Vị chuyên gia cho rằng, chủ trương phát triển nhà ở xã hội thực chất được được Đảng, Nhà nước và Chính phủ quan tâm từ ngay sau Cách mạng tháng Tám, ghi nhận rõ trong các Hiến pháp 1946, 1959, 1980, 1992 cũng có các quy định về nhà ở, về nơi cư trú của công dân. Sau này còn đưa vào các quy định, nghị định, Luật và các văn bản dưới luật…
Đánh giá tổng quan, có thể thấy Việt Nam cơ bản có đủ hành lang pháp lý để thực hiện những đề án đã ban hành. Vấn đề là phải quan tâm và nhận thức được chỉ đạo của địa phương, sự tham gia của doanh nghiệp cũng như kế hoạch triển khai và quy trình thực hiện.
Bên cạnh các giải pháp về cơ chế chính sách, nguồn phát triển, về việc thu hút xã hội hóa đầu tư, cải cách thủ tục hành chính… thì rất cần quan tâm trước hết tới những giải pháp về quy hoạch và quản lý.
Nhà ở xã hội không phải là giải pháp tình thế
Đặc biệt là, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng chỉ ra rằng nhà ở xã hội hiện nay là loại hình nhà ở có yêu cầu đặc thù song không nên xem đây là giải pháp tình thế, là “điểm mờ” trong việc phát triển đô thị cần hướng tới mà mục tiêu là đảm bảo sự bền vững, môi trường sống thích hợp, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, là khu vực thân thiện, đáng sống.
Theo phân tích của ông Nghiêm, nhiều địa phương xây dựng những dự án nhà ở xã hội tập trung, riêng lẻ thì còn cho thấy sự thiếu đồng bộ, nhất là những dịch vụ hạ tầng như chợ, trường học, không gian xanh cộng đồng, ở những vị trí không thích hợp với đối tượng sử dụng, kết nối giao thông khó khăn… đều là những tồn tại cần phải đổi mới.
Cụ thể, chủ trương dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị, dự án thương mại mới để xây dựng nhà ở xã hội là để phát triển một cách hài hòa, nâng cao chất lượng sống cho người có thu nhập thấp và công nhân. Tuy nhiên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt từ các chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội vì tâm lý sẽ làm giảm giá trị nhà ở thương mại. Nhưng không phải vậy mà không thực hiện theo quy định và đề xuất thay thế bằng cách thu tiền vào ngân sách địa phương.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, đây là bài học kinh nghiệm từ những nước phát triển tại châu u phân hóa giàu nghèo, gây khó khăn cho người nghèo tiếp cận thuận tiện với giáo dục, thương mại, dịch vụ… đề nghị giữ nguyên quy định dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội nhằm thực hiện định hướng đã xác định trong hiến pháp. Điều này để công dân được hưởng tốt nhất các phúc lợi xã hội. Trong trường hợp chủ đầu tư không dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội thì cần thu hồi để lựa chọn chủ đầu tư khác.
Đối với mô hình khu nhà ở xã hội xây dựng tập trung, để có thể chọn một vị trí phù hợp cho đối tượng là người lao động thu nhập thấp, công nhân thì việc xây dựng những khu nhà ở xã hội tập trung có quy mô đa dạng là giải pháp cần được quan tâm hơn.
Không chỉ cần đầu tư vào nhà ở mà còn phải đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, nhất là hạ tầng xã hội. Cả chủ đầu tư và người dân chờ đợi thêm những chính sách đặc thù để hài hòa được với lợi ích Nhà nước. Lợi ích cho chủ đầu tư không chỉ ở trong khu vực xây dựng nhà ở xã hội mà còn lan rộng ra cả đô thị, một vùng.
Nhanh chóng tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê
Theo Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, đối với các khu công nghiệp cần đề nghị áp dụng chủ yếu phương thức cho thuê và cho phép doanh nghiệp là chủ thể trong việc tổ chức cho người lao động của mình thuê.
“Tăng ưu đãi và tỷ trọng nhà cho thuê không những góp phần giải quyết việc mất cân đối cung cầu trên thị trường bất động sản mà còn là yếu tố thúc đẩy đề án ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội” - Ông Nghiêm nhìn nhận.
Vị chuyên gia cho rằng, Nhà nước đang triển khai lập hệ thống theo Luật Quy hoạch (2017) và điều chỉnh quy hoạch xây dựng cấp tỉnh, quy hoạch phân khu, quy hoạch huyện, liên huyện), quy hoạch chi tiết; Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và có hiệu lực thì sẽ sớm triển khai đồng bộ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp Quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện...
Trong những loại quy hoạch này đều có yêu cầu về nội dung xác định đất ở có thời hạn như yêu cầu của Luật quy hoạch. Điều này vừa là thách thức, vừa là thuận lợi để nghiên cứu đề xuất điều chỉnh quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch xây dựng nói chung và quy hoạch các khu công nghiệp.
Theo đó, giải pháp về quy hoạch chính là bước đi đầu tiên cần thực hiện để đảm bảo tới năm 2030 sẽ hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trên toàn quốc theo đề án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ tháng 4/2023.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm còn nhấn mạnh rằng, thực hiện đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2023 là dấu ấn chứng minh Đảng, Nhà nước rất quan tâm, tạo điều kiện để ai cũng có nơi ở, cần thực hiện đồng bộ những giải pháp đã đưa ra trong đề án. Vậy trước là cần xem xét việc triển khai công tác quy hoạch và quản lý với những nội dung cụ thể nên trên.
