Từ bây giờ, một số trường hợp vi phạm đất đai vẫn được cấp sổ

Từ ngày 31/1/2026, một số quy định mới liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với trường hợp vi phạm pháp luật đất đai đã chính thức có hiệu lực theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Theo khoản 2 Điều 5 của Nghị định 88/2024/NĐ-CP (được sửa đổi), hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, nếu sử dụng đất ổn định và thuộc một số trường hợp quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ mà không phải đáp ứng điều kiện phù hợp với quy hoạch.

Quy định này được đưa ra nhằm xử lý những tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trong những trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, việc xử lý các trường hợp sử dụng đất có vi phạm trước ngày 1/7/2014 được chia thành nhiều nhóm cụ thể.

Đối với trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, như hành lang an toàn của công trình hạ tầng, lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc đất dành cho xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất đã lấn chiếm và không cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu sau này quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng được điều chỉnh và diện tích đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ hoặc khu vực công trình công cộng, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Một trường hợp khác liên quan đến đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường. Nếu diện tích đất lấn chiếm thuộc quy hoạch rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ thì Nhà nước sẽ thu hồi để giao cho Ban quản lý rừng quản lý. Người đang sử dụng đất có thể được xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật lâm nghiệp. Trong trường hợp không có Ban quản lý rừng, người sử dụng đất có thể được Nhà nước giao đất để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ rừng và xem xét cấp sổ đỏ.

Nếu diện tích đất lấn chiếm từ nông, lâm trường được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014 để sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở, đồng thời không nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và không thuộc quy hoạch xây dựng công trình hạ tầng công cộng, người đang sử dụng đất cũng có thể được xem xét cấp sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với các trường hợp lấn chiếm đất hoặc sử dụng đất sai mục đích nhưng không thuộc các nhóm nêu trên, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào sự phù hợp với quy hoạch. Nếu diện tích đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn, người sử dụng đất có thể được xem xét cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, nếu không phù hợp quy hoạch, người đang sử dụng chỉ được tạm thời tiếp tục sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi, đồng thời phải giữ nguyên hiện trạng và thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định đối với trường hợp đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang, nếu việc sử dụng đất không có tranh chấp thì Nhà nước có thể cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu diện tích sử dụng vượt hạn mức này, phần vượt hạn mức sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.

Như vậy, các quy định mới cho phép giải quyết linh hoạt nhiều trường hợp vi phạm đất đai phát sinh trước ngày 1/7/2014, nhưng việc cấp sổ đỏ vẫn phải dựa trên các điều kiện cụ thể và người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.