Từ giờ, nhiều trường hợp nhà ở được cấp sổ đỏ dễ dàng hơn

Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở tại Điều 148. Các quy định mới không chỉ mở rộng phạm vi được cấp sổ đỏ mà còn làm rõ căn cứ pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

Trước hết, đối với hộ gia đình, cá nhân, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện khi có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về nhà ở. Bao gồm giấy phép xây dựng (đối với công trình thuộc diện phải xin phép); hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định trước đây; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà; giấy tờ về nhà tình nghĩa, nhà tình thương; hoặc các giấy tờ xác lập quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ.

Pháp luật cũng công nhận các giao dịch dân sự về nhà ở. Với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở trước ngày 1/7/2006, chỉ cần có giấy tờ được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ. Nếu giao dịch phát sinh từ thời điểm này trở về sau, bắt buộc phải có hợp đồng hoặc văn bản theo đúng quy định pháp luật về nhà ở. Riêng trường hợp mua nhà từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý bắt buộc.

Ngoài ra, bản án, quyết định của Tòa án hoặc văn bản có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước xác định quyền sở hữu nhà ở cũng được sử dụng làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp giấy tờ đứng tên người khác nhưng không phát sinh tranh chấp vẫn được xem xét giải quyết.

Luật cũng bổ sung cơ chế tháo gỡ cho các trường hợp thiếu giấy tờ. Cụ thể, nhà ở hình thành trước ngày 1/7/2006, dù không có hồ sơ pháp lý nhưng nếu sử dụng ổn định và không có tranh chấp vẫn đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Với các công trình không thuộc nhóm này, nếu không phải xin giấy phép xây dựng thì vẫn được cấp; còn nếu thuộc diện phải xin phép, cần có xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện về việc công trình đủ điều kiện tồn tại.

Đối với tổ chức, doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện khi có đầy đủ hồ sơ phù hợp với pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc xác lập quyền sở hữu bằng các hình thức khác, phải kèm theo giấy tờ chứng minh giao dịch hợp pháp.

Một điểm đáng chú ý là quy định đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời có quyền sử dụng đất. Khi đó, ngoài giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, người sở hữu cần bổ sung các căn cứ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất như hợp đồng thuê đất, hợp đồng hợp tác, góp vốn hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất, đã được công chứng hoặc chứng thực. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, điều kiện tiên quyết là phải có hồ sơ giao dịch nhà ở hợp pháp theo quy định.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng làm rõ cơ chế cấp sổ đỏ đối với công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp trên đất ở. Theo đó, có thể cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc toàn bộ công trình, với thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài.