Từ cuộc đua quy mô đến cuộc đua giá trị: Những chuyển động mới của thị trường bất động sản

Tại buổi Họp báo công bố Lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 29/5, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trưởng Ban chỉ đạo, Chủ tịch Hội đồng Giám khảo Chung khảo Giải thưởng, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, kết quả chấm chọn năm nay đã phần nào phản ánh những xu hướng phát triển nổi bật đang hình thành trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông, từ các đại đô thị tích hợp, đô thị sinh thái, đô thị thông minh đến các dự án phát triển theo hướng xanh, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, nhiều doanh nghiệp đang cho thấy tầm nhìn nâng cao chất lượng phát triển và trải nghiệm của người sử dụng. Bên cạnh đó, sự quan tâm ngày càng lớn đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng chỉ ra rằng yếu tố an sinh xã hội đang được chú trọng hơn trong chiến lược phát triển của nhiều chủ đầu tư.

Không chỉ vậy, các lĩnh vực như bất động sản công nghiệp, logistics và du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục được đánh giá là những động lực tăng trưởng quan trọng trong bối cảnh Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng và hướng tới các mục tiêu phát triển mới. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, những chuyển động này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà chất lượng, tính bền vững, hiệu quả thực chất và khả năng tạo lập giá trị lâu dài ngày càng trở thành những tiêu chí được đề cao.

Quá trình chuyển dịch chiến lược và nâng chuẩn phát triển

Không chỉ phản ánh những xu hướng mới của thị trường, từ thực tiễn khảo sát các dự án tham gia Giải thưởng, Hội đồng Giám khảo cũng ghi nhận nhiều chuyển biến đáng chú ý trong tư duy phát triển của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Theo GS. TSKH. NGND. Vũ Minh Giang, Chủ tịch Hội đồng Khoa học và Đào tạo Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Lịch sử Việt Nam, Ủy viên Hội đồng Di sản văn hóa Quốc gia, Thành viên Hội đồng Giám khảo Chung khảo Giải thưởng, nhiều dự án tham gia mùa giải năm nay không chỉ cho thấy sự phát triển về chiều rộng mà còn thể hiện rõ chiều sâu trong chiến lược đầu tư và định hướng phát triển.

"Qua quá trình khảo sát thực tế, tôi nhận thấy các dự án tốt hơn rất nhiều so với những gì thể hiện trong hồ sơ. Nhiều công trình được đầu tư với tiêu chuẩn rất cao, quy mô lớn, bài bản và có sức thuyết phục rõ rệt. Chúng tôi thường ví việc chấm giải giống như chấm một cuộc thi hoa hậu, bởi phần lớn các dự án đều đạt điểm số rất cao", ông chia sẻ.

Theo GS. TSKH. NGND. Vũ Minh Giang, điều đáng chú ý hơn nằm ở chỗ các doanh nghiệp không còn chỉ tập trung vào việc mở rộng quy mô đầu tư, mà đã quan tâm nhiều hơn tới chất lượng dự án, định hướng phát triển bền vững, tầm nhìn dài hạn và uy tín thương hiệu. Điều đó cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự chuyển dịch rõ rệt từ tư duy phát triển theo quy mô sang cạnh tranh bằng chất lượng, giá trị thực và năng lực phát triển bền vững.

Với tư cách là thành viên Hội đồng Giám khảo Chung khảo, ông cho biết ngoài việc bám sát các tiêu chí chuyên môn, bản thân ông luôn đặt mình vào vị trí của người dân để đánh giá liệu dự án có thực sự mang lại những giá trị thiết thực cho cộng đồng hay không.

"Tôi rất vui khi đi khảo sát, lãnh đạo các doanh nghiệp đều nhấn mạnh rằng uy tín là một loại tài sản. Tích lũy uy tín cũng chính là tích lũy tài sản của doanh nghiệp chứ không đơn thuần là theo đuổi một danh hiệu. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp xem Giải thưởng không chỉ là sự ghi nhận mà còn là lời nhắc nhở về trách nhiệm đối với khách hàng và xã hội", ông cho biết.

Một điểm mới khác được GS. TSKH. NGND. Vũ Minh Giang đánh giá cao là sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các yếu tố văn hóa và bản sắc địa phương trong quá trình phát triển dự án. Thay vì sao chép hoặc áp dụng máy móc các mô hình từ bên ngoài, nhiều doanh nghiệp đã chủ động khai thác những giá trị văn hóa bản địa để tạo nên dấu ấn riêng cho sản phẩm của mình.

Theo ông, nhiều dự án tham gia Giải thưởng năm nay không chỉ chú trọng hiệu quả đầu tư mà còn quan tâm hơn tới các giá trị văn hóa và nhân văn, phát triển đô thị bền vững, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, chuyển đổi số, phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng cũng như trách nhiệm xã hội đối với cộng đồng.

"Đây là tín hiệu rất đáng ghi nhận. Về lâu dài, những doanh nghiệp tạo dựng được các giá trị thực chất, nhân văn, văn hóa và có những đóng góp tích cực cho xã hội sẽ là những doanh nghiệp có năng lực phát triển bền vững và tạo dựng được vị thế thực sự trên thị trường", GS. TSKH. NGND. Vũ Minh Giang nhận định.

Khi dấu ấn riêng và triết lý phát triển trở thành thước đo mới

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế trường Đại học Luật Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Thành viên Hội đồng Giám khảo Chung khảo Giải thưởng, trong bối cảnh nhiều dự án đều được đầu tư bài bản và đạt chất lượng cao, điều Hội đồng Giám khảo tìm kiếm là những giá trị khác biệt, bản sắc riêng và triết lý phát triển mà mỗi doanh nghiệp theo đuổi.

"Điều chúng tôi quan tâm là nét độc đáo trong phát triển bất động sản. Ngoài các tiêu chí chung, Hội đồng Giám khảo luôn tìm kiếm những giá trị riêng biệt và dấu ấn phát triển đặc trưng của từng doanh nghiệp", ông cho biết.

Theo ông, nhiều doanh nghiệp được đánh giá cao không chỉ bởi năng lực đầu tư mà còn bởi khả năng tạo dựng bản sắc riêng cho sản phẩm và dự án của mình. Chẳng hạn, DOJI mang dấu ấn thẩm mỹ đặc trưng được chuyển hóa từ thế mạnh và bản sắc của lĩnh vực kim hoàn, trong khi BRG phát triển các dự án gắn với hệ sinh thái sân golf nhưng đồng thời hướng tới những giá trị gia đình, tuổi thơ và trải nghiệm văn hóa. Sun Group lựa chọn phát triển bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng, còn BIM Group kiên định với triết lý "bất động sản thật, giá trị thật, khách hàng thật".

Chính sự đa dạng về triết lý phát triển và cách tiếp cận thị trường đã khiến quá trình chấm Giải trở nên khó khăn hơn. Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, nhiều dự án tham gia xét giải đều được đầu tư bài bản, có chất lượng cao và mang những ưu thế riêng. Bởi vậy, bên cạnh các tiêu chí chuyên môn, Hội đồng Giám khảo còn đặc biệt quan tâm tới những giá trị mà doanh nghiệp tạo ra cho cộng đồng và xã hội.

"Chúng tôi còn tính đến câu chuyện bất động sản không chỉ dành cho giới tinh hoa hay người giàu, mà cũng cần định vị lại để các nhà phát triển chú ý hơn tới những đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Những chủ đầu tư quan tâm tới các tiêu chí phát triển bền vững, an sinh xã hội sẽ được chúng tôi cho điểm cao hơn", Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, đích đến cuối cùng của Giải thưởng vẫn là cổ vũ các mô hình phát triển hiệu quả, khuyến khích doanh nghiệp không ngừng đổi mới, nâng cao chất lượng sản phẩm, hướng tới các chuẩn mực quốc tế và tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn trong dài hạn.

"Tiềm năng" phải là giá trị có thể kiểm chứng

Nếu bản sắc, triết lý phát triển và những giá trị xã hội ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quá trình xét chọn, thì đối với các dự án thuộc nhóm "tiềm năng", Hội đồng Giám khảo lại đặt ra một yêu cầu khác không kém phần quan trọng: Tiềm năng phải là giá trị có thể nhìn thấy, đánh giá và kiểm chứng được trên thực tế.

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Hội đồng Giám khảo xác định rất rõ nguyên tắc không đánh giá dựa trên những kỳ vọng mang tính quảng bá, mà phải dựa trên những căn cứ thực tế có thể xem xét, đối chiếu và kiểm chứng được.

"Chúng tôi xem xét tổng thể nhiều yếu tố như tính pháp lý, quy hoạch, vị trí, tiến độ triển khai, năng lực của chủ đầu tư, định hướng phát triển sản phẩm cũng như mức độ phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Đó là những yếu tố cho thấy dự án có nền tảng phát triển thực chất hay không", ông cho biết.

Bên cạnh đó, ông cho rằng đối với các dự án chưa hoàn thiện toàn bộ, Hội đồng Giám khảo không đánh giá dựa trên phối cảnh hay cam kết truyền thông, mà căn cứ vào phần đã triển khai trên thực tế. Tiến độ thực hiện, chất lượng hạ tầng và tiện ích bước đầu, khả năng triển khai các giai đoạn tiếp theo cũng như mức độ thực hiện các cam kết đã công bố với khách hàng và thị trường đều là những căn cứ quan trọng trong quá trình đánh giá.

Theo ông, vì vậy, khái niệm "tiềm năng" trong Giải thưởng không đồng nghĩa với việc một dự án mới được công bố đã có thể được vinh danh. Tiềm năng được ghi nhận phải là tiềm năng có cơ sở pháp lý, có năng lực triển khai, có những dấu hiệu hiện hữu trên thực tế và có triển vọng tạo ra giá trị rõ ràng cho khách hàng, cộng đồng cũng như khu vực phát triển.

"Nói cách khác, dự án có thể chưa hoàn thành toàn bộ, nhưng giá trị được xem xét phải là giá trị có căn cứ, có kiểm chứng và có khả năng hiện thực hóa, chứ không chỉ tồn tại trên truyền thông hay các bản phối cảnh quảng bá", ông nhấn mạnh.

Lấy ví dụ từ thực tiễn chấm giải, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết dự án Hạ Long Xanh (Vinhomes Global Gate Hạ Long) hiện mới triển khai một phần nhưng đã cho thấy nhiều yếu tố tạo nên tiềm năng phát triển trong tương lai. Theo ông, điểm đặc biệt nằm ở câu chuyện pháp lý và cách tiếp cận mới trong thu hồi đất.

"Doanh nghiệp không chỉ bồi thường bằng tiền mà còn tạo điều kiện để người dân được hưởng lợi từ chính quá trình phát triển dự án, chẳng hạn như tuyển dụng người dân địa phương vào làm việc trong dự án. Bên cạnh đó là lợi thế về kết nối giao thông, hệ thống dịch vụ, vui chơi giải trí và các định hướng phát triển mới trong tương lai", Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết thêm, sắp tới, dự án còn triển khai bất động sản dưỡng lão với tỷ lệ cây xanh lớn, đồng thời cũng phát triển khoảng 80 khu outlet bán hàng hiệu phục vụ nhóm cư dân thu nhập cao. Ông đánh giá đó chính là tiềm năng của một dự án, vừa phục vụ được nhu cầu khách hàng, vừa tạo ra khả năng sinh lợi cho nhà đầu tư.

Đổi mới tư duy, hoàn thiện thể chế để định hình động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản

Bên cạnh những xu hướng phát triển mới đang dần hình thành, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn không ít thách thức cần tiếp tục được tháo gỡ để tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Theo ông, một số phân khúc còn xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu; giá nhà ở tại nhiều đô thị lớn vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của người dân; nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực còn hạn chế. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ, tạo giá ảo, phân lô bán nền thiếu kiểm soát vẫn xuất hiện ở một số nơi, trong khi khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một số địa phương vẫn còn nhiều vướng mắc.

Trong bối cảnh đó, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng cộng đồng doanh nghiệp cần tiếp tục quán triệt tinh thần lấy hiệu quả kinh tế gắn với hiệu quả xã hội làm mục tiêu, lấy nhu cầu thực của người dân và doanh nghiệp làm trung tâm, đồng thời lấy chất lượng quy hoạch, chất lượng công trình, chất lượng quản trị và uy tín thương hiệu làm nền tảng cho sự phát triển lâu dài.

"Các doanh nghiệp cần chuyển mạnh từ tư duy 'bán bất động sản' sang tư duy 'kiến tạo môi trường sống, môi trường sản xuất và môi trường phát triển'", ông nhấn mạnh.

Cùng với đó, theo TS. Nguyễn Văn Khôi, doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm tới các định hướng lớn như phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê; thúc đẩy phát triển đô thị xanh, đô thị thông minh, đô thị TOD gắn với giao thông công cộng; phát triển bất động sản công nghiệp xanh và logistics hiện đại; đồng thời đẩy mạnh ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, nền tảng số trong quản trị, vận hành và giao dịch bất động sản; công khai minh bạch thông tin thị trường; tăng cường trách nhiệm xã hội, trách nhiệm môi trường và đạo đức kinh doanh.

Ở góc độ chính sách, theo TS. Nguyễn Văn Khôi, thị trường cũng cần tiếp tục được hoàn thiện về thể chế, chính sách và các công cụ điều tiết để tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển mới.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết Hiệp hội sẽ tiếp tục phát huy vai trò cầu nối giữa cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp, giới chuyên gia và các cơ quan truyền thông để phản ánh kịp thời những khó khăn, vướng mắc của thị trường, đồng thời đề xuất các giải pháp tháo gỡ nhằm hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và phù hợp với mô hình tăng trưởng mới.

Bên cạnh đó, Hiệp hội sẽ tiếp tục phối hợp với Chính phủ, các bộ, ngành trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện các đề xuất để trình Quốc hội xem xét vào kỳ họp tháng 10/2026, trong đó trọng tâm là sửa đổi 3 luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, việc sửa đổi các luật này cần bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đáp ứng yêu cầu của giai đoạn phát triển mới và mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tiếp cận các nguồn lực phát triển và giúp người dân tiếp cận tốt hơn với các loại hình nhà ở thiết yếu như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê.

"Cụ thể, Hiệp hội sẽ phối hợp với cộng đồng doanh nghiệp nghiên cứu, đề xuất các cơ chế phù hợp cho từng loại hình nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê. Bên cạnh việc hoàn thiện chính sách, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để từng bước hình thành thói quen thuê nhà dài hạn thay vì chỉ tập trung vào sở hữu nhà ở như hiện nay. Đồng thời, các vấn đề liên quan đến cơ chế quản lý, tổ chức thực hiện, chính sách hỗ trợ và mặt bằng giá thuê cũng cần được nghiên cứu, tính toán một cách đồng bộ", ông cho biết.

Đáng chú ý, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong thời gian tới Hiệp hội sẽ tiếp tục đề xuất với Chính phủ các cơ chế cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Theo ông, cần nghiên cứu xác định tỷ lệ chi phí thuê nhà hợp lý trong cơ cấu thu nhập của người dân ở từng giai đoạn phát triển. Đây không chỉ là bài toán của riêng thị trường bất động sản mà còn là vấn đề cân đối ở tầm vĩ mô nhằm bảo đảm an sinh xã hội và phát triển thị trường nhà ở theo hướng bền vững.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, để hạn chế tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường cần được điều tiết hiệu quả thông qua hai nhóm công cụ quan trọng là đất đai và chính sách tài chính. Trong đó, thông qua quy hoạch, phân bổ quỹ đất và phê duyệt dự án, chính quyền địa phương có thể chủ động điều tiết cơ cấu các phân khúc bất động sản từ nhà ở cao cấp, nhà ở thương mại giá phù hợp đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Nói cách khác, việc điều tiết thị trường cần được thực hiện ngay từ khâu phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai thông qua các dự án phát triển cụ thể.

Ngoài ra, các công cụ tài chính như lãi suất, thuế và phí cũng cần được thiết kế phù hợp với từng phân khúc thị trường, từ bất động sản cao cấp, trung cấp, nhà ở giá phù hợp cho đến nhà ở cho thuê dài hạn. Đây là những công cụ quan trọng để định hướng dòng vốn, điều tiết cung - cầu và hỗ trợ sự phát triển cân bằng của thị trường.

Bên cạnh các giải pháp về thể chế và điều tiết thị trường, ông cho rằng cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê theo chỉ đạo của Đảng, Chính phủ, đặc biệt là chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm; hướng tới phát triển bất động sản xanh, nâng cao chất lượng sống và ứng dụng chuyển đổi số theo mô hình tăng trưởng mới của đất nước.

TS. Nguyễn Văn Khôi cũng cho rằng bất động sản công nghiệp, logistics và cảng biển sẽ là một trong những lĩnh vực mang tính chiến lược của mô hình tăng trưởng mới. Nếu như trước đây bất động sản công nghiệp chủ yếu tập trung vào hạ tầng sản xuất, thì trong thời gian tới xu hướng sẽ chuyển mạnh sang các mô hình khu công nghiệp xanh, công nghệ cao, kinh tế tuần hoàn gắn với đô thị, nhà ở và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Theo ông, những định hướng phát triển mới của thị trường cũng cần được phản ánh rõ nét hơn trong cơ cấu các hạng mục của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Trong kỳ Giải thưởng tới, ông kỳ vọng sẽ có thêm loại hình nhà ở cho thuê được đưa vào cơ cấu Giải thưởng. Tiếp đó là câu chuyện cải tạo chung cư cũ - lĩnh vực được ông đánh giá có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội và cần có cơ chế, chính sách phù hợp.

TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng cùng với sự phát triển và đa dạng hóa của thị trường, cơ cấu Giải thưởng cũng sẽ tiếp tục được hoàn thiện. Có thể trong những kỳ tiếp theo, Giải thưởng sẽ không chỉ dừng ở 12 hạng mục mà nâng lên khoảng 15 hạng mục, trong đó nhấn mạnh hơn các nội dung về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo gắn với mô hình tăng trưởng mới của đất nước.

"Tôi tin tưởng rằng với sự lãnh đạo của Đảng, sự điều hành quyết liệt của Chính phủ, sự đồng hành của các bộ, ngành, địa phương và nỗ lực đổi mới của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang một giai đoạn phát triển mới chuyên nghiệp hơn, hiện đại hơn, minh bạch hơn, bền vững hơn, qua đó đóng góp tích cực hơn cho mục tiêu phát triển nhanh và bền vững của đất nước trong kỷ nguyên mới", TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh./.