Linh hoạt phát triển nhà ở xã hội
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ chính thức trình ra Quốc hội để thảo luận vào ngày 05/6. Theo đó, một chính sách lớn thu được sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội là chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cụ thể hóa Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023).
Để quyết định sự thành công của phát triển nhà ở xã hội thì có 2 vấn đề lớn nhất đã được các doanh nghiệp BĐS chỉ rõ: quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi. Nếu nguồn vốn vay tín dụng đã có hướng giải quyết thông qua gói 120.000 tỷ đồng thì vấn đề quỹ đất nhà ở xã hội chỉ có thể được giải quyết thông qua sửa đổi Luật Nhà ở.
Quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) chính là “điểm nghẽn” lớn nhất trong thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Cụ thể, Điều 80 dự thảo quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch (gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Như vậy, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất (được tùy chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội độc lập hay trong đồ án quy hoạch khu đô thị). Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm (phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội) sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương triển khai thực hiện.
Đồng thời, dự thảo cũng khẳng định rõ: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội như quy định hiện nay.
Ngoài ra, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội không chỉ “nằm trên giấy” (chỉ xác định trong các đồ án quy hoạch) như một số dự án gần đây mà UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí theo đúng nhu cầu của người dân trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng thụ hưởng.
Dự thảo giao UBND cấp tỉnh đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội (đưa hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp nước sạch, thoát nước... đến ranh dự án). UBND cấp tỉnh còn phải báo cáo HĐND cùng cấp trích một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.
Nếu làm tốt các giải pháp nêu trên thì vướng mắc lớn nhất của chính sách nhà ở xã hội hiện nay (quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng kỹ thuật) sẽ được tháo gỡ. UBND cấp tỉnh sẽ hoàn toàn giữ vai trò chủ động từ việc khảo sát, xác định nhu cầu nhà ở xã hội của người dân để đưa vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh chủ động bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội ngay trong các đồ án quy hoạch.
Sau khi xác định được quỹ đất trong quy hoạch, UBND cấp tỉnh trực tiếp triển khai quy hoạch đó bằng cách sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đến ranh dự án, thậm chí hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cả trong phạm vi dự án. Có được quỹ đất sạch đã kết nối hạ tầng kỹ thuật, UBND cấp tỉnh lựa chọn nhà đầu tư có năng lực triển khai dự án (chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký; đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký).
Như vậy, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã xác định vai trò, trách nhiệm chủ trì thực hiện chính sách nhà ở xã hội là của Nhà nước (thay vì việc giao trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội cho chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị như hiện nay). Nếu các giải pháp trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được chính quyền địa phương triển khai đồng bộ, có hiệu quả thì có thể tin vào thành công của Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội theo Quyết định số 338 của Thủ tướng Chính phủ.
Đang dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội
Nhưng bên cạnh điểm mới về bố trí quỹ đất, chính sách phát triển nhà ở xã hội trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tồn tại một số vấn đề cần phải bàn luận.
Tại Điều 79 dự thảo luật đã quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư, được xây dựng theo kiểu khép kín. Như vậy dự thảo đã loại bỏ hình thức nhà ở xã hội dạng liền kề, thấp tầng theo Luật Nhà ở hiện hành. Đây là nội dung cần cân nhắc hết sức thận trọng bởi tại rất nhiều khu vực như nông thôn, miền núi, thậm chí một số đô thị loại II, III, IV, V... thì người dân chưa có thói quen ở chung cư, quỹ đất nền còn nhiều nên người dân có xu hướng không sử dụng nhà chung cư.
Việc bắt buộc bố trí nhà ở xã hội là nhà chung cư trong những trường hợp này có thể dẫn đến người dân không sử dụng, gây lãng phí chi phí đầu tư. Do đó, cơ quan soạn thảo cần đánh giá kỹ tính hiệu quả, khả thi của chính sách mới này, đồng thời bổ sung điều khoản chuyển tiếp cho các dự án cũ hoặc các đồ án quy hoạch cũ có xác định nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ.
Ngoài ra, một vấn đề vẫn chưa được cải thiện so với luật hiện hành là hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất (không cần Nhà nước giao đất sạch).
Cụ thể, hiện nay việc doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) hoặc doanh nghiệp chủ động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở xã hội đang bị vướng tại một số địa phương. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2020 cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (không loại trừ dự án nhà ở xã hội). Ngay trong Luật Nhà ở năm 2014, tại điểm c khoản 2 Điều 57 cũng có quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất thì có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (không quy định phải có đất ở).
Nhưng tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở hiện hành lại quy định: “Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội...; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.”
Với phương thức liệt kê này thì nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) sẽ không rơi vào bất kỳ trường hợp nào trong khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở. Điều đó dẫn đến “ách tắc” ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội thì vướng mắc nêu trên vẫn chưa được tháo gỡ. Cụ thể tại điểm c khoản 2 Điều 81 quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” (quy định tương tự điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014). Tuy nhiên quy định tại Điều 80 về “Đất để xây dựng nhà ở xã hội” lại chỉ đề cập đến quỹ đất do Nhà nước tạo lập để phát triển nhà ở xã hội, cộng với đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các thành viên hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tự mâu thuẫn về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội mà nếu được thông qua sẽ dẫn đến “nửa đóng, nửa mở”, tiếp tục tắc nghẽn thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất.
