Thích
Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Văn bản hợp nhất số 83/VBHN-BNNMT ngày 9/12/2025 Nghị định Quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) và Hệ thống thông tin đất đai.
Theo đó, Nghị định này hợp nhất Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ.
Cụ thể, sẽ có 6 trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất cần phải cấp mới sổ đỏ.
Sẽ có loạt trường hợp buộc phải cấp lại sổ đỏ khi đăng ký đất đai. Ảnh minh họa
Theo quy định của Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành, việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) được áp dụng trong nhiều trường hợp cụ thể nhằm bảo đảm cập nhật đầy đủ, chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất.
Trước hết, cấp mới sổ đỏ được thực hiện khi người sử dụng đất tiến hành hợp thửa hoặc tách thửa. Đây là các trường hợp làm thay đổi cấu trúc, ranh giới thửa đất so với thông tin đã được ghi nhận trước đó, do đó cần cấp Giấy chứng nhận mới để phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.
Bên cạnh đó, người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư - trong trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng, kinh doanh hạ tầng - cũng thuộc diện phải cấp mới Giấy chứng nhận.
Việc này nhằm xác lập rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý của bên thuê đất theo quy định.
Đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt cũng phải thực hiện cấp mới sổ đỏ.
Ngoài ra, nếu chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất của dự án nhưng có nhu cầu tách và cấp sổ cho từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết, việc cấp mới Giấy chứng nhận cũng là yêu cầu bắt buộc.
Một nhóm trường hợp khác là cấp mới sổ đỏ để chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể, khi trên thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phát sinh nhu cầu xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp mới Giấy chứng nhận để ghi nhận đầy đủ cả đất và tài sản trên đất.
Việc cấp mới Giấy chứng nhận cũng được áp dụng khi toàn bộ thông tin của thửa đất thay đổi do đo đạc, lập lại bản đồ địa chính; hoặc khi diện tích đất ở thay đổi do được xác định lại theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai. Trong các trường hợp này, thông tin cũ không còn phù hợp, nên việc cấp mới là cần thiết để bảo đảm tính chính xác về pháp lý.
Ngoài ra, trong quá trình đăng ký biến động về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nếu Giấy chứng nhận đã cấp không còn chỗ trống để xác nhận nội dung thay đổi, hoặc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận, cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp mới theo quy định.
Theo quy định hiện hành, Giấy chứng nhận được cấp theo Luật Đất đai và nghị định hướng dẫn sử dụng mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý.
Việc cấp sổ đỏ được thực hiện thông qua phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, nhằm bảo đảm quản lý đồng bộ, minh bạch và thuận tiện trong quá trình tra cứu, cập nhật dữ liệu.
