì vậy, đã làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.
Cụ thể, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất. Nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 là không triển khai được trên thực tế.
Vì vậy, Chính phủ xây dựng Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị như đã nêu trên.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy. (Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội)
Cùng với đó, việc mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương. Qua đó, sẽ tăng nguồn cung, hạ giá nhà ở, góp phần ổn định và minh bạch thị trường bất động sản.
Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nêu rõ Nghị quyết được áp dụng trên toàn quốc, đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, đô thị và phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh, Chính phủ quy định cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.
Chính phủ đề xuất thí điểm cơ chế này trong 5 năm. Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, quy hoạch phát triển đô thị và không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, Bộ trưởng lưu ý.
Đề nghị Chính phủ cân nhắc chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể
Thẩm tra dự thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, chủ trương thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là tiếp tục thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Với phạm vi điều chỉnh áp dụng trên toàn quốc, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, nhiều ý kiến tán thành, bởi sẽ tạo ra sự công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế "xin - cho".
Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng cần cân nhắc việc áp dụng trên toàn quốc. Bởi lẽ, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh. (Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội)
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng nêu lo ngại, việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại có thể sẽ dẫn đến cơn sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác.
Trong khi đó, nhiều địa phương báo cáo không có vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, một số địa phương không đề xuất các dự án, khu đất thí điểm; các địa phương thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chủ yếu là các địa phương phát triển về kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu về đất ở cao.
Đặc biệt, quá trình xem xét, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15, Luật Đất đai năm 2024 đều chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với loại đất chưa có đất ở.
Vì vậy, đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.
Ngoài ra, để tránh tình trạng lạm dụng chính sách, hợp thức hóa các tồn tại, sai phạm (nếu có) hoặc tạo xu thế mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ làm rõ điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã quy định trong Luật Đất đai 2024 cũng như nghiên cứu, tính toán điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất.
