Nếu không có chính sách cởi mở, 1 triệu căn NƠXH chỉ nằm trên giấy
Thị trường bất động sản bắt đầu có những dấu hiệu đi lên, và phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) được đánh giá là “ngôi sao hy vọng”, cùng với bất động sản công nghiệp tạo thành lực đẩy cho thị trường. Song, nhiều doanh nghiệp cùng chung ý kiến, là “tham gia phát triển nhà ở xã hội rất khó”.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Thế Bạch, Tổng Giám đốc công ty Cổ phần địa ốc An Huy cho biết, các doanh nghiệp sẵn sàng tham gia làm NƠXH, nhưng việc khống chế lợi nhuận ở mức 10% là chưa hợp lý và thiếu hấp dẫn.
Theo đó, ông Bạch dẫn chứng, làm một dự án nhà ở xã hội phải mất 1,5 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý, 1,5 năm xây dựng, tốn rất nhiều chi phí và có những chi phí không được công nhận vì thiếu quy chế, quy định. Như vậy, doanh nghiệp không thể có lãi với mức lợi nhuận tối đa 10%. Đây cũng là nguyên nhân có những đơn vị có kinh nghiệm và tâm huyết với nhà ở xã hội nhưng cũng đành rút chân khỏi phân khúc này.
Bên cạnh đó, nhiều dự án còn gặp ách tắc trong khâu định giá đất. Các địa phương đang loay hoay định giá theo cách nào, giá bao nhiêu, nhưng ranh giới đúng, sai nhiều khi khá “mong manh”. Có những địa phương đã 1,5 năm nhưng chưa đưa ra được mức định giá cho doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất để triển khai dự án.
“Nếu chúng ta không quyết liệt và có chính sách cởi mở, 1 triệu căn nhà ở xã hội chỉ nằm trên giấy”, ông Bạch nói.
Ông Võ Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà ở Xã hội TP. HCM cũng đồng tình, việc doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội chỉ có lợi nhuận 10% nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng. Trong khi, có chi phí không đưa vào giá bán được.
Theo đánh giá của đại diện đơn vị chuyên phát triển NƠXH này, nhà nước có nhiều ưu đãi nhiều để phát triển phân khúc này, nhưng nhiều doanh nghiệp chưa tiếp cận được. Khi chưa tham gia nhà ở xã hội đã thấy khó, khi tham gia làm lại thấy càng khó hơn.
“Hiện nay doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH rất khó tiếp cận vốn vay. Làm nhà ở xã hội lâu hơn, khó hơn nhà ở thương mại. Thời gian quá lâu khiến doanh nghiệp không mặn mà. Chờ 2-3 năm để ngân hàng giải ngân vốn vay thì không chờ được”, ông Hoàng nói.
Ngoài vốn, ông Hoàng cho rằng, doanh nghiệp còn gặp khó khăn quỹ đất. Doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia nhưng không có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Hiện chỉ có quỹ đất do doanh nghiệp tự thương lượng; hoặc đất nhà nước giao, nhưng cũng không dễ có quỹ đất sạch.
Cần quỹ phát triển NƠXH với lãi suất bằng một nửa so với thị trường
Mới đây, Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Chính phủ kiến nghị chỉnh lý, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, đề xuất chủ đầu tư dự án NƠXH không phải bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây NƠXH. Đồng thời, được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này.
Ngoài bước tháo gỡ quan trọng trên, để tiếp tục thúc đẩy phát triển NƠXH, ông Võ Minh Hoàng kiến nghị các ngân hàng có cơ chế giải ngân nhanh hơn. Đồng thời, nhà nước rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển nhà ở xã hội, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở và tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án.
“Chúng tôi mong muốn cơ quan chức năng nhìn nhận ra vấn đề và tạo cơ chế cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và làm nhanh, hiệu quả”, ông Hoàng nói.
Trước những chia sẻ, đề xuất của doanh nghiệp, đại diện các ngân hàng tham gia cho vay gói 120.000 tỷ đồng cho biết, vướng mắc như doanh nghiệp chia sẻ cần thống kê, kiến nghị để được giải quyết.
Ông Phạm Văn Dương, Giám đốc Agribank Chi nhánh Bình Triệu thông tin, Agribank đã chấp hành và nghiêm túc triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho vay đối với dự án NƠXH theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.
“Chúng tôi đã tiếp cận các dự án NƠXH từ tháng 10 năm ngoái và theo đuổi đến nay. Thật sự ngân hàng đang dư vốn và chuẩn bị sẵn vốn cho doanh nghiệp vay. Vấn đề là khi cung cấp vốn cho một dự án cũng phải theo đầy đủ quy định của nhà nước. Hiện tại, ngân hàng đang cùng doanh nghiệp bàn thảo phương án tháo gỡ để sớm giải ngân cho các dự án”, ông Dương nói.
Đơn cử, Agribank nói chung và Agribank Bình Triệu đang có một dự án NOXH ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức), pháp lý của dự án gần xong, chỉ vướng việc dự án được duyệt 80% diện tích NƠXH và 20% là cho thuê. Nhưng chủ đầu tư đang kiến nghị điều chỉnh 60% xây dựng NƠXH, 20% cho thuê và 20% còn lại dành cho nhà ở thương mại. Như vậy doanh nghiệp mới bù được các chi phí, tiền sử dụng đất bỏ ra đền bù. Doanh nghiệp cũng đang chờ Sở Xây dựng duyệt giá để tính chi phí và vay vốn ngân hàng.
Đối với khách hàng mua NƠXH, ông Dương cho rằng, lãi suất cho vay mua NƠXH đang thấp nhất trong nhiều năm gần đây, song các khách hàng chưa tiếp cận được vì đang tắc ở khâu xác nhận chưa có nhà hoặc chưa được duyệt mua NƠXH. Hiện việc này giao về cho phường nhưng ít có phường nào xác nhận. Danh sách này chủ đầu tư phải gửi cho Sở Xây dựng, và sau này có thể phải kiểm tra lại nên cơ quan chức năng rất ngại.
“Có thể nói, chúng tôi có vốn sẵn, lãi suất thấp, chỉ chờ doanh nghiệp, người mua nhà hoàn tất thủ tục để giải ngân”, ông Dương khẳng định.
Ông Nguyễn Minh Trí, Thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng chia sẻ, ngân hàng không có khó khăn gì trong câu chuyện giải ngân, chỉ còn vướng mắc cụ thể theo yêu cầu của từng dự án.
Trước việc “vốn tồn kho”, ông Trí khẳng định, ngân hàng rất muốn cho vay để có tiền trả lãi người dân. Và thực tế, ngân hàng quan tâm cho vay rất nhiều lĩnh vực liên quan đến bất động sản, hạ tầng, kể cả cho vay sản xuất cũng phải có nền tảng hạ tầng.
Tuy nhiên, với điều kiện dự án, chương trình, vòng quay vốn bảo đảm yếu tố pháp lý, có đủ điều kiện kinh doanh, được cấp phép đầy đủ, doanh nghiệp kinh doanh có lãi, đối tượng mua rõ ràng, thu nhập ổn định, thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Ông Nguyễn Minh Trí cũng cho biết, đối với gói 120.000 tỷ đồng, ngay từ đầu, ngân hàng Agribank đã đăng ký 30.000 tỷ đồng. Lãi suất cho vay có những giai đoạn có thể giảm hơn 2 điểm % so với quy định để hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường.
Mặc dù giải ngân chưa nhiều nhưng ngân hàng luôn sẵn sàng và chỉ cần doanh nghiệp chờ đủ điều kiện là giải ngân, nhất là với các dự án bất động sản khu công nghiệp. TP. HCM hiện có 2 dự án đang chờ đợi thủ tục để được ngân hàng giải ngân.
Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, một trong những nguyên nhân không giải ngân được gói 120.000 tỷ đồng là do e ngại lãi suất cho vay chỉ cố định trong thời gian đầu, sau đó thả nổi. Điều này sẽ không bền vững vì không thể duy trì được mức lãi suất 8,2%/năm cố định trong nhiều năm. Mức lãi suất này hiện cũng không hấp dẫn với chủ đầu tư và người mua nhà, vì đây là cho vay trong dài hạn.
Trước những “giằng co” giữa doanh nghiệp và ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nên có quỹ phát triển NƠXH, huy động chính sách, các quỹ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế… cùng tham gia. Và cho biết, hiện Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nghiên cứu gói này.
“Các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ này hiệu quả, và lãi suất chỉ khoảng bằng 50% so với thị trường, thì người mua nhà và chủ đầu tư mới chịu được. Tôi nghĩ, nên cân nhắc theo giải pháp này mới khả thi”, TS. Cấn Văn Lực nói.
