Ngày 19/10, tại Toạ đàm: “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội”, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã chỉ ra những khó khăn vướng mắc còn tồn đọng trên thị trường bất động sản đồng thời đề xuất những giải pháp để phát triển mạnh mẽ hơn đối với phân khúc đang được cả xã hội quan tâm: Nhà ở xã hội.
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” có tính khả thi rất cao, bởi nhu cầu về nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhà ở công nhân hiện rất lớn và chưa kể tới 60% những người hưởng lương nhà nước cũng có nhu cầu nhà ở thực.
“Sau khi Nghị quyết số 33/NQ-CP được Chính phủ ban hành, cùng các nghị định, thông tư của Ngân hàng Nhà nước cũng như sự chỉ đạo sát sao của Bộ Xây dựng và sự vào cuộc quyết liệt của các địa phương, bên cạnh tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp, từ tháng 4 trở lại đây phân khúc nhà ở xã hội đã có những tín hiệu tích cực”, TS. Nguyễn Văn Khôi đánh giá.
Tuy nhiên, Chủ tịch VNREA cho rằng, bên cạnh những điểm tích cực thì thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.
“Chúng ta đang trong thời điểm sửa đổi 3 luật liên quan đến bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tháng 11, 12 chính là thời điểm rất quan trọng khi các tỉnh chuẩn bị họp Hội đồng nhân dân và từ đó, các phương án từ UBND sẽ được trình lên HĐND tỉnh”, ông Khôi cho biết.
Nhóm thứ nhất về thể chế, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, Luật Nhà ở có 3 điều: Điều 26, 27 và 159 chuyển tiếp, 3 mục này UBND tỉnh phải điều chỉnh kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ về diện tích, số căn nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của địa phương. Theo ông Khôi, không nên sử dụng từ “có thể” như trong dự thảo luật hiện nay mà phải xác định điều chỉnh.
Thứ hai, tại khoản 4, Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở đã quy định đất xây dựng nhà ở xã hội thì UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách đấu nối hạ tầng với bên ngoài của dự án.
Về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị: Một là, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua.
Hai là, vì hiện nay vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% khi đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu nói lợi nhuận “tối đa” là chưa chuẩn, nhưng nếu nói là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.
“Vì nếu đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án hoặc rút ngắn được quá trình thực hiện các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp có thể giảm được một phần các chi phí, khi đó lợi nhuận sẽ tăng lên. Do đó, chúng ta không nên sử dụng từ “tối đa” mà lợi nhuận đó để xác định giá thành, giá bán”, Chủ tịch VNREA đưa ra quan điểm.
Thứ ba là về vấn đề ưu đãi. Trong Điều 83 dự thảo Luật Nhà ở, ông Khôi đánh giá đã khá đầy đủ ở mọi khía cạnh, tuy nhiên cần cụ thể hóa hơn.
“Ví dụ những ưu đãi về thuế, trước đây có Nghị quyết 34 của Chính phủ, Nghị định 101/2015, đối với việc cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội nên áp dụng điều này. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu”, TS. Nguyễn Văn Khôi phân tích thêm.
Thứ tư, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, cần bổ sung thêm 01 khoản trong Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở như sau: UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền các cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện địa phương. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điều này rất quan trọng và cần được ghi rõ trong luật, bởi đặc điểm, nhu cầu về nhà ở xã hội ở mỗi địa phương là khác nhau. Theo thống kê, Thủ đô Hà Nội và TP.HCM là 2 địa phương có nhu cầu rất lớn và điều kiện nguồn lực khá, do đó cần có những cơ chế chính sách đặc thù phù hợp với từng địa phương để phát triển nhà ở xã hội. Bắc Giang cũng là một điển hình về việc cơ chế phù hợp với địa phương.
Vấn đề thứ năm trong Luật Nhà ở, tại Điều 74, Chủ tịch VNREA cho biết, hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho những người có thu nhập thấp (dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân) thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên trên thực tế, số lượng đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhận nhưng mức thấp cũng rất nhiều.
“Vì vậy, có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp. Điều này chúng tôi cũng đã phát biểu tại Hội nghị uỷ ban pháp luật của Quốc hội khi bàn đến Luật Nhà ở”, ông Khôi đề xuất.
Liên quan đến Luật Đất đai, ông Khôi đề nghị, tại các Điều 33, 34, 157, 119 liên quan đến các cụm từ nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ, phải thể hiện cụ thể đó là gì và quy định được miễn giảm tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần điều chỉnh để phù hợp với Luật Nhà ở.
Tiếp theo, khi đưa ra đề xuất tại Điều 125, ông Khôi cho rằng, trong điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án cũng phải phù hợp với Luật Nhà ở, trong trường hợp doanh nghiệp, nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất. Và điều này cũng cần đồng bộ với Luật Nhà ở.
“Khi làm việc với các doanh nghiệp hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi thấy rằng quỹ đất của địa phương cũng không còn nhiều. Và doanh nghiệp cũng muốn sử dụng quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Do đó, cũng phải có sự đồng bộ giữa các luật”, ông Khôi đưa ra ví dụ thực tế về quỹ đất hiện nay.
Ngoài ra, dự thảo 3 luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản đều có những điều cụ thể ghi rằng, Chính phủ sẽ quy định bằng nghị định. Do đó, ông Khôi kiến nghị các bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước… sẽ ban hành các văn bản đồng bộ, đồng thời để kịp thời gian đưa vào thực hiện.
Đưa ra nhóm khó khăn thứ hai, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng chính là nguồn vốn. Theo ông Khôi, giải pháp lâu dài là các Bộ cần xác định kế hoạch đầu tư công trong giai đoạn trung hạn để mang tính bền vững. Bên cạnh đó, cần xác định tín dụng đối với phát triển nhà ở xã hội cũng nằm trong quy hoạch trung và dài hạn của cả giai đoạn.
Cụ thể, về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, hiện nay, nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm.
Chủ tịch VNREA thông tin, sau khi tìm hiểu, tiếp xúc với nhiều với doanh nghiệp và nhu cầu của người dân, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mức lãi suất này chưa đủ hấp dẫn:
“Theo thông tin mà chúng tôi khảo sát, hiện nay, nhà đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, người mua mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. Đồng thời, về phía người mua, chúng tôi cũng đề nghị phía ngân hàng vận dụng quyết định qua Ngân hàng Chính sách, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Chúng ta phải vận dụng những điều này vào gói 120 nghìn tỷ đồng thì gói vay mới có sức hút”, TS. Khôi nhận định.
Bên cạnh đó, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị ngân hàng tạo điều kiện giải quyết những dự án nhà ở thương mại tồn đọng mà sắp hoàn thiện để đưa vào thị trường, tránh lãng phí.
Có thể thấy, tháng 10, 11 là thời điểm rất quan trọng. Các vấn đề từ khâu quy hoạch, chương trình kế hoạch cho đến nguồn vốn, cơ chế chính sách cho nhà ở xã hội cần phải được UBND cấp tỉnh đưa vào trong kỳ họp HĐND cấp tỉnh thông qua trong kỳ họp này. Nếu các vấn đề quan trọng không được thông qua, sẽ lại bỏ lỡ một kỳ HĐND 6 tháng, ông Khôi đưa ra ý kiến.
Nhóm khó khăn thứ ba được TS. Nguyễn Văn Khôi chỉ ra là liên quan tới khâu tổ chức thực hiện. Trong Đề án 338 về 1 triệu căn nhà ở xã hội do Thủ tướng phê duyệt đã phân công trách nhiệm rất rõ, trong đó, ông Khôi cho rằng, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu.
Thứ hai là cần xây dựng cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh. “Tôi cho rằng cũng cần nghiên cứu và ban hành sớm. Điển hình như Bắc Giang mới đây có cơ chế đặc thù đã giải quyết nhanh được một số vấn đề thủ tục và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư”, ông Khôi đưa ra ví dụ thực tiễn.
Thứ ba, về vấn đề liên quan đến quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, vẫn cần phải thực hiện theo quy định. Cấp tỉnh cũng cần rà soát, xác định rõ khu vực vị trí đất để làm nhà ở xã hội, còn nếu chỉ đưa ra đề án chung chung thì sẽ không có tính khả thi.
Bên cạnh đó, Chủ tịch VNREA cho rằng, cần có quỹ đầu tư phát triển xây dựng của cấp tỉnh.
“Trong kiến nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ và đặt đây là trọng tâm về lâu dài chứ không phải chỉ đến năm 2030. Cùng với đó, mỗi địa phương cũng phải thành lập quỹ và cấp tỉnh cũng cần thường xuyên báo cáo về quỹ này”, ông Khôi cho biết.
Cuối cùng, khi đi thực tế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thấy rằng, hiện tại các địa phương đang xây dựng quy hoạch theo hướng, từ quy hoạch tỉnh sang xây dựng quy hoạch vùng, từ quy hoạch vùng ra quy hoạch chung, quy hoạch phân khu sau đó mới đến quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, ông Khôi cho biết, một số dự án đang vướng mắc khâu duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và địa phương chưa vượt qua được ngưỡng này.
Do đó, ông Khôi kiến nghị UBND cấp tỉnh cùng với các bộ, ngành báo cáo Thủ tướng Chính phủ có phương án giải quyết đặc thù về vấn đề này, bởi theo Luật Quy hoạch năm 2017 thì vấn đề quy hoạch của các địa phương cần được thực hiện theo trình tự.
Ngoài ra, đối với doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục làm việc cùng với các doanh nghiệp bất động sản để vào cuộc với Chính phủ và đồng hành cùng nhân dân, góp phần tham gia phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn lực của doanh nghiệp và nguồn đất đai mà doanh nghiệp đang sử dụng.
Đặc biệt, về xây dựng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, trong luật đã quy định, tuy nhiên Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cần có sự tăng tốc trình phương án này lên cơ quan thẩm định của UBND cấp tỉnh, và UBND cấp tỉnh cũng cần duyệt nhanh. Cùng với đó, cần có nguyên tắc điều chỉnh tăng, giảm giá bên cạnh khung giá.
Cuối cùng, khi bàn về mô hình quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cải tạo xây dựng chung cư cũ, TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, trước đây tại một số địa phương đã có quỹ đầu tư phát triển nhà ở và hiện nay chính là quỹ đầu tư phát triển của tỉnh, thành phố.
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, để xây dựng quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội có trọng tâm, bên cạnh ý nghĩa của gói 120.000 tỷ đồng thì có thể huy động từ một số nguồn vốn như:
Một là huy động một phần từ vốn đầu tư công, ứng trước để làm hạ tầng kỹ thuật và sau đó thu hồi theo quy chế.
Hai là huy động vốn của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Ba là có thể huy động từ các ngân hàng thương mại đóng góp vào quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và chung cư cũ.
Thứ tư là khách hàng, người dân cũng có thể đóng góp vào quỹ đó theo một quy chế nhất định.
“Quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cải tạo xây dựng chung cư cũ có thể nằm ở địa phương, nhưng quy định cụ thể sẽ do Bộ Tài chính ban hành”,TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất./.
