Mới đây, dư luận xôn xao chuyện 5/6 chiếc thang máy ở chung cư G9 phường Xuân Tảo (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) bị tê liệt suốt 3 tháng mà không có ai vào cuộc sửa chữa. Vấn đề sẽ đơn giản hơn nếu như không có việc vài chục con người, đủ cả già trẻ, lớn bé, hàng ngày chấp nhận đánh đu với số phận khi leo lên mái tôn nhà chung cư 9 tầng, sang tòa nhà bên cạnh để có thể sử dụng chiếc thang máy cuối cùng còn đang hoạt động.
Và đây không phải là trường hợp duy nhất, trước đó người dân chung cư G5 khu đô thị Đại Kim - Định Công (Hà Nội) hay cư dân tòa nhà CT2 Xuân Đỉnh (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng phải gửi đơn kêu cứu đến Chủ tịch Hà Nội Nguyễn Đức Chung vì thang máy tê liệt trong thời gian dài, khiến cuộc sống người dân đảo lộn nghiêm trọng nhưng không có đơn vị nào đứng ra giải quyết. Từ câu chuyện này, đã gióng lên hồi chuông về những bất cập trong cách ứng xử với nhà tái định cư. Cà phê cuối tuần cùng bàn luận về chủ đề này.
Xin giới thiệu các chuyên gia tham gia bàn luận: PGS.TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; ông Nguyễn Mạnh Hà, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội và Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội).
Thiết kế: Thế Công
PV: Thưa ông Nguyễn Mạnh Hà, câu chuyện của chung cư G9 mà báo chí phản ánh mới đây dường như đã đẩy những bất cập của các khu nhà tái định cư lên đến đỉnh điểm, cho thấy sự xuống cấp của nhà tái định cư đang ngày một trầm trọng?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo quy định của Nhà nước, khi giải phóng mặt bằng một khu vực nào đó, Nhà nước phải bố trí được nhà tái định cư cho người dân trước. Và những khu nhà này được xây dựng trên ngân sách đó, vì vậy với nguồn kinh phí có hạn, sự đầu tư không cao nên chất lượng nhà tái định cư thường không tốt. Điều này, chúng ta đã nhìn thấy rõ ở rất nhiều nhà tái định cư làm trước đây, kiến trúc giản tiện, chất lượng xây dựng, thiết kế kém vì vậy dẫn đến việc xảy ra hàng loạt bất cập như thang máy hỏng hóc, tường nhà bong tróc, xuống cấp như báo chí phản ánh.
Là nhà tái định cư, nên người dân bắt thăm vào căn nào phải chấp nhận ở căn đó. Vì thế, dù chất lượng nhà có kém họ cũng đành phải chấp nhận vì đâu có sự lựa chọn nào?
Bất cập thứ hai mà ai cũng thấy rõ nằm khâu quản lý, vận hành. Những nhà tái định cư thế hệ đầu tiên không có phí bảo trì nên khi xảy ra hỏng hóc, cần sửa chữa, không biết sẽ phải lấy tiền từ quỹ nào để xử lý vấn đề này. Hơn nữa, khi người dân đến đây, từ nhiều năm nhưng cũng chưa thành lập Ban quản trị, vì thế không có ai đứng ra chịu trách nhiệm quán xuyến khi xảy ra các vấn đề, giống với mô hình như những khu nhà tập thể cũ. Nhưng rõ ràng, với tập thể cũ, chỉ có 5 tầng, không phát sinh nhiều bất cập, còn với những khu nhà tái định cư 9 - 10 tầng, chỉ cần thang máy hỏng là mọi sinh hoạt đảo lộn, người già, trẻ nhỏ không thể ngày ngày leo bộ hàng chục tầng. Nên mới dẫn đến câu chuyện, dân liều mình, bất chấp cả tính mạng để sử dụng thang máy như trường hợp ở chung cư G9. Và đó chính là một điển hình bất cập ở các khu nhà tái định cư hiện nay.
Theo phản ánh của cư dân sống tại khu chung cư G9, đã hơn 3 tháng nay, 5/6 chiếc thang máy không hoạt động, khiến người dân sống tại chung cư 9 tầng phải đi lại bằng cầu thang bộ. Ảnh: Kháng Trần
PV: Vâng, đúng như ông Nguyễn Mạnh Hà đánh giá, chất lượng thấp cùng với cách quản lý, vận hành ở những khu nhà tái định cư kém khiến người dân "sợ" nhà tái định cư và hình thành định kiến bị chính quyền bỏ rơi ngay sau khi đưa người dân đến nơi ở mới. Không phải vấn đề gì cũng có thể "kêu cứu" đến Chủ tịch Hà Nội để được giải quyết như trường hợp Chung cư G9. Ông Nguyễn Thế Điệp nghĩ sao về điều này?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Nhìn vào những nhà tái định cư hiện nay, chúng ta vẫn thấy một mô hình bao cấp, cơ chế xin – cho. Mọi cái bất cập cũng từ đây mà ra. Nhà nước giao một số doanh nghiệp xây nhà tái định cư, nhà xây xong đưa dân về ở, thế là hết nhiệm vụ. Chất lượng nhà kém, lại nhanh xuống cấp, khi xảy ra các vấn đề liên quan đến bảo trì, bảo dưỡng thì không ai nhận trách nhiệm. Có thể chi phí sửa một cái thang máy không quá cao, nhưng vấn đề ai là người có trách nhiệm trong việc này và quy trình xử lý sẽ như thế nào, phải trình duyệt ở đâu, cấp nào có thẩm quyền? Tất cả đều quá phức tạp giống như một mớ bòng bong khiến người dân như lạc vào “ma trận”.
Muốn duyệt sửa chữa gì đều phải xin xét duyệt lên cấp trên, trong khi riêng Hà Nội có đến hàng trăm nhà tái định cư, và không phải sự việc nào đích thân Chủ tịch Hà Nội cũng có thể đứng ra giải quyết như với sự việc ở chung cư G9 (Xuân Tảo, Từ Liêm) vừa qua. Nên theo tôi, một trong những bất cập lớn nhất ở nhà tái định cư là người dân không thể chủ động về tài chính gây khó khăn trong vận hành, bảo dưỡng sau đó.
Hệ thống thang máy tại chung cư G5 khu đô thị Đại Kim – Định Công (Hà Nội) bị hư hỏng, cư dân từng phải kêu cứu. Ảnh: Kháng Trần
PV: Rõ ràng, pháp luật đã có những quy định cụ thể liên quan đến nhà tái định cư. Phải chăng những chính sách này còn đang tồn tại nhiều bất cập, gây rườm rà, phức tạp và tạo ra các lỗ hổng, thưa luật sư Trương Anh Tú?
Luật sư Trương Anh Tú: Thực tế phải xác định rõ, đa số chất lượng nhà tái định cư còn rất yếu kém. Lý do là đầu tư thấp, giá rẻ và cũng do chủ quan của con người. Và khiếm khuyết là các thiết bị trong tòa nhà tái định cư hiện nay có thời gian bảo hành chỉ khoảng 12 tháng đối với nhà thầu. Hết 12 tháng, xét về lý thì nhà thầu không chịu trách nhiệm nữa.
Do đó, phải có một ban quản trị của cư dân để thực hiện việc ký hợp đồng với những đơn vị sửa chữa và bảo hành thang máy cũng như các thiết bị khác, đảm bảo 24/24h khi nào xảy ra sự cố, hỏng hóc thì đơn vị đó đến sửa chữa ngay.
Theo Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định cụ thể với nhà tái định cư. Đó là chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Tuy nhiên, việc chưa thành lập được các ban quản trị tòa nhà để đại diện cho các chủ sở hữu huy động 2% kinh phí bảo trì và đóng góp của các chủ sở hữu đã khiến cho công việc này gặp nhiều khó khăn.
Ở đây phải xem xét trách nhiệm của cơ quan quản lý. Phải đặt dấu hỏi tòa nhà đó và nhiều khu chung cư khác hiện nay đã được tạo điều kiện thành lập ban quản trị chưa hay có những khu chung cư nhiều năm vẫn chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị? Nếu chưa thì phải làm ngay để có người hiểu biết đứng mũi chịu sào cho cư dân.
Đối với những khu chung cư đã được lập ban quản trị thì phải xem xét thành viên ban quản trị đó đủ năng lực điều hành, xử lý các tình huống hay không. Bởi ban quản trị chung cư phải là những người hiểu biết, để xử lý khối lượng công việc rất lớn. Bởi vậy mà trong Luật Xây dựng yêu cầu trưởng ban quản trị và thành viên ban quản trị phải ưu tiên những người là luật sư, kỹ sư xây dựng, có kỹ năng quản trị.
PV: Nếu không có những biện pháp kịp thời, có thể không lâu nữa, nhà tái định cư sẽ xuống cấp nghiêm trọng hơn, trở thành "món đặc sản khó ăn" như tập thể cũ khiến các cấp chính quyền đều "đau đầu". Theo PGS. TS Trần Kim Chung, chúng ta nên có cách ứng xử thế nào với nhà tái định cư để không xảy ra nguy cơ này?
PSG. TS Trần Kim Chung: Vấn đề trách nhiệm của các bên hữu quan; vấn đề tài chính để vận hành duy tu bảo dưỡng; vấn đề chất lượng công trình là ba yếu tố rất khó xử lý trong vấn đề nhà tái định cư. Tất cả đều không rõ ràng và hệ lụy là người dân phải chịu.
Riêng trong vấn đề bảo trì, nhất là các công trình không rõ ràng trách nhiệm của các bên như nhà tái định cư đã xây dựng từ nhiều năm, chưa thành lập ban quản trị, sẽ rất khó huy động tiền để duy tu bảo dưỡng. Với chất lượng nhà, cộng đồng dân cư như hiện tại, việc gây dựng nên một quỹ bảo trì đủ mức là rất khó khăn. Bởi vậy, phải đưa nhà tái định cư vào chương trình nhà ở quốc gia và phải có chính sách không phân biệt với nhà thương mại.
Có ba giải pháp cần quán triệt để nhà tái định cư không trở thành vấn đề của xã hội. Một là, không phân biệt nhà tái định cư với nhà ở thương mại. Nghĩa là, không hình thành ra một địa bàn, một tòa nhà, một cụm căn hộ tái định cư riêng biệt.
Hai là, phải có chính sách thu hồi, đền bù, giải tỏa, tái định cư (bằng nhà ở thương mại) hướng đến quyền lợi người được đền bù tái định cư là trung tâm. Điều này đòi hỏi gắn liền việc tái định cư với việc đền bù, giải tỏa, với việc thu hồi đất. Đây là ba trụ cột của một câu chuyện duy nhất – câu chuyện đời sống của người dân khi nhận nhà tái định cư. Chỉ khi vấn đề nhà tái định cư được xử lý không phân biệt với nhà ở thương mại, thì vấn đề nan giải của việc vận hành, bảo trì, duy tu bảo dưỡng nhà tái định cư mới được giải quyết.
Ba là, công khai, minh bạch câu chuyện tái định cư, sản phẩm được dùng để tái định cư và cơ chế, chính sách tái định cư. Đây là một trong những vấn đề luôn đúng nhưng không phải luôn được thực hiện một cách thực tế. Có nhiều lý do làm cho nhà tái định cư, việc nhận nhà tái định cư, vận hành nhà tái định cư và bảo trì, duy tu, bảo dưỡng nhà tái định cư tạo ra nhiều hệ lụy. Chỉ khi chính sách không phân biệt nhà thương mại và nhà tái định cư và việc minh bạch được vận hành trong thực tiễn, những hệ lụy đối với nhà tái định cư mới được giải quyết triệt để.
Chỉ khi người được tái định cư được trở thành trung tâm của vấn đề, các vấn đề phái sinh mới được giải quyết. Nếu không, việc giải quyết chỉ là từ ngọn, không phải cốt lõi.
PV: Còn theo các chuyên gia, giải pháp nào để tháo gỡ được những nút thắt của nhà tái định cư?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi nghĩ, với mô hình tái định cư phải xem xét lại một cách toàn diện, từ hình thức, chuyển giao cho đến quản lý. Trước hết về hình thức, Hà Nội hiện nay đang đề xuất Chính phủ cho phép thực hiện cơ chế đặt hàng nhà thương mại để làm quỹ tái định cư, tôi nghĩ đây cũng là một cách làm hay, hạn chế được việc xây dựng những công trình chất lượng yếu kém.
Đồng thời, để tháo gỡ vướng mắc trong vấn đề tài chính, tích luỹ thêm kinh phí bảo trì, bảo dưỡng cho các toà nhà xuống cấp thì có thể chuyển giao quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu nhà nước) để các chủ sở hữu (đại diện là ban quản trị) tự khai thác, trang trải chi phí vận hành. Cần tạo ra cơ chế thông thoáng hơn, ứng xử với nhà tái định cư như với nhà ở thương mại.
Luật sư Trương Anh Tú: Theo tôi, trước tiên chúng ta cần phải tổng kiểm tra rà soát lại hệ thống nhà tái định cư. Nhà nước cũng phải có sự hỗ trợ cho nhân dân bởi dân tái định cư rất khổ, họ phải hy sinh đời sống, nhà cửa, đất đai cho các lợi ích công cộng. Sau khi đến nơi ở mới, Nhà nước cần có sự quan tâm đặc biệt đối với dân tái định cư.
Ngoài ra, công tác tư vấn, giám sát, thẩm định nên được chú trọng hơn để đảm bảo chất lượng. Nhà tái định cư ở Hà Nội, có nhiều tòa dùng móng tay cậy được cả vữa, hoặc hiện tượng thấm, dột, vỡ đường ống nước, bong tróc sàn nhà... là vấn đề phổ biến ở các tòa nhà tái định cư hiện nay. Do đó cần có cơ chế đặc thù cho loại hình này. Ví dụ, đơn vị xây dựng, nhà thầu phải có sự ràng buộc trách nhiệm lớn, đơn vị tư vấn giám sát cũng phải có trách nhiệm đến cùng với công trình chứ không thể xây xong là thôi, đến lúc dân ở có việc gì xảy ra dân phải tự chịu.
Thêm nữa, cư dân cũng cần thực hiện quyết liệt hơn nữa chức năng giám sát của mình. Nhà tái định cư là chế độ của Nhà nước đền bù cho nhân dân chứ không phải "bố thí" để nhà dù kém chất lượng thế nào dân cũng phải ở, không có quyền lựa chọn, từ chối.
Về vấn đề quản lý nhà chung cư, trong quá trình xây dựng, đối với nhà tái định cư, thuộc các ban quản lý, thường giao đầu mối cho Sở Xây dựng quản lý trên cơ sở tư vấn, giám sát. Khi công trình đã hoàn thành thì bàn giao cho người dân. Vì thế, với các nhà tái định cư mới, trong vòng 1 năm kể từ khi dân đến ở phải bầu ra ban quản trị, từ đó ban quản trị thay mặt cư dân tòa nhà tự quản, tự lo liệu các hoạt động, từ bảo vệ, vệ sinh đến bảo hành, bảo trì thiết bị, đồng thời ban quản trị đóng vai trò là cầu nối giữa cư dân và chính quyền địa phương, giải quyết những băn khoăn, thắc mắc của người dân, đây là cách đơn giản nhất để cư dân có thể tự chủ về tài chính và thực hiện đúng theo pháp luật quy định hiện hành.
Xin cảm ơn các chuyên gia đã tham gia cuộc đối thoại!
