Thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi
Theo Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch nhà ở tăng dần qua các quý, riêng quý III/2023 tăng 56% so với cùng kỳ. Đối với bất động sản khu công nghiệp, hết quý III/2023, tỷ lệ lấp đầy khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc. Giá thuê vẫn tăng 7-12% trong quý III so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp đang ở mức cao.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, qua số liệu, nhận định và trao đổi với doanh nghiệp và hiệp hội, đáy của thị trường rơi vào tháng 5, 6 vừa qua, và bắt đầu cải thiện từ tháng 7 năm nay. Có thể nói, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất.
Về tín dụng cho đầu tư, kinh doanh bất động sản, 6 tháng đầu năm tăng khoảng 4,7%, theo Ngân hàng Nhà nước. Vốn FDI khá tích cực, 10 tháng 2023 thu hút gần 2 tỷ USD đăng ký mới vào bất động sản, trong đó giải ngân khoảng 763 triệu USD. Trong 10 tháng qua, toàn thị trường phát hành khoảng 180.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, trong đó bất động sản chiếm phần không nhỏ.
Đồng thời, thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi, theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực. Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất chuẩn bị ban hành trong vài tuần tới. Lãi suất đang giảm; nợ và trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được đàm phán gia hạn, cơ cấu lại, mua lại. Các vụ việc vi phạm đang được xử lý. Doanh nghiệp vẫn tiếp tục xoay xở, tái cấu trúc, giảm giá bán, đưa ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn… Đặc biệt, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước.
Song, đà phục hồi còn chậm, mà một trong những nguyên nhân quan trọng là vướng mắc pháp lý, đòi hỏi giải pháp "đúng, trúng" để tháo gỡ nhanh nhất.
Ông Thái Doãn Hòa, Phó Trưởng Phòng Phát triển Nhà và Thị trường bất động sản - Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn vướng mắc liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Thứ nhất là khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Theo đó, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất với nhau dẫn đến cách hiểu khác nhau.
“Các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều năm, song đến nay, cơ quan Thanh tra lại yêu cầu thực hiện theo Luật Nhà ở, tức phải có đất ở. Việc này tỉnh cũng không gỡ được mà phải báo cáo lên Chính phủ”, ông Hòa nói.
Thứ hai là khó khăn trong giao đất cho doanh nghiệp. Trong đó, có dự án đã giao đất nhưng không thể tư vấn định giá, vì các công ty tư vấn không dám định giá do khó khăn trong giải trình với cơ quan kiểm toán.
Thứ ba, hiện quy hoạch phân khu chưa phủ kín nên công tác kêu gọi đầu tư chậm. Một số quy hoạch tỉnh đã có rồi nhưng chưa đồng bộ.
Thứ tư là vướng mắc điều kiện kinh doanh bất động sản. Các quy định trong luật, văn bản luật liên quan đến phân lô bán nền yêu cầu phải hoàn thành cơ sở hạ tầng, các công trình… nhưng quy định này khá "ngặt nghèo" với các dự án quy mô lớn hàng trăm héc ta, gây khó khăn cho chủ đầu tư.
Thứ năm là khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, khi có nhiều dự án triển khai theo Nghị định cũ nhưng sau này điều chỉnh quy hoạch thì lại vướng Điều 182 Luật Nhà ở, quy định địa phương phải lập thẩm định lại, buộc doanh nghiệp phải dành 20% diện tích dự án làm nhà ở xã hội thì rất khó.
“Tỉnh Đồng Nai rất thấu hiểu cho doanh nghiệp nhưng thực tế không phải cái gì tỉnh cũng làm được. Hy vọng khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản được thông qua, các quy định sẽ thống nhất với nhau nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và cho thị trường”, lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết.
Gỡ nút thắt về pháp lý giúp thị trường phục hồi rõ nét hơn
Để tháo gỡ cho các doanh nghiệp trên địa bàn, ông Thái Doãn Hòa cho biết, từ năm 2022 đến nay, Tỉnh ủy, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo thành lập tổ công tác xử lý các kiến nghị, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đầu năm 2023, UBND tỉnh đã thành lập 3 tổ công tác, trong đó tổ tháo gỡ vướng mắc về chậm triển khai, xử lý tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; tổ phát triển nhà ở xã hội, đều do lãnh đạo tỉnh làm tổ trưởng.
“Với các dự án đang triển khai, hiện tỉnh vẫn tích cực tháo gỡ vướng mắc cho một số doanh nghiệp. Những khó khăn vướng mắc khác sẽ tháo từng phần. Với những vướng mắc liên quan đến cấp cao hơn, chúng tôi phải đăng ký làm việc với các bộ ngành để giải quyết cho doanh nghiệp”, ông Hòa nêu.
Tương tự, để giải quyết khó khăn cho các dự án trên địa bàn tỉnh Bình Dương, ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, hằng tuần UBND tỉnh đều họp giải quyết khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp.
“Tỉnh đã tháo gỡ nhiều khó khăn cho doanh nghiệp để có quyết định chủ trương đầu tư dự án. Đồng thời, chúng tôi đang tập trung hoàn thiện công tác quy hoạch để đảm bảo sự đồng bộ về sau trong tháo gỡ vướng mắc, khó ở đâu thì gỡ ở đó, vướng cái gì thì gỡ cái đó.
Trong công tác quy hoạch, Bình Dương cũng mạnh dạn rà soát, điều chỉnh theo thẩm quyền, thậm chí có vấn đề tỉnh đã chủ động đề xuất Chính phủ giao cho địa phương quyết định. Chung quy lại là cách nhìn nhận và giải quyết khó khăn, sớm có đáp án, thỏa mãn doanh nghiệp, thoả mãn từng vấn đề”, ông Nguyễn Ngọc Văn nói.
Cùng bàn về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực khẳng định: “Quan điểm của tôi là tất cả những gì đang vướng mắc, chồng chéo và chưa nhất quán, Chính phủ cần hướng dẫn cụ thể và các địa phương cũng cần phải làm rõ. Còn nếu lấy ý kiến lòng vòng sẽ mất thời gian và không hiệu quả”.
Theo đó, trước hết cần xử lý dứt điểm những vụ việc vi phạm trên thị trường chứng khoán, bất động sản mà Bộ Công an đã công bố thời gian qua như các vụ việc liên quan đến Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh để sớm lấy lại niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Thứ hai, cần nghiên cứu cải tiến quy trình, thủ tục, để xem xét phát hành trái phiếu ra công chúng. Riêng Nghị định 08 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cuối năm 2023 sẽ hết hiệu lực thì nên ứng xử như thế nào?
“Việc áp dụng cần phải cơi nới, còn nếu quay lại áp dụng như Nghị định 65 sẽ rất khó. Đồng thời, Bộ Tài chính cần nghiên cứu cải tiến quy trình, thủ tục, để xem xét phát hành trái phiếu ra công chúng”, ông Lực đề xuất.
Thứ ba, Chính phủ sẽ sớm ban hành nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất, kèm điều kiện, điều khoản và phương pháp tính toán để từ đó địa phương có thể bắt tay triển khai ngay lập tức mà không cần chờ thông tư hướng dẫn.
Thứ tư, cần quyết liệt trong việc giải ngân đầu tư công. Nếu vẫn như dự kiến, cuối năm 2023, giải ngân đầu tư công cả nước đạt 85 - 90%, trong đó TP.HCM khoảng 60 - 65% thì thị trường bất động sản sẽ rất khó phục hồi.
Một giải pháp khác là Bộ Xây dựng cần phân nhóm phân khúc bất động sản, từ đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính có định hướng kiểm tra, kiểm soát trên đúng các phân khúc đó, cũng như thống kê điều hành, điều tiết; đồng thời thúc đẩy quỹ phát triển nhà ở xã hội.
TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá nỗ lực phản biện chính sách của các doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Chuyên gia cho rằng cần cố gắng có những kiến nghị trúng, luôn kiến nghị đi kèm giải pháp, và giải pháp phải sát hơn nữa./.
