TS. Cấn Văn Lực: Phải kiên quyết chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản

Khó khăn, thách thức song hành cùng cơ hội

Tại sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 - 2025, sáng 19/2, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một kỷ nguyên mới với nhiều cơ hội và thách thức. Trong bối cảnh kinh tế thế giới đang chậm lại, Việt Nam lại đặt ra mục tiêu tăng trưởng cao hơn năm 2024. Điều này tất nhiên là áp lực rất lớn, nhưng cũng mở ra nhiều cơ hội cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đang có nhiều trợ lực quan trọng. Trợ lực đầu tiên đến từ việc quyết liệt cải cách thể chế của Chính phủ, làm cơ sở và động lực quan trọng bước để đất nước bước vào kỷ nguyên tăng trưởng mới, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định.

Cùng với đó, quy hoạch các cấp được ban hành; đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đã qua giai đoạn khó khăn nhất và duy trì được khả năng tiếp cận vốn.

"Chính phủ đang đặt ra mục tiêu tăng trưởng cao cho nền kinh tế. Nếu năm 2025, tăng trưởng kinh tế đạt 8% thì cũng đồng nghĩa, chúng ta đang đi ngược xu hướng của thế giới. Giai đoạn 2026 - 2030, nếu tăng trưởng đạt khoảng 10%, thu nhập bình quân đầu người tăng, thị trường bất động sản cũng có cơ hội đi lên", ông Lực nói.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn. Trong đó, những vướng mắc pháp lý và tâm lý e ngại trách nhiệm, dự án chậm trễ, hạn chế phê duyệt; cùng với thủ tục rườm rà đang tạo thành rào cản lớn đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Thị trường thêm khó khăn khi chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm tiền thuê đất, chi phí giải phóng mặt bằng, tài chính, vật liệu xây dựng và đầu tư hạ tầng, đẩy giá thành bất động sản lên. Doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở tầm trung và nhà ở xã hội.

Cùng với đó, là hiện tượng "thổi giá", "làm giá" vẫn diễn ra, trong bối cảnh Việt Nam chưa đánh thuế tài sản bất động sản; thuế chuyển nhượng và cho thuê vẫn ở mức thấp, chưa đủ sức điều tiết thị trường.

TS. Cấn Văn Lực cũng nhắc đến những khó khăn đang cản trở hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh của người dân, doanh nghiệp. Điển hình là bất cập trong việc tính tiền sử dụng đất. Một số địa phương gây ra phản ứng trái chiều khi công bố bảng giá đất mới, nhiều chi phí liên quan đến đất đai tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của doanh nghiệp. Công tác giải phóng mặt bằng vẫn khó khăn, đặc biệt khi nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với các dự án quy mô nhỏ và vừa. Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng chưa thuận lợi do chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, vốn được Chính phủ khuyến khích phát triển và các ngân hàng ưu tiên cho vay vốn, nhưng chính sách phát triển phân khúc này vẫn còn nhiều vướng mắc, từ quy trình thực hiện đến nguồn vốn chưa thực sự đáp ứng nhu cầu.

Trong khi đó, công tác hướng dẫn thực thi các luật mới, nghị quyết mới cũng còn chậm trễ. Vì vậy việc tháo gỡ kịp thời các rào cản nói trên đang là nhiệm vụ chính của nhiều bên trong giai đoạn tới, theo TS. Cấn Văn Lực.

Kiên quyết chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản

Để thúc đẩy sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đưa ra một số giải pháp. Trước hết, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản. Quan trọng nhất, là ban hành các hướng dẫn chi tiết cho các luật và nghị quyết mới theo hướng rõ ràng, nhất quán. Đồng thời, cần tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan, kịp thời tháo gỡ vướng mắc và có chế tài xử lý vi phạm chặt chẽ.

Một trong những ưu tiên hàng đầu là có giải pháp cụ thể và khả thi nhằm ổn định và hạ nhiệt mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, bình dân. Để làm được điều này, cần tập trung xử lý những bất cập lớn đã được chỉ ra, từ pháp lý, chi phí đầu vào, cung - cầu đến vấn đề đầu cơ và quản lý thuế.

Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản. Các công cụ tài chính như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) cần được thúc đẩy mạnh mẽ. Đồng thời, Nhà nước cần đẩy nhanh quá trình thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, kết hợp với lộ trình đánh thuế bất động sản hợp lý để tăng cường tính minh bạch trên thị trường.

Đặc biệt, theo TS. Cấn Văn Lực, giải pháp quan trọng là quyết tâm chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công và đầu tư công. Việc xử lý triệt để dự án tồn đọng, kiểm soát chặt chẽ nguồn lực đất đai, nguồn lực công sẽ tạo ra động lực tăng trưởng kinh tế, cũng như giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

Song song với đó, cần xây dựng lộ trình cụ thể để thiết lập cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, hoàn thiện cơ chế quản lý và sử dụng nguồn dữ liệu này.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để thích ứng với bối cảnh thị trường đầy biến động, các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đồng thời kiểm soát chặt chẽ rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn nhằm đảm bảo sự ổn định tài chính.

"Doanh nghiệp nên chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, đặc biệt là các chính sách về nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng, cũng như các nghị quyết mới từ Trung ương, Quốc hội và Chính phủ", ông Lực khuyến khích.

Bên cạnh đó, đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm là yếu tố then chốt để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, từ đó đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững. Doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển bất động sản xanh, để ngành bất động sản thích ứng được với xu hướng phát triển của tương lai.

Quan trọng hơn, là nâng cao năng lực quản trị, xây dựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

"Doanh nghiệp cần sẵn sàng bước vào giai đoạn phát triển mới, tâm thế mới, vận hội mới, tận dụng thời cơ, thích ứng linh hoạt và vững bước", ông Cấn Văn Lực nói./.