TS. KTS. Trương Văn Quảng: TP.HCM là điểm đến hấp dẫn bậc nhất của dòng vốn đầu tư ở thời điểm hiện tại

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, TP.HCM đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là dòng tiền "Nam tiến" từ các nhà đầu tư phía Bắc. Không chỉ giữ vai trò là cực tăng trưởng lớn nhất cả nước, TP.HCM còn sở hữu tầm nhìn phát triển mới khi được định vị trở thành siêu đô thị quốc tế, trung tâm tài chính - thương mại - sáng tạo - logistics của châu Á trong những thập kỷ tới.

Sự hội tụ đồng thời của cơ chế chính sách vượt trội, quy hoạch đô thị tầm nhìn dài hạn, hạ tầng giao thông bứt phá và quá trình chuyển dịch kinh tế sang mô hình xanh - số - bền vững đang tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc hạng sang tại khu vực trung tâm. Đây cũng là thời điểm TP.HCM chứng kiến sự trỗi dậy của các cực phát triển mới như Thủ Thiêm - Bình Trưng Đông, nơi được kỳ vọng trở thành CBD thế hệ mới của thành phố.

Để làm rõ hơn những động lực tạo nên sức hấp dẫn bậc nhất của thị trường TP.HCM hiện nay, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) đã có cuộc trao đổi với TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Việt Nam (VUPDA) - chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị.

Trong cuộc trò chuyện, TS. KTS. Trương Văn Quảng phân tích vì sao dòng vốn "Nam tiến" là xu thế tất yếu, điều gì giúp bất động sản hạng sang trung tâm TP.HCM duy trì sức hút bền vững, những yêu cầu mới đối với các dự án hạng sang và triển vọng hình thành cộng đồng cư dân tinh hoa toàn cầu tại thành phố trong tương lai gần.

- Thời gian gần đây, dòng vốn từ các nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đang dịch chuyển mạnh vào thị trường bất động sản phía Nam. Theo batdongsan.com.vn, nhóm này chiếm tới khoảng 60-61% lượng tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM. Đáng chú ý, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), phân khúc căn hộ ở trung tâm TP.HCM tiếp tục duy trì sức hấp thụ tốt, bất chấp những biến động của thị trường. Từ góc nhìn quy hoạch và cấu trúc phát triển đô thị, ông lý giải như thế nào về động lực sâu xa của làn sóng "Nam tiến" mạnh mẽ này của dòng vốn?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Hiện tượng "Nam tiến" mạnh mẽ này của dòng vốn được hiểu bởi các lý do: Hiện giá bất động sản miền Bắc đã neo quá cao. Trong khi khu vực miền Nam sau tái cấu trúc không gian lãnh thổ, phân bố lại lực lượng sản xuất đã trở thành vùng kinh tế năng động bậc nhất cả nước với nhiều cực phát triển, mở ra cơ hội kinh doanh - đầu tư đa phương - toàn diện - hội nhập cao.

Trong đó, TP.HCM mới sẽ trở thành một trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại, logistics, công nghiệp công nghệ cao và du lịch biển quy mô khu vực; với định hướng phát triển trên nền tảng công nghệ số, kinh tế xanh, bền vững về môi trường, xã hội hài hòa, gắn kết, rộng mở, kết tinh các giá trị tiên tiến của châu Á và thế giới.

Với vị thế là "trái tim kinh tế" của cả nước, TP.HCM trở thành siêu đô thị hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á, với hơn 14 triệu dân, chiếm khoảng 24% GDP cả nước. TP.HCM có hệ sinh thái "mềm", với cơ chế, chính sách vượt trội, năng động.

Bởi vậy, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ hưởng lợi như một hệ quả tất yếu, là điểm đến hấp dẫn bậc nhất của dòng vốn đầu tư ở thời điểm hiện tại. Thực tế ghi nhận các nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội chiếm tỷ trọng lớn trong nhóm các nhà đầu tư vào bất động sản phía Nam.

- Mặc dù thị trường chung trải qua nhiều biến động, phân khúc bất động sản hạng sang tại khu vực trung tâm TP.HCM vẫn duy trì sức hút nổi bật, với nền giá ổn định trong giai đoạn khó khăn và hiện đã xuất hiện tín hiệu phục hồi tích cực. Theo ông, đâu là những yếu tố cốt lõi tạo nên sức hấp dẫn bền vững và khả năng gia tăng giá trị liên tục của phân khúc này?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản hạng sang vùng trung tâm TP.HCM được hình thành bởi các yếu tố như sau:

Một là, tầm nhìn phát triển TP.HCM trong thời gian tới sẽ trở thành "siêu đô thị quốc tế" - một đô thị thông minh, xanh, sáng tạo, tiêu biểu không chỉ về sức mạnh kinh tế mà cả sự phong phú về văn hóa, nghệ thuật, thể thao, giải trí và phong cách sống hiện đại, năng động và trẻ trung, tươi mới…

Hai là, TP.HCM được hưởng cơ chế, chính sách vượt trội (Nghị quyết 31-NQ/TW; Nghị quyết 98/2023/QH15).

Ba là, TP.HCM có vị trí đắc địa, quy hoạch bài bản (Quyết định số 1125/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060).

Bốn là, TP.HCM có hệ thống hạ tầng giao thông được quy hoạch đồng bộ và hiện đại, có khả năng kết nối linh hoạt vùng giữa TP.HCM với các địa phương lân cận, với cả nước và quốc tế theo chiến lược và trọng điểm; tăng cường kết nối giữa các khu vực trong Thành phố, nhằm tổ chức hoạt động đô thị hiệu quả; phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng.

Ví như: Nút giao An Phú - lớn nhất Việt Nam hoàn thành năm 2026; Cao tốc TP.HCM - Long Thành mở rộng lên 10 làn xe giai đoạn 2025-2026; Tuyến Metro Thủ Thiêm - Long Thành giai đoạn 2026-2029; Tuyến đường sắt cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2026-2035; Khu liên hợp thể thao Quốc gia Rạch Chiếc; Quy hoạch kết nối Thủ Thiêm gồm 5 cây cầu và 1 hầm chui; 8 tuyến metro nội đô với tổng chiều dài hơn 225km…).

Năm là, có hệ sinh thái sống đẳng cấp, đô thị hiện đại - sinh thái - bền vững, tiện ích đa dạng…

Bởi vậy, giá trị bất động sản hạng sang tại trung tâm TP.HCM có chiều hướng gia tăng bền vững từ những lợi thế trên và do sức ép từ quỹ đất hạn hẹp, khan hiếm nguồn cung và nhu cầu liên tục gia tăng từ hiệu quả kinh tế - chất lượng sống vượt bậc mà phân khúc này đem lại.

- Trong bối cảnh phát triển mới, khi TP.HCM đang hướng tới mô hình siêu đô thị có khả năng cạnh tranh tầm quốc tế, các dự án bất động sản hạng sang tại khu vực trung tâm cần đáp ứng những yêu cầu và xu hướng tất yếu nào để không chỉ thu hút dòng vốn chất lượng cao mà còn kiến tạo được một cộng đồng cư dân bền vững, văn minh và mang chuẩn mực đẳng cấp quốc tế?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Yêu cầu và xu hướng phát triển tất yếu trong bối cảnh mới của bất động sản hạng sang vùng trung tâm TP. Hồ Chí Minh phải đặc biệt quan tâm tới những nhóm vấn đề sau:

Hạ tầng kỹ thuật và thể chế là điều kiện cần, tuy nhiên điều kiện đủ để phát triển đô thị trung tâm TP.HCM đạt được thành công là phải tạo được hạ tầng "mềm" là môi trường sống - làm việc chất lượng để thu hút nhân tài, chuyên gia và nhà đầu tư quốc tế đến định cư và làm việc.

Hệ thống hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu thể thao, tiện ích công cộng v.v) là nhu cơ bản và đòi hỏi bắt buộc để phát triển cộng đồng cư dân bền vững.

Các dự án phải được xây dựng theo tiêu chí: Tích hợp - thông minh - TOD - xanh - văn minh, thân thiện…

Đặc biệt, cần tạo ra sự hấp dẫn thông qua tính riêng biệt hay "cá tính" độc nhất vô nhị của dự án… Phát huy giá trị bản sắc không gian kiến trúc, cảnh quan, sinh thái đa dạng của thành phố, đặc biệt là các giá trị đặc trưng của đô thị vùng song nước, cửa biển và thích ứng với biến đổi khí hậu.

- Từ góc độ quy hoạch và quan sát sự vận động của thị trường, ông đánh giá như thế nào về thực trạng và tiềm năng phát triển của phân khúc căn hộ hạng sang tại trung tâm TP.HCM hiện nay? Trên cơ sở đó, ông có thể đưa ra một số khuyến nghị cụ thể dành cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tại phân khúc này, đặc biệt tại các cực tăng trưởng mới như Thủ Thiêm - Bình Trưng Đông?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Về thực trạng, dự báo tiềm năng thị trường và khuyến nghị cần lưu ý:

Việc triển khai thực hiện Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị đạt được nhiều kết quả tích cực: Thành phố nằm trong tốp 5 hệ sinh thái khởi nghiệp sáng tạo hàng đầu Đông Nam Á (theo xếp hạng của StartupBlink).

Các dự án phát triển ven các nút giao, gần tuyến metro hoặc ven sông; phân khúc biệt thự, căn hộ hạng sang (đặc biệt là căn hộ diện tích nhỏ và vừa, 50-100m2) trong khu đô thị tích hợp tiện ích và các tòa nhà văn phòng hạng A/B sẽ là các hạng mục được quan tâm hàng đầu do tính khan hiếm, hiệu năng và giá trị gia tăng ưu việt của bất động sản khu vực trung tâm.

Khu Trung tâm Thương mại (Central Business District) mới như Thủ Thiêm - Bình Trưng có những lợi thế vượt trội về địa lý, hạ tầng và không gian quy hoạch để phát triển đô thị tích hợp chất lượng, xây dựng hệ sinh thái sống, làm việc theo chuẩn mực cao. Đặc biệt là các khu đô thị phát triển cộng đồng dân cư chất lượng, đảm bảo không gian sống văn minh - an tĩnh có tiềm năng lớn hấp dẫn nhóm chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài và người thu nhập cao.

Các dự án đô thị chất lượng đã và đang được phát triển tại khu vực Thủ Thiêm - Bình Trưng Đông sẽ là hạng mục đầu tư sinh lời bền vững hoặc tích sản chất lượng. Thời điểm hiện tại là thời điểm vàng, các nhà đầu tư nên xuống tiền khi đang ở "chân sóng".

Nên ưu tiên dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí kết nối giao thông thuận lợi (tại các nút giao hoặc metro), quy hoạch khoa học với dịch vụ và tiện ích đồng bộ, ưu tiên các dự án có mật độ xây dựng thấp và phát triển nhiều không gian xanh, kiến tạo hệ sinh thái sống lành mạnh - bền vững.

- Theo ông, nhóm nhà đầu tư là chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đến sinh sống, làm việc và đầu tư tại Trung tâm Tài chính Quốc tế mang lại những tiềm năng gì cho thị trường bất động sản hạng sang TP.HCM? Và sự hiện diện của họ sẽ tác động như thế nào tới việc hình thành một cộng đồng cư dân tinh hoa trong các mô hình đô thị tài chính thế hệ mới?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: TP.HCM là nơi hấp dẫn, hội tụ nhân tài, doanh nhân trong nước và quốc tế, là nơi của cộng đồng khởi nghiệp, sáng tạo, ươm mầm những xu hướng và mô hình tiên tiến.

TP.HCM không chỉ là đầu tàu kinh tế quốc gia mà tương lai còn là đô thị hiện đại có ảnh hưởng trong mạng lưới các thành phố toàn cầu. Nơi đây sẽ hình thành cộng đồng cư dân tinh hoa toàn cầu là các doanh nhân, chuyên gia đến từ rất nhiều quốc gia trên thế giới.

Tôi cho rằng, giá cho thuê sẽ rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Giá trị căn hộ sẽ gia tăng mạnh và bền vững theo hạ tầng phát triển theo thời gian.

- Xin trân trọng cảm ơn TS. KTS. Trương Văn Quảng đã dành thời gian chia sẻ những góc nhìn sâu sắc về xu hướng dịch chuyển dòng vốn, triển vọng thị trường và những yêu cầu mới đối với phát triển bất động sản đô thị trung tâm TP.HCM.