Từ nay, Việt Nam chính thức miễn giấy phép xây dựng đối với 8 nhóm công trình này

Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, bổ sung nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Đây được xem là một bước tiếp theo trong quá trình cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện thể chế về đất đai và xây dựng, song không đồng nghĩa mọi công trình đều được khởi công mà không phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định.

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, thay thế Luật Xây dựng 2014. Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Quy định mới được kỳ vọng góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính và tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh Việt Nam đang tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng.

Tuy nhiên, việc miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa được miễn hoàn toàn các thủ tục quản lý nhà nước. Tùy từng loại công trình, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo khởi công hoặc gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, từ ngày 1/7/2026, các nhóm công trình sau đây không phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

Thứ nhất, công trình thuộc diện bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định của luật; công trình trên đất quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai, các công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu các cơ quan Trung ương, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.

Thứ ba, công trình xây dựng theo tuyến đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận.

Thứ tư, công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình trong cảng hàng không và các công trình bảo đảm hoạt động bay.

Thứ năm, công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

Thứ sáu, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt theo quy định.

Thứ bảy, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500 m², với điều kiện không nằm trong các khu vực phải quản lý chặt về quy hoạch và kiến trúc như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, khu vực xây dựng theo quy hoạch chung cấp xã hoặc nơi đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Đây là nhóm quy định nhận được nhiều sự quan tâm nhất vì liên quan trực tiếp đến hoạt động xây dựng nhà ở của người dân.

Thứ tám, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, đồng thời bảo đảm các quy định về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Được miễn giấy phép nhưng không phải miễn mọi thủ tục

Luật Xây dựng 2025 cũng quy định rõ, trước khi khởi công, chủ đầu tư của nhiều công trình thuộc diện miễn giấy phép vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh.

Trong đó, đối với các công trình thuộc nhóm dự án đầu tư công và công trình xây dựng theo tuyến, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công xây dựng.

Đối với phần lớn các nhóm công trình còn lại, việc thông báo khởi công phải kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, ngoại trừ đơn đề nghị cấp giấy phép.

Riêng công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm và nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp được miễn theo quy định nêu trên không phải thực hiện thủ tục thông báo này.

Tiếp tục cải cách thủ tục trong lĩnh vực xây dựng

Việc mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng là một trong những nội dung đáng chú ý của Luật Xây dựng 2025, cho thấy định hướng tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Tuy vậy, tinh thần của luật không phải là nới lỏng quản lý, mà chuyển từ tiền kiểm sang tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư và quản lý theo quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy chế kiến trúc. Điều này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, xây dựng, vừa bảo đảm trật tự xây dựng và sự phát triển đồng bộ của đô thị trong giai đoạn hoàn thiện thể chế về đất đai, quy hoạch và xây dựng.