Sáng ngày 13/11, tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, cần tập trung tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, mà nền tảng là cấu trúc lại tổ chức và vận hành hệ thống tài chính - bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản luôn là một trong những trụ cột của nền kinh tế - xã hội của mọi quốc gia và có gắn bó mật thiết với hệ thống tài chính tín dụng, tiêu dùng xã hội. Do đó, một khi tăng trưởng kinh tế và thị trường tài chính có biến động sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản có biến động lớn cũng tác động mạnh đến hệ thống tài chính, tín dụng, chi tiêu của người dân và tăng trưởng kinh tế.
Trước bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều “cơn bão lớn”, theo ông Đính, nguyên nhân lớn nhất nằm ở tính thanh khoản của toàn thị trường. Hiện người mua đang mất lòng tin vào năng lực tài chính của các chủ đầu tư để phát triển dự án. Đặc biệt hơn khi trong thời gian vừa qua, hàng loạt các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lớn vướng phải kiện tụng, lao lý, đồng thời việc tiếp cận tín dụng của người mua nhà còn gặp nhiều khó khăn khi lãi suất thực vay mua nhà vẫn còn ở mức rất cao (trên 10%/năm).
"Hiện nay, 100% các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vốn vay ngân hàng thương mại có tính chất nguồn vốn ngắn hạn", Phó Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.
Có thể thấy, mặc dù nền kinh tế và hệ thống tín dụng Việt Nam đang khá ổn định, thậm chí được nhiều tổ chức uy tín trên thế giới đánh giá khá tốt nhưng có một thực trạng là thị trường bất động sản lại đang gặp vấn đề lớn.
Vì vậy, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, hiện nay, cấu trúc và sự vận hành của thị trường bất động sản đang có vấn đề và cần được tháo gỡ, tổ chức lại.
Sau nhiều năm nghiên cứu thị trường bất động sản, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận thấy, vấn đề tiêu cực lớn nhất liên quan đến sự vận hành ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại và trong nhiều năm qua là nguồn vốn.
Cụ thể, hệ thống tài chính hỗ trợ cho thị trường bất động sản đã quá lạc hậu, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, hiện nay, thị trường bất động sản đã tăng trưởng mạnh về quy mô nhưng hệ thống tài chính hỗ trợ vẫn dậm chân tại chỗ như một chiếc áo chật hẹp bó buộc một “cơ thể” đang phát triển mạnh mẽ.
“Hiện nay, để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển ổn định trở lại cả trong ngắn hạn và dài hạn, cần tập trung tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, mà trong đó nền tảng là cấu trúc lại tổ chức và vận hành hệ thống tài chính - bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Vì vậy, để tập trung vào khôi phục lòng tin trên thị trường và hỗ trợ “nóng” thanh khoản cho cả cung và cầu bất động sản trong ngắn hạn, ông Nguyễn Văn Đính đã kiến nghị một số giải pháp, cụ thể:
Trong ngắn hạn, Ngân hàng Nhà nước cần cam kết một khoản ngân sách lớn hỗ trợ lãi suất và gia hạn cho các khoản tín dụng đạt chuẩn, ít rủi ro mà các ngân hàng đã cấp cho doanh nghiệp phát triển bất động sản hoặc người mua nhà để ở nhưng tạm thời mất thanh khoản do thị trường khó khăn.
Thứ hai, Chính phủ và các địa phương cũng cần hỗ trợ một cách nhanh nhất cho doanh nghiệp để hoàn thiện pháp lý tài sản, pháp lý dự án. Từ đó sẽ giúp giảm thiểu rủi ro thế chấp dự án, thế chấp tài sản cho hệ thống ngân hàng, gia tăng giá trị tài sản của doanh nghiệp. Đồng thời, tạo sự tin tưởng, giảm thiểu rủi ro pháp lý tài sản cho người mua nhà ở tại các dự án đang hình thành.
Thứ ba, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện rất lớn, do đó cần tổ chức truyền thông, tuyên truyền. Trong đó, nhất quán quan điểm của Chính phủ để nỗ lực khôi phục thị trường, không hình sự hoá các giao dịch dân sự về bất động sản hỗ trợ tái cấu trúc lại thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua những khó khăn trước mắt.
Trong trung và dài hạn, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần tập trung tái cấu trúc thị trường nguồn vốn và hệ thống tài chính bất động sản.
Thứ nhất, tổ chức lại hệ thống tài chính tín dụng theo hướng phân định, phân loại tổ chức tín dụng thành hệ thống ngân hàng đầu tư và ngân hàng thương mại.
“Hiện tại, một số ngân hàng thương mại có tỷ trọng cho vay đầu tư rất cao so với tỷ trọng cho vay thương mại nhưng lại có cơ chế huy động vốn của ngân hàng thương mại, trong đó các ngân hàng đầu tư sẽ có cơ chế huy động vốn, lãi suất và sản phẩm cho vay khác với cơ chế của ngân hàng thương mại. Và cơ chế quản lý Nhà nước cũng sẽ khác nhau đối với hai hệ thống này”, ông Đính đánh giá.
Bên cạnh đó, cũng cần thành lập một định chế tài chính thuộc Chính phủ hoặc Ngân hàng Nhà nước để đặt ra các chuẩn mực, quản lý và hỗ trợ việc cho vay mua nhà. Việt Nam có thể tham khảo theo mô hình các Tập đoàn Fanni Mae hoặc Fredi Mac của Mỹ.
Thứ ba, tạo lập các chuẩn mực về định giá, về tỷ trọng cho vay, các biểu mẫu cho vay mua bất động sản an toàn. Nếu các tổ chức tín dụng cho vay mua bất động sản theo đúng các chuẩn mực này sẽ được dễ dàng mua bán, chuyển nhượng khoản vay cho định chế tài chính của nhà nước hoặc trên thị trường mua bán nợ, tạo thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản và thông qua đó là sản phẩm bất động sản.
Cuối cùng, cần nhanh chóng tạo lập thị trường thứ cấp mua bán nợ tín dụng bất động sản, tạo thanh khoản chung cho thị trường./.
