Tại tọa đàm “Bất động sản Long Thành cất cánh cùng sân bay”, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đã có những chia sẻ về tiềm năng phát triển của Long Thành.
Reatimes xin lược ghi lại những chia sẻ của TS.Vũ Đình Ánh:
Long Thành sẽ là một "thành phố sân bay"
"Ngày 11/05/2019, thị trấn Long Thành được công nhận là đô thị loại IV. Cho đến thời điểm đó, đây vẫn đang là một vùng nông nghiệp. Dự thảo văn kiện đại hội Đảng XIII đã khẳng định rằng: Long Thành sẽ là một "thành phố sân bay”. Nước ta có 22 sân bay nhưng không có thành phố sân bay nào. Tất cả các sân bay hiện nay đã xây dựng và quy hoạch và sắp tới hầu như tỉnh nào cũng đề xuất xây dựng sân bay.
Đến năm 2030 - 2045, Việt Nam có thể có tới 50 sân bay. Nhưng không ở đâu chỉ ra rằng, chúng ta sẽ có “thành phố sân bay”. Như vậy, mô hình “thành phố sân bay” chưa từng có tiền lệ ở Việt Nam. Hà Nội có sân bay đặt tại Sóc Sơn, nhưng chúng ta chưa bao giờ kỳ vọng Sóc Sơn sẽ lên quận, chưa nói xa hơn đến việc như thành phố hay đô thị gắn với thuật ngữ “thành phố sân bay”.
Thứ nhất, đây là mô hình hoàn toàn mới và chúng ta phải xây dựng từ đầu. Điều này đối với phát triển thị trường bất động sản cần đặc biệt quan tâm. Thứ hai, tiềm năng của Long Thành có thể nói đã được khẳng định. Nhắc đến Long Thành, chúng ta thường liên tưởng đến “tổng kho” mà đôi khi chúng ta còn thì thầm với nhau rằng: Còn rất nhiều thứ chưa “lôi ra”. Nếu “lôi ra”, GDP của Việt Nam có thể tăng gấp đôi so với hiện nay.
Sở hữu vị trí chiến lược nằm ở trung tâm Đông Nam Bộ, Long Thành hoàn toàn có cơ hội nằm trong chuỗi đô thị kéo dài từ TP.HCM, TP. Biên Hòa đến TP. Vũng Tàu thậm chí là Thủ Dầu 1. Có thể nói, tiềm năng lớn của Long Thành là vị trí địa lý, chưa cần nhắc đến nơi này được lựa chọn cho một dự án ấp ủ hàng chục năm trời liên quan đến sân bay Long Thành.
Long Thành chỉ có 1 thị trấn và 13 xã làm nông nghiệp. Mặc dù tỷ lệ đô thị hóa chung của Đồng Nai là 44% trong mục tiêu đến năm 2030, cả nước mới đẩy mục tiêu đô thị hóa lên 50%. Như vậy, diện tích của Long Thành là 430km2, bằng một nửa so với tỉnh Bắc Ninh. Bắc Ninh từng có đề án lên thành phố trực thuộc Trung ương. Xét về mặt kinh tế, phát triển đô thị của Bắc Ninh hoàn toàn có thể. Nhưng trong kỳ tới, chúng ta đang đưa Thừa Thiên Huế lên thành phố trực thuộc Trung ương chứ không phải Bắc Ninh.
Xét về mặt diện tích có thể nói tiềm năng của Long Thành rất ổn. Gắn với đó, dân số ở Long Thành chưa đến 250.000 ngàn người, tức là bằng 1/5 so với Bắc Ninh. Mật độ dân số khá ít và có liên quan đến vấn đề dân di cư, Đây cũng là một tiềm năng.
Nếu chúng ta phát triển bất động sản phục vụ đô thị thì cần cân nhắc vấn đề về vị trí địa lý và khả năng thu hút dân cư.
Mặt khác, khi nhìn vào vấn đề kinh tế của Long Thành nói riêng và Đồng Nai nói chung, khu vực này có một lĩnh vực bất động sản rất thú vị, đó là bất động sản nông nghiệp nhưng là với trồng trọt cây công nghiệp và chăn nuôi bò sữa.
Đây là hai thế mạnh mà tôi cho rằng, hiện nay chúng ta chỉ đang xoay quanh bất động sản của Long Thành gắn với câu chuyện của sân bay.
Long Thành: Những tiềm năng chưa được khai thác
Tiềm năng hiện tại về bất động sản nông nghiệp của Long Thành hoàn toàn có cơ hội thu hút xu thế phát triển hiện nay, đó là bất động sản nông nghiệp.
Gần đây, trong các văn kiện đại hội Đảng đã dự thảo một loạt các vấn đề xử lý đất nông nghiệp, đối tượng được giao đất nông nghiệp cũng như phát triển các hình thức nông nghiệp. Cho nên, bất động sản nông nghiệp rất có tiềm năng sẵn có tại Long Thành.
Một tiềm năng về bất động sản nữa là bất động sản công nghiệp. Đồng Nai là một tỉnh công nghiệp hóa rất tốt cùng với Bình Dương và TP.HCM. Có thể nói, đây là rất lý tưởng cho phát triển công nghiệp.
Thực tế, hiện nay bất động sản công nghiệp ở Đồng Nai đã có gần 10 khu công nghiệp và thu hút rất nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Vì vậy đây là tiềm năng không cần đổi mới mà tiếp tục phát triển. Khác với nhiều huyện ở miền Tây Nam Bộ. Ở Long Thành hiện nay, bất động sản khu đô thị đang phát triển khá tốt.
Gắn với sân bay, rõ ràng sân bay Long Thành nằm trong tổng thể là tiềm năng về cơ sở hạ tầng giao thông. Long Thành so sánh với hơn 700 huyện của Việt Nam có một điểm đáng kinh ngạc. Trước khi có dự án Long Thành, ở đây hội tụ đủ 3 loại yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông.
Thứ nhất là đường bộ, nằm trên 1 tuyến huyết mạch, kể cả quốc lộ trong nội bộ khá tốt cùng với rất nhiều các dự án khác. Thứ hai, hệ thống đường thủy phát triển khá ổn. Thứ ba là đường sắt. Điều này ở Việt Nam có rất ít, có lẽ trong thời gian tới, chúng ta cần phải phát triển gắn với cơ sở hạ tầng giao thông đồng bộ với sân bay Long Thành.
Do đó, nếu có sân bay Long Thành là có thể phát triển hoàn chỉnh luôn cả 4 loại hình giao thông. Đây là một điều rất đặc biệt quy tụ trong một huyện.
Tiềm năng tiếp theo liên quan đến cơ sở hạ tầng giao thông khi chính quyền Đồng Nai và chính quyền Long Thành đang rất quan tâm đến vấn đề kết nối giao thông. Hiện nay đã có một loạt dự án kết nối giao thông đường bộ theo hệ thống, kết nối đường bộ với đường thủy, đường hàng không cho đến dự án của sân bay Long Thành với các đầu mối giao thông khác. Như vậy, về mặt cơ sở hạ tầng giao thông, Long Thành hoàn toàn có thể trở thành trung tâm không chỉ ở khu vực Đông Nam Bộ mà chắc chắn còn rộng hơn. Tham vọng có thể lớn hơn nữa như khu vực, quốc tế.
Tiềm năng quy hoạch của Long Thành đến nay đang dừng lại ở quy hoạch vụn vặt, hoàn toàn chưa có tầm nhìn quy hoạch về một thành phố sân bay. Nếu như với căn cứ hiện nay, từ khi luật quy hoạch ra đời, chúng ta phải hoàn thành quy hoạch trước, sau đó sẽ thu hút vốn đầu tư theo quy hoạch đó.
Lãnh đạo tỉnh Đồng Nai trong trả lời một cuộc phỏng vấn có nói họ sẽ làm quy hoạch trước và sau đó mới căn cứ vào quy hoạch để thu hút vốn chứ không phải vừa làm quy hoạch vừa thu hút hay thu hút một cách bừa bãi gắn với câu chuyện giải phóng mặt bằng và quỹ đất. Với cách làm như vậy, các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là các nhà đầu tư bất động sản chính thức và lớn rất cần tham gia ngay từ khâu quy hoạch với địa phương.
Tôi đã đi một số địa phương cùng với doanh nghiệp, trước khi tiến hành đầu tư trong quá trình chuẩn bị đầu tư, họ luôn luôn làm việc với địa phương trong khâu quy hoạch vừa đảm bảo tính khả thi, đồng thời doanh nghiệp cũng nắm bắt được quy hoạch của địa phương để triển khai đầu tư. Điều này sẽ giúp chúng ta tránh được vấn đề đầu cơ. Tầm nhìn của lãnh đạo địa phương tỉnh Đồng Nai với Long Thành hiện nay là khá ổn. Chỉ có điều từ phía doanh nghiệp thì cần chủ động nắm được tiến độ quy hoạch này.
Những thách thức trong con đường phát triển của Long Thành
Với tiềm năng hiện tại của Long Thành, chúng ta hoàn toàn có thể xây dựng Long Thành trở thành trung tâm của cả nước, thậm chí là khu vực. Đó là trung tâm logistics, trung tâm kho vận. Bên cạnh các bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, đô thị nhà ở, hàng loạt những nhu cầu về bất động sản văn phòng, bất động sản kho bãi, bất động sản thương mại dịch vụ hoàn toàn là tiềm năng lớn cho Long Thành. Khi chúng ta biến Long Thành trở thành một trung tâm logistics, trung tâm kho vận thì hiện nay gắn luôn nó với hoạt động thương mại điện tử phát triển. Như vậy, hoàn toàn biến Long Thành trở thành cứ điểm về cung cấp hàng hóa phục vụ thương mại điện tử, nó sẽ kéo theo rất nhiều cơ sở như “trung tâm bán buôn”. Tức là sẽ phát triển trung tâm thương mại bên cạnh trung tâm kho vận và logistics.
Bức tranh chúng ta vẽ ra luôn rất đẹp, tuy nhiên, rủi ro lớn nhất là chúng ta không thể biến bức tranh ấy thành hiện thực. Ví dụ như dự án Bến Lức - Long Thành - Dầu Giây chỉ có 57km kéo dài từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu đi xuyên qua Long Thành. Đúng ra, năm 2020 phải hoàn thành, sự phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, sự kết nối phải đồng bộ và đúng tiến độ nhưng khẳng định năm nay không hoàn thành đúng kế hoạch. Lý do là không có vốn.
Mặc dù đầu tư công của Việt Nam hiện nay đang không giải ngân được, tuy nhiên những dự án này lại không có vốn vì nhiều lý do. Do đó, tác động lớn nhất để Long Thành có thể trở thành hiện thực hay không và bất động sản Long Thành liệu có trở thành nơi chôn vốn hay không phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ triển khai quy hoạch và tính đồng bộ trong quy hoạch.
Điều này không chỉ doanh nghiệp mà cả các hiệp hội cũng khó thực hiện. Đây cũng là trách nhiệm chính của các cấp chính quyền. Tuy nhiên, cần có sự vào cuộc của tất cả, nhưng cần xác định rõ vào cuộc ở khâu nào và như thế nào để giúp cho quy hoạch về Long Thành trở thành hiện thực ít nhất là tầm nhìn cho đến năm 2030 gắn với chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn tới.
Với xu thế phát triển của Long Thành hiện nay thì xu thế phát triển bất động sản ngoài các khu vực trung tâm đô thị lớn, truyền thống, tiềm năng phát triển bất động sản cấp huyện như Long Thành là trường hợp hiếm có trong tổng số hơn 700 huyện ở Việt Nam. Đó cũng là lý do tại sao bất động sản Long Thành lại thu hút giới đầu cơ như vậy thì cũng xuất phát từ tiềm năng của chính nó.
