Quy luật xoay vòng vốn
Theo số liệu mới nhất của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng đầu năm 2016, FDI (vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam) đổ vào BĐS chỉ chiếm khoảng 5% tổng vốn FDI với 25 dự án được cấp mới.
Thống kê của CBRE cho thấy, nửa đầu năm 2016, dòng vốn FDI đã “đổ” vào nhiều dự án BĐS như Công ty TNHH LG Display đã đầu tư 1,5 tỷ USD cho dự án sản xuất màn hình LCD ở Hải Phòng; công ty Samsung cũng chi 300 triệu USD để đầu tư xây dựng tòa nhà cao 21 tầng tại Hà Nội.
Bên cạnh đó, cũng tại Hà Nội, TNR Holdings và một đối tác khác của Nga đã tiến hành buổi ký kết ghi nhớ thực hiện dự án 300 triệu USD. Tại TP. HCM, SynGience của Singapore cũng đã "nhảy vào" đầu tư dự án Depot Metro Tower.
Tuy nhiên, cùng thời điểm đó, thị trường BĐS lại chứng kiến nhiều thương vụ M&A (mua bán sáp nhập doanh nghiệp) của các đại gia nước ngoài. Đáng chú ý, bên chuyển nhượng là các chủ đầu tư nước ngoài còn bên nhận chuyển nhượng là các công ty trong nước. Điều này làm dấy lên nghi vấn nhà đầu tư nước ngoài đang dần “tháo chạy” khỏi thị trường BĐS Việt Nam.
Theo TS. Liêm, chúng ta không nên coi việc chuyển nhượng dự án là cái gì đó quá to tát, hay bên chuyển nhượng hoặc là không làm được, hoặc muốn “tháo chạy” mà nên coi đó cũng là một nhu cầu kinh doanh, không nên quá bất ngờ.
Về vấn đề này, TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng: “Nếu muốn đánh giá nhà đầu tư ngoại có đang “tháo chạy” khỏi thị trường BĐS Việt Nam hay không , phải xem xét các thương vụ chuyển nhượng đó diễn ra ở phân khúc thị trường nào. Nếu trong phân khúc nghỉ dưỡng thì nên lưu ý, ở nước ngoài có một nhóm chịu mạo hiểm, chuyên đi khai phá và lập dự án rồi chuyển giao. Còn những “ông lớn” sẽ mua lại từ nhóm khai phá. Điều này không có gì lạ trong đầu tư trên thế giới.
Trong trường hợp này, họ cũng là chủ đầu tư, cũng tìm hiểu luật pháp, có giấy phép đầy đủ rồi mới lập dự án. Khi cảm thấy có lãi, họ bán cho người khác. Đó là chuyện bình thường. Bao giờ bán lỗ mới gọi là tháo chạy, chứ bán có lãi thì là kinh doanh”.
Theo TS. Liêm, không nên coi việc chuyển nhượng dự án là cái gì đó quá to tát, hay bên chuyển nhượng hoặc là không làm được, hoặc muốn “tháo chạy” mà nên coi đó cũng là một nhu cầu kinh doanh, không nên quá bất ngờ. Bởi lẽ, sau nhiều năm đầu tư vào Việt Nam, nhà đầu tư cũng cần bán tài sản để lấy vốn quay vòng khi thị trường bước vào một chu kỳ mới.
Cùng quan điểm với TS. Liêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: “Chúng ta phải hiểu rằng có những doanh nghiệp sẽ đầu tư các dự án đến sản phẩm cuối cùng nhưng cũng có những doanh nghiệp chuyên đi làm dự án, tới một mức nào đó thì chuyển nhượng. Trước đây, các nhà quản lý chỉ coi chuyển nhượng dự án là khi các doanh nghiệp yếu không làm được mới chuyển cho doanh nghiệp mạnh mà không thấy rằng chuyển nhượng dự án cũng là một nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp.
Có những doanh nghiệp bình thường coi chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh. Chuyển nhượng dự án là chuyển nhượng giữa nhà đầu tư A và nhà đầu tư B, những công việc A chưa thực hiện với nhà nước thì B sẽ tiếp tục thực hiện, không phải là chuyển nhượng sản phẩm cho người mua cuối cùng là khách hàng”.
Hay như ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam từng cho rằng, nhà đầu tư ngoại chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nội địa, một mặt là bên chuyển nhượng cần bán tài sản để xoay vòng vốn, mặt khác phía nhận chuyển nhượng muốn mua lại các dự án từ nhà đầu khác tư để tránh tốn kém thời gian và chi phí cho việc xin gia hạn giấy phép đầu tư, giải phóng mặt bằng… hoặc xin cấp mới giấy phép đầu tư.
Theo đánh giá của TS. Phạm Sỹ Liêm, việc thời gian qua thị trường ghi nhận nhiều thương vụ M&A mà bên chuyển nhượng là nhà đầu tư ngoại, bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư nội địa là quy luật điều tiết bình thường. Thực tế này không nói lên việc thị trường BĐS Việt Nam đã không còn hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, TS. Liêm cũng cho rằng, thực tế vốn FDI đầu tư vào BĐS Việt Nam ít hơn giai đoạn 2007 – 2009 cho thấy, nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn dự án, phân khúc, nhu cầu khi “rót tiền” vào thị trường BĐS Việt Nam.
Không coi nhẹ, cũng không đánh giá quá ghê gớm
TS. Phạm Sỹ Liêm nhận định, về cơ bản, so với những nước xung quanh thì du lịch tại Việt Nam đang có sức hút đặc biệt với lượng lớn du khách quốc tế. Thái Lan mặc dù là một đất nước du lịch song với nền chính trị bất ổn, lượng khách du lịch về đây đã giảm mạnh và có xu hướng chuyển về Việt Nam. Các bãi biển Nha Trang, Vũng Tàu… cũng thu hút đông đảo khách du lịch Trung Quốc. Nắm bắt được xu thế này, các nhà đầu tư quốc tế thời gian qua gần như đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, du lịch tại Việt Nam.
Xét về vốn cho phân khúc này, TS. Liêm cho rằng, thị trường lúc lên lúc xuống, vốn đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thường "om" tương đối dài và phải đầu tư xây dựng trong nhiều năm. Trong thời gian đó, có thể nhà đầu tư không muốn đổ thêm vốn nữa mà dành vốn để thực hiện đầu tư phân khúc khác hoặc khu vực khác trước.
Do đó, theo TS. Liêm, việc hiện nay, vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 5% tổng vốn đầu tư, ít hơn so với giai đoạn 2007 – 2009 không đáng lo ngại.
Việc BĐS trở thành lĩnh vực kinh doanh đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI vào Việt Nam là một tín hiệu tích cực song theo TS. Liêm, quan trọng không phải là vốn mà là vốn được thực hiện.
“Chúng ta không coi nhẹ vốn FDI, nó có giá trị của nó nhưng cũng không nên đánh giá quá ghê gớm. Việc các nhà đầu tư quốc tế “rót tiền” vào BĐS nội địa sẽ giúp thực hiện các dự án lớn quá sức của người đầu tư trong nước, đưa công nghệ, hiểu biết về kinh doanh thị trường BĐS vào thị trường BĐS Việt Nam, qua đó mình gián tiếp hoặc trực tiếp học được kinh nghiệm của họ”, TS. Phạm Sỹ Liêm đánh giá.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, việc BĐS trở thành lĩnh vực kinh doanh đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI vào Việt Nam là một tín hiệu tích cực song quan trọng không phải là vốn mà là vốn được thực hiện.
“Cứ nói vốn FDI vào đây nhưng tỷ lệ vốn thực hiện thì rất thấp. Không nên lấy cái người ta hứa hẹn, cam kết để làm thước đo cho sự phát triển mà cái cốt lõi ảnh hưởng đến kinh tế là vốn thực hiện”, TS. Liêm nói thêm.
Về xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư ngoại với các sản phẩm BĐS Việt Nam thời điểm từ nay đến cuối năm và trong năm 2017, TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng, hiện nay rất khó để dự báo được nhà đầu tư quốc tế sẽ lựa chọn phân khúc nào, khu vực nào để đầu tư vào Việt Nam. Lý do là cả thế giới đang đợi tình hình chính trị ở nước Mỹ. Nếu Mỹ ngoảnh mặt với châu Á thì các nhà đầu tư sẽ rất "ngại". FDI ở Việt Nam mấy năm gần đây tăng là nhờ chiến lược xoay trục châu Á của Mỹ (“tái cân bằng” đối với khu vực châu Á – Thái Bình Dương) và hiện tại không biết Mỹ có rút lại chiến lược này không.
Trong khi đó, tình hình kinh tế của Việt Nam cũng đang rất khó khăn, ngân sách hụt, đầu tư công không được nhiều, điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến diễn biến của thị trường BĐS. Chẳng hạn, nếu có vốn ODA, sẽ có thể làm được đường cao tốc TP.HCM – Nha Trang, giúp BĐS du lịch Nha Trang phát triển ngay.
TS. Liêm cho rằng, trong thời gian tới, về cơ bản, nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore sẽ vẫn tiếp tục “rót vốn” vào thị trường BĐS Việt Nam. Những nhà đầu tư này sẽ căn cứ vào nhu cầu nhà ở của người nước họ như Hàn Kiều, Nhật Kiều để đầu tư. Thậm chí nếu chính sách của nước ta cho phép, Nhật Bản còn có thể xây dựng nhà ở cho người về hưu tại Việt Nam.
