“Thị trường bất động sản có các tín hiệu tích cực về thanh khoản, nhúc nhích đi lên”
Đây là nhận định của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, tại Hội thảo “Tháo van tín dụng - Khơi thông tăng trưởng” mới đây.
Những dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản là kết quả nỗ lực tái cấu trúc của doanh nghiệp, sự tháo gỡ về chính sách của Chính phủ, Bộ ngành liên quan, các địa phương, trong bối cảnh kinh tế trong nước và thế giới vẫn còn nhiều bất định, các dự đoán đưa ra đều được “làm mới” liên tục.
TS. Võ Trí Thành cho biết, dự báo mới nhất của Ngân hàng Thế giới (WB), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đều cho rằng tăng trưởng kinh tế thế giới năm 2023 ở mức thấp và năm 2024, dự báo tăng trưởng có thể suy giảm. Tổng cầu chưa đủ mạnh để kích thích tăng trưởng. Lãi suất điều hành của các đồng tiền chủ chốt vẫn cao. Những đối đầu địa chính trị, căng thẳng, xung đột vẫn tiếp tục lan rộng.
Nhiều chuyên gia đánh giá, với niềm tin chính trị ổn định, Việt Nam là địa chỉ tốt cho việc xây dựng chuỗi cung ứng và các chiến dịch phát triển toàn diện…Hiện tổng cầu tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư có điểm tích cực, dù cơ bản vẫn còn rất khó khăn.
Để hỗ trợ doanh nghiệp trong nước, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần hạ lãi suất điều hành. Lãi vay cũng đã bắt đầu giảm dù chưa bằng giảm lãi huy động.
“Thị trường bất động sản đang nỗ lực tái cấu trúc, có các tín hiệu tích cực về thanh khoản. Có thể nhìn thấy thị trường đang “nhúc nhích” đi lên. Nhiều chuyên gia dự báo, thời điểm để bất động sản có thể cải thiện rõ nét hơn là sau quý II/2024”, TS. Võ Trí Thành nói.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. TS. Võ Trí Thành nhận định, lãi suất trước mắt rất khó giảm. Vấn đề này không phải do lạm phát, mà chủ yếu do áp lực giữ tỷ giá, mặc dù sẽ phải chấp nhận mức độ mất giá nhất định nhưng không thể quá cao để bảo vệ doanh nghiệp nội địa. Cho nên việc hạ lãi suất điều hành thời gian tới là rất khó.
Với những lần hạ lãi suất điều hành trước, cũng đang cần thêm thời gian để tác động đến việc giảm lãi suất huy động và cho vay của doanh nghiệp.
“Hiện Ngân hàng Nhà nước cũng đang thúc giục các ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất cho vay. Cũng có thể hiểu được việc các ngân hàng huy động vốn lãi cao thời gian trước, nên việc hạ lãi suất cho vay cũng phải rất linh hoạt và đến đầu năm 2024, lãi suất có lẽ vẫn phải giữ nguyên”, TS. Võ Trí Thành cho biết.
Song, chuyên gia cũng đề cập đến vấn đề dư nợ doanh nghiệp bất động sản đang chiếm trên 50% tổng dư nợ tín dụng, nhưng cầu yếu, cơ hội kinh doanh không có nên có doanh nghiệp không muốn vay.
“Đây là giai đoạn phải đồng lòng chung sức”
Trong bối cảnh nền kinh tế đang khó hấp thụ vốn, kể cả bất động sản, vốn là ngành hấp thụ vốn lớn nhất, có tính lan tỏa cao nhưng cũng đang gặp hai vướng mắc song song, vừa khó hấp thụ vốn, vừa khó tiếp cận vốn vay.
TS. Võ Trí Thành đánh giá, sau nhiều nỗ lực, kết quả hồi phục của thị trường bất động sản chưa đạt như kỳ vọng. Trong đó, ách tắc pháp lý, dòng tiền đang là rào cản đối với sự hồi phục của thị trường này.
Do đó, Chính phủ đang đưa ra nhiều giải pháp và thành lập các nhóm công tác quan trọng, khẩn trương tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, nhất là tháo gỡ cho các dự án ở địa phương.
Trong đó, Quốc hội đang khẩn trương xem xét thông qua các luật liên quan đến thị trường bất động sản, như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đấu giá (sửa đổi), Luật Giá (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)...
Bộ Xây dựng đang sửa đổi nghị định, thông tư nhằm khơi thông được vấn đề pháp lý, quy trình thủ tục.
Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Thông tư 03/2023/TT-NHNN và Thông tư 06/2023/TT-NHNN để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn thị trường, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế; tiếp tục triển khai chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN.
Bộ Tài chính cũng đang tích cực xem xét sửa đổi Nghị định 65, Nghị định 08 về phát hành trái phiếu, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn qua kênh này.
Quốc hội cũng đã thông qua Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM. Được phép có cơ chế, chính sách đặc thù, thành phố có thể rút ngắn thời gian thực hiện quy trình thủ tục kêu gọi nguồn vốn xã hội để phát triển dự án nhà ở xã hội từ 6 tháng đến 1 năm. Đồng thời, tháo gỡ nhiều vấn đề về pháp lý đất đai, quy hoạch, chỉ tiêu để thu hút tư nhân tham gia.
Đối với vướng mắc ở các tập đoàn bất động sản, Chính phủ và địa phương cũng rất quan tâm xử lý. Việc này không phải đưa ra giải pháp chung chung mà đã đi vào vấn đề cụ thể của từng tập đoàn, kết quả bước đầu như Tập đoàn Novaland báo cáo, khoảng 80% vướng mắc pháp lý của doanh nghiệp này đã được xử lý.
“Tuy nhiên, kết quả vẫn chưa được như kỳ vọng. Pháp lý phải thông thì ngân hàng mới có thể xuống tiền”, TS. Võ Trí Thành khẳng định.
Về vấn đề lãi suất, TS. Võ Trí Thành cho rằng các ngân hàng vẫn nên tiếp tục hạ lãi suất và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn tốt hơn nữa. Ví dụ, các ngân hàng có thể giảm lợi nhuận và có những gói cho vay lãi suất thấp hơn.
Đối với doanh nghiệp, cần hiểu là các ngân hàng thương mại có tệp khách hàng riêng, hệ sinh thái riêng với những “khẩu vị” cho vay hay cách đánh giá rủi ro rất khác nhau. Trong đó, cũng có ngân hàng có xu hướng thiên về cho vay bất động sản. Nắm được “sở thích” của ngân hàng, cộng với việc hợp tác chân thành thì sẽ tiếp cận vay vốn hiệu quả hơn.
Ngoài ra, TS. Võ Trí Thành cũng hy vọng áp lực lãi suất bên ngoài sẽ giảm từ giữa năm sau, FED không còn tăng lãi suất thì áp lực tăng lãi suất điều hành trong nước cũng sẽ giảm. Nếu hệ thống ngân hàng kiểm soát ổn định tỷ giá, sớm tái cấu trúc hoàn thiện các ngân hàng yếu kém thì vấn đề điều hành lãi suất trong nước có thể linh hoạt và trợ giúp doanh nghiệp tốt hơn.
“Nếu hệ thống ngân hàng lành mạnh hơn, hy vọng năm 2024, Ngân hàng Nhà nước có thể tiếp tục hạ lãi suất điều hành. Còn các ngân hàng thương mại có thể tiếp tục giảm lãi suất theo các gói ưu đãi Chính phủ chỉ đạo. Thực sự đây là giai đoạn phải đồng lòng chung sức”, TS. Võ Trí Thành chia sẻ./.
