Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau: đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đất vẫn trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, theo điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Ảnh minh họa
Đáng lưu ý, so với quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi lập di chúc không còn được áp dụng cứng nhắc. Tuy nhiên, với trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, người lập di chúc vẫn cần có Giấy chứng nhận để đủ điều kiện công chứng, chứng thực. Nếu di chúc được lập có hoặc không có người làm chứng (không qua công chứng, chứng thực), người sử dụng đất vẫn được quyền thể hiện ý chí để lại quyền sử dụng đất ngay cả khi chưa có sổ đỏ.
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế trong các trường hợp: người chết để lại đất đã có Giấy chứng nhận; hoặc có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định; hoặc trường hợp chưa có Giấy chứng nhận nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc gắn liền với đất, đồng thời được UBND xác nhận việc sử dụng đất hợp pháp hoặc không vi phạm quy hoạch và đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Cụ thể, nếu UBND xác nhận đất sử dụng hợp pháp nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ, Tòa án vẫn giải quyết chia di sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Trường hợp UBND chỉ xác nhận đất chưa vi phạm quy hoạch và có thể xem xét giao đất, Tòa án cũng tạm giao quyền sử dụng để UBND hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ cho người thừa kế. Ngược lại, nếu UBND khẳng định việc sử dụng đất không hợp pháp, Tòa án chỉ xem xét tranh chấp đối với tài sản gắn liền trên đất.
Trong trường hợp đất không có sổ đỏ, cũng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng và không có tài sản gắn liền với đất, tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo pháp luật đất đai.
Như vậy, theo Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, quyền sử dụng đất vẫn có thể được chia thừa kế ngay cả khi chưa có sổ đỏ, miễn là việc sử dụng đất hợp pháp. Ngược lại, đất sử dụng không hợp pháp không được công nhận là di sản thừa kế.
