Time Share hiểu sao cho đúng?
Đóng góp tham luận tại buổi toạ đàm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính ngân hàng cho biết: BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam bùng nổ khoảng 3 năm trở lại đây. Và nếu tôi có tiền tôi cũng sẽ đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, hiện nay chúng ta đang có sự "hiểu nhầm" định nghĩa về Time share nếu so sánh với cách hiểu trên thế giới. Cụ thể, Time share là hình thức nghỉ dưỡng phổ biến và có lịch sử lâu đời tại nhiều quốc gia phát triển trên thế giới. Mô hình Time share được hiểu đơn giản là chủ đầu tư xây dựng BĐS nghỉ dưỡng, sau đó nhiều khách hàng sẽ góp tiền vào mua những ngày nghỉ nhất định trong BĐS đó trong khoảng thời gian bao nhiêu năm. Những nhà đầu tư này hoàn toàn không có chủ quyền sở hữu căn hộ mà chỉ là mua những ngày nghĩ dưỡng tại đó mà thôi.
TS. Nguyễn Trí Hiếu
“Ở Việt Nam thì khác. Nhiều dự án được gọi là Time share nhưng thực chất là bán hẳn cho nhà đầu tư, họ có quyền sở hữu, được cấp sổ. Tuy nhiên, những người này chỉ sử dụng một số ngày nghỉ nhất định để nghỉ dưỡng, thời gian còn lại họ sẽ giao lại cho chủ đầu tư hoặc tự tìm các công ty môi giới, du lịch để cho thuê lại. Sau đó lợi nhuận sẽ được chia lại cho nhà đầu tư từ 8% đến 10%/năm”, ông Hiếu nhận định.
Trước sự bùng nổ của BĐS nghỉ dưỡng, mới đây đã có chủ đầu tư giao bán các dự án BĐS với các nhà đầu tư nước ngoài. Theo ông Hiếu, đó có thể coi là một bước tiến với BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam.
Rủi ro nào cho nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng?
Nhìn từ phương diện đầu tư tài chính, ông Hiếu cho rằng, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng nhà đầu tư sẽ buộc phải chấp nhận những rủi ro nhất định. Việt Nam có thuận lợi là hàng nghìn km bờ biển trải dài, là địa điểm thuận lợi để phát triển BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đi kèm với thuận lợi là những bất lợi liên quan tới biến đổi khí hậu, môi trường.
Về phương diện tài chính, ông Hiếu cho rằng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng là đầu tư có lợi, khi nhà đầu tư vừa có quyền sở hữu BĐS đó lên tới 50 năm, có thể đem gia đình tới đó nghỉ khoảng 15 ngày/năm, nhà đầu tư lại vừa được cam kết lợi nhuận 8% đến 10% mỗi năm khi nhà quản lý mang khách du lịch tới.
Tuy nhiên, ông Hiếu cũng băn khoăn, hiện nay các hợp đồng BĐS nghĩ dưỡng đều chưa đề cập tới một vấn đề rất đáng lo ngại trong tương lai là nếu chủ đầu tư, nhà quản lý không thể thực hiện cam kết trả đúng 8% đến 10%/năm lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp thì sao? Hoặc họ không sinh lời, không trả lãi cho nhà đầu tư thì xử lý ra sao? Liệu rằng trên phương diện pháp lý có dễ dàng bán những BĐS nghỉ dưỡng đó trên thị trường thứ cấp? Vì vậy, chúng ta cần có những nghiên cứu sâu xa, ông Hiếu nhấn mạnh.
Quang cảnh buổi Tọa đàm
Đứng vai trò là một người làm ngân hàng, ông Hiếu nhận định rằng, hiện nay mô hình Time share ở chúng ta chưa thật phổ biến, cũng chưa có hành lang pháp lý dành cho phân khúc này. Vì thế, có thể ngay cả các cơ sở công chứng cũng không dám công chứng cho những dự án BĐS này bởi không biết để nó ở loại BĐS kinh doanh hay BĐS nhà ở. Hiện nay chúng ta chưa có tiền lệ công chứng với loại hình BĐS hỗn hợp.
Ông Hiếu cũng cho rằng hiện chưa có tranh chấp nào lớn liên quan tới trường hợp BĐS nghỉ dưỡng, tuy nhiên trong tương lai trường hợp này rất có thể xảy ra. Đặc biệt với những trường hợp BĐS nghỉ dưỡng trở thành nợ xấu, liệu các ngân hàng có dám thu giữ những tài sản đảm bảo chưa có nhiều tính pháp lý để xử lý như thế này?
Theo đó, ông Hiếu cho rằng nếu đứng ở vai ngân hàng, ông sẽ khó có thể dám cho vay với các dự án cá nhân mua BĐS nghỉ dưỡng.
Băn khoăn về bảo lãnh ngân hàng với các dự án BĐS nghỉ dưỡng, ông Hiếu cho biết hiện cũng chưa thấy có quy định rõ ràng về việc nếu dự án BĐS đó không hoàn thành đúng thời hạn thì khách hàng sẽ nhận được quyền lợi gì, hay buộc phải cam chịu?
Chia sẻ thêm về những rủi ro với khách hàng cá nhân với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, GS. Đặng Hùng Võ cho biết: Hiện nay gần như không có con số chính thức và chính xác nào cho biết đã có bao nhiêu dự án BĐS nghỉ dưỡng được cấp phép và cấp phép ở đâu, như thế nào. Điều này có nghĩa là tất cả những dự báo hiện tại đều là phỏng đoán.
Điều này dẫn tới rủi ro lớn cho nhà đầu tư cá nhân khi không biết đâu là thông tin thực, đâu là không tin gây nhiễu, thông tin giả. Đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay đầu tư theo cảm tính, chỉ biết tin vào các chủ đầu tư tự quảng cáo hoặc theo số đông.
"Tâm lý đám đông là nhà đầu tư thứ cấp thấy vài trăm người tham gia dự này này thì cũng tham gia, như vậy là thiếu chuyên nghiệp. Vì thế, nhà đầu tư trước khi đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ dự án về lịch sử đầu tư, năng lực nhà đầu tư và bản thân chất lượng, tiềm năng của dự án đó đặt trong tổng thể phát triển du lịch của khu vực", GS. Hùng Võ khuyến cao.
Theo đó, GS. Hùng Võ cho rằng cần có sự chung tay của cả các cấp, các ngành, Chính phủ và các nhà đầu tư để có đầy đủ các thông tin từ vĩ mô, đến vi mô để có thể nhận định đúng thị trường, tránh tối đa những rủi ro đến với các khách hàng, nhà đầu tư cá nhân của các dự án BĐS nghỉ dưỡng.
Tin tưởng vào sự phát triển sắp tới của thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam nhưng cũng cần có sự cẩn trọng từ phía nhà đầu tư thứ cấp, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, đây là một loại hình kinh doanh mới mẻ, có tiềm năng lớn, một cơ hội kinh doanh tốt nhưng còn nhiều vấn đề liên quan tới pháp lý, tài trợ, môi trường và vấn đề liên quan tới du lịch mà nhà đầu tư phải hết sức lưu ý.
