Từ giờ, mua bán đất không sổ đỏ sẽ không còn được pháp luật công nhận

Quy định của Luật Đất đai 2024 đã thay đổi đáng kể cách thức xử lý đối với trường hợp mua bán đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Người dân cần nắm rõ mốc thời gian và quy định cụ thể để tránh rủi ro khi giao dịch.

1. Giao dịch mua đất không sổ đỏ từ ngày 1/8/2024 trở đi

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, hoặc tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư).

- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

- Không bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

- Còn thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Như vậy, kể từ ngày 1/8/2024, nếu giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ thì được xem là giao dịch vô hiệu, tức không được pháp luật công nhận.

2. Trường hợp mua đất không có Sổ đỏ trước ngày 1/8/2024

Với các giao dịch diễn ra trước thời điểm trên, người mua vẫn có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện được quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Cụ thể, các trường hợp đã mua đất bằng giấy viết tay, có chữ ký của các bên nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể làm thủ tục đăng ký đất đai và cấp Sổ đỏ lần đầu mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng công chứng, trừ khi đó là trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.

3. Hồ sơ cấp Sổ đỏ cho người mua đất không có Giấy chứng nhận

Theo quy định tại Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, như các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, Điều 148 và Điều 149 Luật Đất đai 2024;

- Sơ đồ nhà, công trình xây dựng (nếu có);

- Giấy tờ về việc nhận thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất (nếu có);

- Giấy tờ giao đất, thanh lý, hóa giá hoặc phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ chứng minh được miễn, giảm thuế đất (nếu có);

- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình;

- Bản trích đo bản đồ địa chính thửa đất hoặc hồ sơ thiết kế công trình được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Đáng chú ý, người dân mua đất bằng giấy viết tay hoặc văn bản có chữ ký của cả bên mua và bên bán vẫn có thể xin cấp Sổ đỏ, miễn là có đủ căn cứ xác định việc chuyển nhượng thực tế và thửa đất không vi phạm quy hoạch, không thuộc diện tranh chấp.

Đối với nhà hoặc công trình xây dựng trên đất chưa có Sổ đỏ, nếu thuộc diện phải xin phép xây dựng thì người dân cần nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện, được cấp trước ngày 1/7/2025, xác nhận công trình đủ điều kiện tồn tại theo quy định, không bị xử lý hoặc cưỡng chế tháo dỡ.

Tóm lại, theo quy định mới, từ 1/8/2024, việc mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ không còn giá trị pháp lý. Tuy nhiên, những giao dịch trước thời điểm này vẫn có thể được hợp thức hóa nếu người mua hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Người dân nên chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để được công nhận quyền sử dụng hợp pháp, tránh tranh chấp hoặc mất quyền lợi về sau.