Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản”, do báo Người Lao Động tổ chức mới đây, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện rất lớn để doanh nghiệp không phải đi thực hiện lại chủ trương đầu tư. Song, bức tranh chung của thị trường bất động sản vẫn còn nhiều vấn đề. Nổi bật là vướng mắc pháp lý bất động sản đang chiếm tới khoảng 80% khó khăn.
“Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua, nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì không tính được…”, ông Ngô Đức Sơn nói.
Nếu khó khăn như vậy thì thiệt hại thế nào? Theo ông Sơn, khi phát triển một dự án, doanh nghiệp bỏ ra khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, hay kẹt công tác tính tiền sử dụng đất thì thiệt hại rất lớn.
Cụ thể, vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% - chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp! Chưa hết, sau vài năm, giá đất tăng, doanh nghiệp lại phải bù thêm cho khách hàng.
“Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nên doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án số tiền tương tự. Như vậy, chúng tôi thua tiếp về vốn vay…”, Tổng giám đốc DRH Holdings chia sẻ.
Còn ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết, suốt một năm qua, không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý.
“Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi đặt câu “cầu khẩn” lên đầu rồi sau đó mới liệt kê những khó khăn”, đại diện Đất Xanh nói và cho biết, vấn đề pháp lý, thủ tục ảnh hưởng rất nhiều đến sự “sống còn” của doanh nghiệp. Làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam.
“Riêng đối với Tập đoàn Đất Xanh, thời gian qua đã gặp nhiều vướng mắc. Ví dụ, chúng tôi có mua một doanh nghiệp để phát triển dự án tại một địa phương (năm 2019). Năm 2020, khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì chúng tôi vướng điểm đầu tiên là quy định phải có đất ở mới xin được chủ trương đầu tư. Sau đó Nghị định 148 năm 2021 ra đời, phải thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án, cũng từ thủ tục này, địa phương yêu cầu phải đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp.
Trước đây, doanh nghiệp đã có thỏa thuận đền bù thông qua văn phòng công chứng một cách hợp lệ, hợp quy, hợp pháp luật. Tuy nhiên, để đăng ký biến động đất vào công ty thì văn bản thỏa thuận đền bù là không đủ, chúng tôi được yêu cầu thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác phải đi hủy thỏa thuận đền bù đã công chứng cách đây 13 năm với người dân, ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới, điều này thì không thể thực hiện được.
Cuối cùng, chúng tôi loay hoay 1-2 năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp”, ông Bùi Ngọc Đức nêu.
Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đã báo cáo Chính phủ về khó khăn lớn nhất của thị trường chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.
Trong đó, vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật, kể cả một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.
Vướng mắc thứ hai là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản còn huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Song chỉ có khoảng 169 doanh nghiệp niêm yết liên quan đến bất động sản so với tổng số 1.600 doanh nghiệp niêm yết, một con số rất nhỏ, không đủ để khai thác vốn trên thị trường chứng khoán. Riêng nguồn vốn từ trái phiếu vẫn chưa đáng kể. Nguồn “vốn mồi” từ các ngân hàng thương mại cũng chưa được khai thác tốt.
Khi những vướng mắc trên chưa thông suốt, vốn từ khách hàng, đối tác cũng “tắc”. Đặc biệt vốn từ đối tác, vốn nước ngoài (FDI) lại ép doanh nghiệp trong nước “bán rẻ” dự án, hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn điểm vướng, trong đó có vấn đề tiếp cận đất của doanh nghiệp quy định ở Điều 128. Theo đó, dự thảo quy định 2 phương án là doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được làm dự án nhà ở thương mại.
“Như vậy, làm sao có đất để làm dự án nhà ở thương mại lớn, khu đô thị quy mô lớn? Ở trung tâm TP.HCM, nếu đất ở thì lớn nhất cũng chỉ vài nghìn m2. Trường hợp mua được khu đất nông nghiệp 10ha hoặc khu đất nhà xưởng 2ha cũng không thể làm dự án vì không có đất ở. Theo tôi, điều này là không hợp lý và cần điều chỉnh phù hợp để tạo thuận lợi phát triển các dự án thương mại”, Chủ tịch HoREA kiến nghị.
Đồng thời, ông Lê Hoàng Châu tán thành việc Dự luật Đất đai được chuẩn bị chu đáo, đủ chuẩn thì mới trình Quốc hội thông qua, bởi nếu những vấn đề đưa ra trong Dự luật chưa chuẩn sẽ tác động không tốt tới thị trường lẫn doanh nghiệp ở nhiều ngành nghề./.
