"Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh"
Nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại, thể hiện qua tăng trưởng GDP quý I/2023 chỉ đạt 3,32% - mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011 - 2023.
Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh như vật liệu - xây dựng, nội thất, thị trường lao động… là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.
Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho sản phẩm căn hộ du lịch…
Theo các chuyên gia, điều quan trọng nhất lúc này là phải chớp thời cơ, tranh thủ "giờ vàng" để hành động thật nhanh với các chính sách đã ban hành.
Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia nhận định, mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý thì sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác. Theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chí có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản.
Vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp.
"Hai đối tượng theo tôi nên tập trung hiện nay là các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng. Đây là nhóm không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ…
Thứ hai là người mua bất động sản theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản, hiện phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được bất động sản đã mua. Đối tượng này nợ ngân hàng và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và nhà băng cho vay phải gánh chịu hậu quả", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Liên hệ với bài học giải cứu thị trường bất động sản Trung Quốc, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, thị trường bất động sản của Việt Nam rất khác với thị trường bất động sản của Trung Quốc. Bất động sản của Việt Nam đang là một thị trường thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn. Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm.
Nếu thủ tục pháp lý tốt, nếu có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn. Ví dụ căn hộ khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 60 - 70% thì nhu cầu sẽ rất lớn. Hay nói cách khác, cho dù thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới, xu hướng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng và các nhà hoạch định chính sách mong là tăng ổn định, lành mạnh và chấp nhận được. Hơn thế, chính mặt bằng giá mới này sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản một cách hiệu quả nhất và lúc đó, doanh nghiệp nào, nhà đầu tư nào chịu được mặt bằng giá này thì tồn tại, còn không chịu được thì tự phải tái cấu trúc tập đoàn của mình theo nguyên tắc thị trường.
“Cũng chính vì thế, có thể thấy rằng cơ hội giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam là khá cao so với Trung Quốc. Trung Quốc sau khi giải quyết được 3 vấn đề là thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các doanh nghiệp khoẻ mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án; nhưng cuối cùng, gặp phải trở ngại lớn khác là người dân không có nhu cầu, trong khi ở Việt Nam nhu cầu nhà ở là rất lớn”, TS.Lê Xuân Nghĩa cho biết.
Vấn đề nằm ở chuyện diễn giải pháp luật
Liên quan đến vấn đề tháo gỡ khó khăn từ chính sách, pháp lý, luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Viet Nam) LLC đánh giá, từ thời điểm khủng hoảng toàn cầu 2008 cho tới nay, các hoạt động đầu tư tại Việt Nam vẫn diễn ra liên tục. Vào thời điểm khó khăn đó, các doanh nghiệp bất động sản và các chủ đầu tư đều gặp khó khăn và lên tiếng dữ dội. Tuy chính quyền đã có những phản ứng rất nhanh, nhưng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả cần thời gian dài hơn, có thể mất vài năm.
"Hiện tại, nhiều chính sách, quy định đã được ban hành nhưng theo tôi, không thể tạo nên thay đổi ngay trong một quý. Để gỡ vướng cho thị trường, cần cả yếu tố thay đổi chính sách và chủ đầu tư tự vận động.
Có một số vấn đề về pháp lý có thể cân nhắc. Ví dụ, Luật Nhà ở hiện nay quy định nguồn vốn dùng để phát triển các dự án nhà ở thương mại không bao gồm vốn vay nước ngoài. Có nên cho phép doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại được phép vay vốn nước ngoài? Thật ra doanh nghiệp vẫn thực hiện nhưng đi đường vòng để phù hợp với quy định pháp luật.
Theo tôi, các quy định pháp luật đã đầy đủ, nhưng vấn đề nằm ở chuyện diễn giải pháp luật. Ở mỗi trường hợp, mỗi địa phương vẫn diễn ra những cách diễn giải khác nhau, điều này cũng tạo nên cái khó cho chủ đầu tư, doanh nghiệp. Các luật sư cũng phải điều chỉnh tư vấn và cập nhật thái độ ứng xử với các diễn giải và quy định của cơ quan có thẩm quyền", bà Thảo nhận định.
Thực thi chính sách cần nhanh hơn, chi tiết hơn
Cũng tại Hội thảo, TS.Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Thời điểm 2011 - 2013 thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách…
Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Với vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ…, trái phiếu doanh nghiệp vướng mắc có Nghị định 65, Nghị định 08. Nguồn vốn có rồi, định hướng rõ tới sản phẩm nhà ở xã hội… nhưng điểm nghẽn cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để các dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường… Chỉ khi giải quyết được bài toán này thì các dự án đầu tư mới được giải quyết các câu chuyện cơ bản.
TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra 3 đề xuất: Thứ nhất, xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm này sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại.
Thứ hai, xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất theo thống kê.
Chẳng hạn, không phê duyệt giá đất thì không được cấp phép xây dựng, dự án đắp chiếu nằm chờ. Đặc biệt, chuyển nhượng dự án là vấn đề mong sớm được xử lý. Các doanh nghiệp suy yếu nhiều sau 2 năm đại dịch, không thể tiếp cận vốn, cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực, từ đó thoát nợ, có vốn mới… Nhưng quy định là phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, nhiều dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng, để có sổ đỏ còn cần rất nhiều năm… Cần nghị định ngắn có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án, đặc biệt là các dự án đã xử lý gần xong… đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung hàng…
Thứ ba, các doanh nghiệp phải cấu trúc, tái cấu trúc để giảm chi phí sản xuất – kinh doanh, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm
