Thích
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được pháp luật quy định miễn giấy phép.
Quy định mới về giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ năm 2026. Ảnh minh họa
Trong đó, nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
- Là công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng
- Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2
- Không thuộc các khu vực có yêu cầu quản lý xây dựng đặc thù theo quy hoạch.
Cụ thể, nhà ở riêng lẻ không được miễn giấy phép xây dựng nếu nằm trong một trong các khu vực sau:
- Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị đã được xác định trong quy hoạch chung thành phố
- Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia
- Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã
- Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Như vậy, quy định mới cho thấy việc miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không áp dụng đại trà, mà phụ thuộc chặt chẽ vào quy mô công trình và vị trí xây dựng theo quy hoạch. Trên thực tế, nhiều khu dân cư, khu đô thị hiện nay đã nằm trong phạm vi quy hoạch hoặc có quy chế quản lý kiến trúc, nên vẫn phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định.
Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 cũng quy định: đối với các công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng tại địa phương. Cụ thể:
- Đối với một số công trình, chủ đầu tư chỉ cần gửi thông báo khởi công
- Đối với các trường hợp khác (trong đó có nhà ở riêng lẻ thuộc diện miễn giấy phép), phải gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, không bao gồm đơn đề nghị cấp phép.
Quy định này nhằm tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng, giúp cơ quan chức năng nắm được thông tin công trình ngay từ thời điểm khởi công, dù không yêu cầu cấp giấy phép.
Theo quy định, Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Tuy nhiên, riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43, cùng một số điều khoản khác, sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/1/2026.
Do đó, người dân và chủ đầu tư cần theo dõi kỹ mốc thời gian áp dụng, tránh nhầm lẫn giữa quy định hiện hành và quy định mới, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp, để bảo đảm việc xây dựng nhà ở đúng pháp luật, tránh rủi ro xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.
