Không nên làm nhà ở xã hội để bán

Cho thuê hoặc thuê mua

Thực tế hiện nay tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đang chủ yếu do doanh nghiệp tư nhân xây dựng còn dự án đầu tư bằng vốn ngân sách rất ít ỏi. Để thu hồi vốn nhanh, hầu như chủ đầu tư chọn xây nhà bán thay vì cho thuê đối với loại hình nhà ở này. Điển hình như tại TP.HCM, trong giai đoạn 2015 - 2020 có 23 dự án NƠXH đã hoàn thành đưa vào sử dụng, với 18.085 căn hộ thì có đến 17.001 căn để bán, chiếm tỷ lệ 96,57%, chỉ có 620 căn cho thuê mua do nhà nước đầu tư (3,43%). 

Thực tế này khiến việc có một chỗ an cư trở thành gánh nặng lớn, vượt sức của nhiều người thu nhập thấp. Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy chính sách NƠXH đều hướng tới mục tiêu quan trọng nhất là tạo nơi ở cho người dân nên làm nhà cho thuê phù hợp hơn để người nghèo thành thị có chỗ tạm cư ổn định. Do vậy, nhiều chuyên gia cho rằng chỉ nên áp dụng hình thức cho thuê hoặc bán trả góp dài hạn, không quy định hình thức mua NƠXH.

Th.S Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật thương mại (Trường ĐH Luật TP.HCM), nhấn mạnh cần xác định đúng đắn mục tiêu của chính sách NƠXH. Tình trạng cung NƠXH nhỏ hơn cầu là vấn đề tồn tại lâu nay. Nhà nước đã quá "ôm đồm" khi hướng đến mục tiêu đáp ứng nhu cầu về sở hữu nhà ở cho khá nhiều nhóm đối tượng. Trong khi đó, tham khảo chính sách phát triển NƠXH tại nhiều quốc gia cho thấy hiện có tổng cộng 33 quốc gia áp dụng hình thức NƠXH cho thuê. Ở VN, phần lớn người lao động có thu nhập thấp chỉ có khả năng thuê nhà, trong khi chủ đầu tư xây dựng NƠXH chỉ nhắm vào mục đích bán căn hộ mà không cho thuê để thu hồi vốn nhanh. Vì thế cung - cầu không gặp nhau. 

Phần lớn các trường hợp thuê mua nhà ở hiện nay chỉ được thực hiện đối với các dự án NƠXH được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước. Trong khi nguồn cung NƠXH không nhiều thì việc bán nhà sẽ làm mất đi cơ hội có chỗ ở cho những người khác. Hơn nữa, với điều kiện về thu nhập để được hưởng chính sách NƠXH như hiện nay thì bản thân những người đủ điều kiện mua cũng khó có thể mua được vì không đủ khả năng trả lãi và tiền gốc vay ngân hàng hằng tháng. 

Ngược lại, những người có đủ khả năng mua NƠXH lại không đủ điều kiện hưởng chính sách. Đây chính là nghịch lý của chính sách NƠXH hiện nay và không đúng với bản chất của NƠXH là nhà ở cho người nghèo. Vì người nghèo khó có thể nghĩ đến chuyện mua nhà khi mà còn nhiều vấn đề khác phải lo.

"Cần xác định mục tiêu của chính sách NƠXH không phải là xác lập quyền sở hữu nhà ở mà là tạo cơ hội tiếp cận chỗ ở tốt hơn cho một số đối tượng đặc biệt. Do đó nhà nước đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê hoặc cho thuê mua mới là chính sách phù hợp. Người thuê sẽ khó trục lợi từ chính sách NƠXH như khi họ được mua và bán lại để kiếm lời. Nhà nước xây dựng được quỹ nhà ở để cho thuê, vừa giữ lại tài sản cho những người sau, không phải xây thêm nhiều nhà ở, đồng thời có quỹ nhà ở để bình ổn khi thị trường bất động sản biến động", Th.S Ngô Gia Hoàng kiến nghị.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng NƠXH để bán kiểu "mua đứt, bán đoạn", bán NƠXH để thu tiền ngay là không phù hợp với chính sách tạo điều kiện cho người thu nhập thấp ở đô thị tạo lập nhà ở. 

"Đối với ý kiến đề xuất chỉ quy định 1 loại NƠXH để cho thuê là khá cực đoan vì gần như quay trở lại thời kỳ chỉ có loại nhà ở công lập cho thuê. Trong lúc, có một bộ phận đối tượng hưởng chính sách NƠXH có nhu cầu thuê nhà thì cũng có nhiều đối tượng hưởng chính sách NƠXH có nhu cầu mua NƠXH bán trả góp dài hạn. Mà nhu cầu mua NƠXH bán trả góp dài hạn rất lớn do tâm lý muốn sở hữu nhà ở theo quan niệm dân gian làm nhà, lấy vợ, tậu trâu; an cư lạc nghiệp. Đề nghị nên quy định 2 loại NƠXH gồm cho thuê và bán trả góp dài hạn", ông Châu kiến nghị.

Bán tài sản công bỏ hoang làm NƠXH

Từ góc độ chính sách, Th.S Danh Phạm Mỹ Duyên (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng pháp luật hiện hành đặc biệt quan tâm đến việc phát triển NƠXH chỉ để cho thuê. Theo đó, luật Nhà ở quy định trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê mua. Tương tự, Nghị định số 100 cũng có quy định trường hợp đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Quy định này phù hợp với mục tiêu của Thủ tướng Chính phủ trong việc tập trung đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để cho thuê. 

Tuy nhiên, khi rà soát các quy định của luật Thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành, bà Mỹ Duyên nhận xét luật Thuế TNDN chưa đề cập chính sách ưu đãi thuế đối với dự án xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê. Điều này là nguyên nhân dẫn đến các chủ đầu tư không mặn mà xây dựng NƠXH cho thuê. 

"Ở góc độ thuế TNDN, đối với việc chủ đầu tư thực hiện dự án NƠXH để bán, cho thuê hay thuê mua thì chính sách không có sự khác biệt, đều được hưởng mức thuế suất là 10%. Do đó, để có thể phát triển các dự án xây dựng NƠXH, đặc biệt là các dự án thực hiện để chỉ cho thuê, luật Thuế TNDN cần bổ sung quy định ưu đãi dành riêng cho nhóm dự án được thực hiện chỉ để cho thuê. Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền cần ban hành quy định về trình tự, thủ tục để chủ đầu tư thực hiện dự án dễ dàng tiếp cận với các ưu đãi này. Bên cạnh đó, việc bổ sung quy định ưu đãi này trong luật Thuế TNDN còn đảm bảo sự thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật và đảm bảo được nguyên tắc công khai, minh bạch trong quá trình điều tiết thuế", bà Duyên nói.

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu chỉ xây dựng NƠXH để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu và khả năng tài chính của phần đông người dân. Bởi số liệu nghiên cứu cho thấy chỉ có 1/5 số người đủ điều kiện mua NƠXH là có khả năng tài chính để thực hiện việc này. Chưa kể, ngân sách nhà nước cũng không thể có đủ tiền để xây NƠXH chỉ dành bán đứt. Do vậy, nhà nước cần sử dụng các công cụ thuế, đồng thời điều tiết thuế nhà đất, dùng toàn bộ nguồn tiền từ 20% quỹ đất thương mại, chính sách đất đai để làm NƠXH thay vì hòa chung vào ngân sách như hiện nay. Những ưu đãi này giúp giảm giá thuê NƠXH và xem đây là nguồn vốn đầu tư cho an sinh xã hội.