Từ nghị trường đến thị trường: Vai trò của Quốc hội đối với chính sách đất đai và thị trường bất động sản

Trong bối cảnh cuộc bầu cử đại biểu Quốc hội khóa XVI và đại biểu Hội đồng nhân dân các cấp nhiệm kỳ 2026 - 2031 đang đến gần, Reatimes đã có cuộc trao đổi với GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhằm làm rõ hơn vai trò của Quốc hội đối với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Qua đó kỳ vọng góp thêm góc nhìn đa chiều, giúp cử tri và các chủ thể thị trường hiểu rõ hơn ý nghĩa của cuộc bầu cử sắp tới, cũng như kỳ vọng vào những quyết sách mới trong nhiệm kỳ tới.

❃ ❃ ❃

- Một cách tổng quát, GS đánh giá như nào về vai trò của Quốc hội khóa XV (2021 - 2026) trong tiến trình cải cách thể chế, đặc biệt là trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về đất đai và thúc đẩy sự phát triển minh bạch, bền vững của thị trường bất động sản?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Có thể nói, nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV đã để lại dấu ấn rõ nét trong tiến trình cải cách thể chế của Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản nói chung. Trong bối cảnh nền kinh tế bước vào giai đoạn chuyển đổi với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch thể chế và hiệu quả sử dụng nguồn lực, Quốc hội đã đóng vai trò quan trọng trong việc định hình lại khung pháp lý cho một trong những thị trường lớn và nhạy cảm nhất của nền kinh tế.

Thực tế cho thấy, ngay từ đầu nhiệm kỳ, thị trường bất động sản đã phải đối mặt với nhiều thách thức mang tính chu kỳ và cấu trúc. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước năm 2020, thị trường bắt đầu chịu tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc biệt là ảnh hưởng kéo dài của đại dịch Covid-19. Đến giai đoạn 2022 - 2023, việc siết chặt tín dụng và kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn về dòng tiền, nhiều dự án bị đình trệ, thanh khoản thị trường suy giảm và niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng đáng kể. Cùng với đó, các bất cập của hệ thống pháp luật cũng dần bộc lộ rõ trong thực tiễn. Nhiều quy định giữa các luật tồn tại sự chồng chéo, thiếu thống nhất, khiến quá trình triển khai dự án tại nhiều địa phương gặp nhiều vướng mắc. Thủ tục hành chính kéo dài, chi phí đầu tư gia tăng và nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả đã trở thành những "điểm nghẽn" lớn đối với sự vận hành của thị trường trong giai đoạn này. 

Thực tiễn này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tiếp tục hoàn thiện thể chế, bảo đảm sự đồng bộ và ổn định của hệ thống pháp luật để thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, Quốc hội khóa XV đã triển khai nhiều cải cách lập pháp quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn trên thị trường. Nổi bật là việc sửa đổi đồng bộ các luật liên quan như Luật Đất đai (2024), Luật Nhà ở (2023), Luật Kinh doanh bất động sản (2023), Luật Đầu tư công (2024)… Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm khắc phục tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo pháp lý tồn tại trong nhiều năm, hướng tới xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.

Luật Đất đai (2024) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 với nhiều quy định mới theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp, qua đó tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho sự vận hành minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản. Một điểm thay đổi quan trọng là việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế. Bên cạnh đó, luật cũng bổ sung nhiều quy định nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. 

- Rõ ràng, nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV đã rất nỗ lực trong việc cải cách thể chế, từng bước hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản. Bên cạnh việc xây dựng và hoàn thiện những chính sách nền tảng cho thị trường, cũng không thể phủ nhận vai trò của Quốc hội khóa XV trong việc định hướng các chính sách liên quan đến khai thác và quản lý nguồn lực đất đai. Từ góc nhìn của GS, vai trò định hình chính sách đó đã tác động ra sao đến quá trình tái cấu trúc và định hình sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Có thể khẳng định, Quốc hội khóa XV cho thấy vai trò rất rõ nét trong việc định hướng các chính sách liên quan đến khai thác và quản lý nguồn lực đất đai, hướng đến việc đảm việc sử dụng nguồn lực đất đai được gắn với mục tiêu phát triển dài hạn của đất nước, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản tại từng vùng, từng địa phương.

Trong nhiệm kỳ này, Quốc hội đã thông qua nhiều nghị quyết quan trọng như Nghị quyết số 81/2023/QH15 về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; Nghị quyết số 39/2021/QH15 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 - 2025 hay Luật số 112/2025/QH15 Luật Quy hoạch. Thông qua đó, Quốc hội đã từng bước định hình bức tranh không gian phát triển của đất nước trong dài hạn. Những quyết sách này giúp phân bổ nguồn lực đất đai, đồng thời đặt ra định hướng tổng thể cho cấu trúc phát triển kinh tế - xã hội, thông qua việc xác định các vùng động lực tăng trưởng, định vị vai trò của từng khu vực trong phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ hay nông nghiệp đồng thời bố trí các hệ thống hạ tầng chiến lược như giao thông, logistics, cảng biển, sân bay và các hành lang kinh tế quan trọng. 

Chính từ những định hướng mang tính nền tảng này, các địa phương có cơ sở để xây dựng quy hoạch chi tiết, tổ chức lại không gian phát triển và triển khai các dự án đầu tư cụ thể. Khi một địa phương được xác định là vùng động lực, trung tâm công nghiệp hoặc đô thị lớn, các hoạt động đầu tư hạ tầng, phát triển khu dân cư, khu thương mại và dịch vụ sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ hơn. Còn với những khu vực được định hướng ưu tiên phát triển nông nghiệp, sinh thái hoặc bảo tồn, việc sử dụng đất sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Qua đó, nguồn lực đất đai được phân bổ hợp lý hơn, góp phần tạo lập nền tảng dài hạn cho quá trình phát triển kinh tế cũng như cho sự vận hành ổn định của thị trường bất động sản.

Ở góc độ phát triển vùng, các quyết định của Quốc hội về quy hoạch và chiến lược sử dụng đất còn góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới trong không gian kinh tế quốc gia. Thông qua việc xác định các vùng động lực, các hành lang kinh tế hay các đô thị trọng điểm để tập trung nguồn lực phát triển, Quốc hội đã gián tiếp định hướng dòng vốn đầu tư, sự dịch chuyển dân cư cũng như nhu cầu sử dụng đất trong từng khu vực. Đây chính là những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc hoàn thiện các định hướng quy hoạch phát triển, vai trò của Quốc hội trong việc định hình chính sách đối với lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản còn thể hiện rõ qua việc ban hành nhiều cơ chế, chính sách mang tính điều tiết nhằm bảo đảm việc khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai gắn với mục tiêu an sinh xã hội. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh thị trường bất động sản tại nhiều đô thị lớn tăng trưởng nhanh trong những năm gần đây, kéo theo mặt bằng giá nhà liên tục gia tăng. Thực tế này đã khiến khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận lớn người dân, nhất là người thu nhập thấp và lực lượng công nhân làm việc tại các khu công nghiệp càng trở nên khó khăn hơn. Vì vậy, việc thiết kế các chính sách điều tiết phù hợp không chỉ nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, mà còn góp phần tạo cơ hội để nhiều người dân có điều kiện tiếp cận nhà ở, qua đó bảo đảm mục tiêu phát triển hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.

- Các chính sách mang tính điều tiết nhằm bảo đảm việc khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai gắn với mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội mà ông vừa đề cập, được thể hiện cụ thể như thế nào trong hệ thống chính sách và pháp luật về đất đai hiện nay, thưa GS?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Một trong những chính sách quan trọng có thể kể đến là việc dành quỹ đất và xây dựng các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội. Tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết tập trung tháo gỡ những "nút thắt" lớn đang cản trở quá trình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, đặc biệt là các vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, khả năng huy động nguồn lực tài chính cho các dự án. 

Tôi cho rằng, việc Quốc hội khóa XV ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển nhà ở xã hội cho thấy vai trò điều tiết quan trọng của cơ quan lập pháp trong việc định hướng thị trường bất động sản theo hướng hài hòa giữa hiệu quả kinh tế và lợi ích xã hội. Trong điều kiện vận hành thuần túy theo cơ chế thị trường, các doanh nghiệp thường có xu hướng tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại có biên lợi nhuận cao, trong khi phân khúc nhà ở giá hợp lý lại ít được quan tâm. Vì vậy, sự can thiệp chính sách từ phía Nhà nước thông qua các quyết sách của Quốc hội trở thành yếu tố cần thiết nhằm bảo đảm rằng quá trình phát triển của thị trường bất động sản không bỏ lại phía sau những nhóm người có thu nhập thấp.

- Thực tế cho thấy, đất đai luôn là lĩnh vực đặc thù, dễ phát sinh những xung đột lợi ích giữa các chủ thể. Theo GS, Quốc hội khóa XV đã thể hiện vai trò ra sao trong việc định hình chính sách để vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân - những chủ thể chịu tác động trực tiếp và rõ nét nhất từ các chính sách liên quan đến đất đai?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Đất đai và nhà ở được xem là tài sản có giá trị kinh tế lớn, gắn bó mật thiết với đời sống, sinh kế và sự ổn định lâu dài của người dân. Một thửa đất có thể là tư liệu sản xuất của người nông dân, là tài sản tích lũy hàng đời của nhiều hộ gia đình, đồng thời cũng là tài sản bảo đảm để người dân tiếp cận tín dụng, đầu tư, phát triển kinh tế. Chính vì vậy, mọi chính sách liên quan đến đất đai đều có tác động trực tiếp và sâu rộng đến đời sống xã hội, đồng thời cũng dễ phát sinh những xung đột lợi ích giữa các chủ thể nếu hệ thống thể chế chưa được thiết kế hợp lý.

Trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, vai trò của Quốc hội trong việc bảo đảm sự cân bằng giữa yêu cầu khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển với việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân được thể hiện rõ thông qua quá trình hoàn thiện thể chế đất đai, đặc biệt là việc thông qua Luật Đất đai (2024). 

Cụ thể, Quốc hội sửa đổi và bổ sung nhiều quy định quan trọng theo hướng tăng cường bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân như mở rộng cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bổ sung thêm nhiều trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tăng cường quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất,... 

Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng được thiết kế theo hướng rõ ràng và linh hoạt hơn, góp phần bảo đảm nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình sử dụng và khai thác đất đai. Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều khái niệm mới nhằm làm rõ nội hàm của nhiều quy định quan trọng, giúp nâng cao tính minh bạch của hệ thống pháp luật, đồng thời tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc thực thi chính sách trong thực tiễn.

Không chỉ ở việc xác lập quyền của người sử dụng đất, Quốc hội khóa XV cũng chú trọng bảo vệ quyền lợi của người dân thông qua các quy định liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Điển hình, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. 

Nghị quyết này bổ sung nhiều quy định cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả thực thi chính sách đất đai, trong đó có các nội dung liên quan đến xác định giá đất bồi thường và giá đất tái định cư; bổ sung các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thu hồi đất; các biện pháp, mức hỗ trợ đảm bảo chỗ ở, ổn định đời sống người bị thu hồi đất;… Những quy định này đã góp phần giảm khiếu kiện, tranh chấp về đất đai, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ người dân trong thực hiện nghĩa vụ tài chính; đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

- Có thể thấy, bên cạnh vai trò lập pháp, Quốc hội cũng khẳng định vai trò và dấu ấn rất rõ nét thông qua hoạt động giám sát. Theo GS, hoạt động này của Quốc hội có ý nghĩa như thế nào trong việc bảo đảm các chính sách đất đai và bất động sản được thực thi minh bạch, hiệu quả trong thực tiễn?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Bất động sản là lĩnh vực có phạm vi ảnh hưởng rất rộng trong nền kinh tế, với sự lan tỏa tới khoảng 40 ngành nghề khác nhau, từ xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng đến thương mại và dịch vụ. Đồng thời, gắn trực tiếp với quyền tài sản, sinh kế của người dân cũng như nguồn thu và nguồn lực phát triển quan trọng của quốc gia. Chính vì vậy, dù hệ thống pháp luật có được xây dựng đầy đủ đến đâu, nếu quá trình thực thi thiếu minh bạch hoặc thiếu công tác giám sát thì các chính sách vẫn có thể phát sinh những hệ quả không mong muốn, chẳng hạn như thất thoát nguồn lực đất đai, phát sinh khiếu kiện kéo dài khiến thị trường bất động sản vận hành thiếu lành mạnh.

Do vậy, có thể khẳng định, vai trò giám sát của Quốc hội đối với việc thực thi chính sách đất đai và sự vận hành của thị trường bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Thông qua các hoạt động giám sát, Quốc hội có thể kịp thời phát hiện những bất cập trong quá trình thực thi chính sách, đồng thời yêu cầu các cơ quan quản lý giải trình, làm rõ nguyên nhân và đề xuất giải pháp khắc phục. Qua đó, các quy định pháp luật được bảo đảm thực thi đúng tinh thần mà Quốc hội đã ban hành, hạn chế tình trạng chính sách bị "biến dạng" trong quá trình triển khai ở các cấp quản lý.

- Hoạt động giám sát của Quốc hội khoá XV đối với lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản đã được triển khai ra sao? Theo GS, những hoạt động giám sát này đã góp phần nhận diện và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường như thế nào?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Từ đầu nhiệm kỳ khóa XV đến nay, hoạt động giám sát của Quốc hội đối với lĩnh vực này đã được triển khai một cách bài bản và có trọng tâm, cho thấy sự quan tâm đặc biệt của cơ quan lập pháp đối với những vấn đề đang đặt ra từ thực tiễn thị trường. 

Quốc hội đã tổ chức thành công nhiều chuyên đề giám sát quy mô lớn, có tác động lan tỏa mạnh mẽ, có liên quan mật thiết đến lĩnh vực đất đai và bất động sản. Năm 2024, 5 phiên giám sát chuyên đề đã được tổ chức, bao gồm lĩnh vực quản lý đất đai. Trong đó, hoạt động tiêu biểu có thể kể đến là chương trình giám sát chuyên đề về việc thực hiện chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Nội dung giám sát này được xác định trong Nghị quyết số 90/2023/QH15 về chương trình giám sát của Quốc hội năm 2024, đồng thời được cụ thể hóa thông qua việc thành lập đoàn giám sát chuyên đề theo Nghị quyết số 95/2023/QH15. Phạm vi giám sát được triển khai trên quy mô toàn quốc, tập trung đánh giá việc thực thi các chính sách và quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 - 2023.

Kết quả giám sát đã cho thấy bức tranh toàn diện về những điểm nghẽn của thị trường trong nhiều năm qua. Thống kê của Chính phủ cho thấy có tới 2.981 dự án bất động sản đang vướng mắc, tồn đọng cần được xử lý, liên quan đến nguồn lực khoảng hơn 7 triệu tỷ đồng và hàng chục ngàn hecta đất chưa thể đưa vào khai thác hiệu quả. Trên cơ sở đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 161/2024/QH15 ngày 23/11/2024 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. 

Tiếp đó là Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án và quỹ đất liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra và bản án tại TP.HCM, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. Đây được xem là nghị quyết chuyên đề đầu tiên của Quốc hội xử lý trực tiếp các tồn tại pháp lý của 64 dự án tại ba địa phương này thông qua các cơ chế đặc thù, mở ra hướng giải quyết cho nhiều dự án bị "đóng băng" trong thời gian dài. Sau khi có ý kiến đề nghị mở rộng phạm vi áp dụng để xử lý các dự án có tính chất tương tự tại nhiều địa phương khác, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XV tiếp tục ban hành nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến đất đai và dự án bất động sản trên phạm vi rộng hơn.

Những hoạt động giám sát và các nghị quyết được ban hành trong nhiệm kỳ Quốc hội khoá XV cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của Quốc hội trong việc nhận diện các điểm nghẽn thể chế, đồng thời chủ động đưa ra các cơ chế, chính sách nhằm khơi thông nguồn lực đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững hơn. 

Bên cạnh đó, hoạt động giám sát của Quốc hội cũng tạo động lực thúc đẩy các cơ quan quản lý nhà nước chủ động rà soát và hoàn thiện hệ thống chính sách. Nhiều vấn đề được đặt ra tại nghị trường, đặc biệt trong các phiên chất vấn, đã trở thành cơ sở quan trọng để Chính phủ và các bộ, ngành nghiên cứu, xây dựng các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực và củng cố niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường. Thực tiễn cho thấy, nhiều thay đổi quan trọng trong chính sách đất đai và bất động sản của Việt Nam trong thời gian qua đều xuất phát từ quá trình giám sát và phản ánh thực tiễn của Quốc hội.

Ngoài ra, vai trò giám sát của Quốc hội đối với lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản cũng được thể hiện rõ thông qua các phiên chất vấn tại nghị trường. Đơn cử như tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã tiến hành chất vấn và trả lời chất vấn đối với nhóm vấn đề thuộc lĩnh vực xây dựng, tập trung vào nhiều nội dung quan trọng như nâng cao chất lượng quy hoạch và quản lý phát triển đô thị; công tác quản lý thị trường bất động sản và việc xử lý các tổ chức, cá nhân vi phạm trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản. Cùng với đó là các vấn đề như xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân lao động, nhất là tại các khu kinh tế, khu công nghiệp và các thành phố lớn; trách nhiệm quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng trong xây dựng, ban hành, thực hiện các tiêu chuẩn kỹ thuật, đơn giá, định mức trong xây dựng cơ bản; việc kiểm soát giá và bảo đảm nguồn nguyên, vật liệu để xây dựng các công trình, dự án, nhất là các dự án quan trọng quốc gia...

Thông qua hoạt động chất vấn và trả lời tại nghị trường, nhiều vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản đã được mổ xẻ một cách trực diện, từ những bất cập trong công tác quy hoạch, quản lý đô thị, đến các lỗ hổng trong hoạt động giao dịch, huy động vốn và phát triển dự án. Ngoài ra, các phiên chất vấn còn tạo ra sức ép giám sát mạnh mẽ, buộc các bộ, ngành phải rà soát chính sách, điều chỉnh cách thức quản lý và đề xuất các giải pháp cụ thể để khắc phục hạn chế. Qua đó, hoạt động chất vấn đã trở thành một kênh giám sát quan trọng của Quốc hội, góp phần nâng cao tính minh bạch, kỷ cương trong quản lý thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy quá trình hoàn thiện thể chế và tháo gỡ những điểm nghẽn đang cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường.

- Kỳ bầu cử đại biểu Quốc hội khóa XVI và đại biểu Hội đồng nhân dân các cấp nhiệm kỳ 2026 - 2031 diễn ra trong một bối cảnh đặc biệt, khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển đặc biệt quan trọng đối với khát vọng hùng cường 2045 với nhiều yêu cầu cải cách mạnh mẽ về thể chế, quản trị và chất lượng nguồn nhân lực lãnh đạo. Theo GS, nhiệm kỳ Quốc hội mới cần có những đổi mới gì để có thể thích ứng tốt hơn với những yêu cầu và thách thức của giai đoạn phát triển này?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Có thể nói, cuộc bầu cử Quốc hội khóa XVI diễn ra trong bối cảnh bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc - "cuộc đổi mới lần thứ hai". Trong bối cảnh đó, Quốc hội, với vai trò là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất, cần tiếp tục có những đổi mới mạnh mẽ và thực chất hơn nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển ngày càng cao của nền kinh tế.

Tôi cho rằng, Quốc hội khoá XVI cần tiếp tục đổi mới tư duy lập pháp theo hướng kiến tạo phát triển. Điều này có nghĩa là quá trình xây dựng pháp luật không chỉ dừng lại ở mục tiêu quản lý, mà phải hướng tới việc tạo lập một khung khổ thể chế thuận lợi để thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả và ổn định, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng cao của nền kinh tế. 

Đối với lĩnh vực đất đai và bất động sản, thách thức lớn nhất là phải dung hòa được ba mục tiêu quan trọng là khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng và an sinh xã hội, đồng thời duy trì sự ổn định và bền vững của thị trường. Nếu khung pháp lý thiếu minh bạch hoặc thay đổi quá nhanh, thị trường sẽ dễ rơi vào trạng thái bất ổn, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và khiến nguồn lực đất đai không được phân bổ một cách tối ưu. Ngược lại, khi thể chế được xây dựng theo hướng ổn định, nhất quán và có tầm nhìn dài hạn, thị trường bất động sản sẽ có điều kiện phát triển lành mạnh hơn, qua đó đóng góp tích cực cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.

Nhiệm kỳ Quốc hội mới sẽ tiếp tục hoàn thiện khung thể chế cho thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ, minh bạch và ổn định. Trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này đã có những bước cải cách quan trọng với việc ban hành và sửa đổi nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… Tuy nhiên, quá trình triển khai thực tế vẫn đặt ra nhiều vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện. 

Một khung thể chế minh bạch và ổn định sẽ đóng vai trò như “nền móng” cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Khi hệ thống chính sách được thiết kế đồng bộ và vận hành thông suốt, nguồn lực đất đai sẽ được khai thác hiệu quả hơn, các dự án được triển khai đúng tiến độ và thị trường có điều kiện phát triển theo hướng lành mạnh, giảm thiểu những biến động bất thường từng xảy ra trong giai đoạn trước. 

Một nội dung quan trọng khác là nâng cao hiệu quả giám sát và bảo đảm tính thực thi của pháp luật. Trong thực tế, không ít chính sách được ban hành với mục tiêu rất tốt, nhưng quá trình triển khai lại gặp nhiều vướng mắc. Vì vậy, bên cạnh công tác lập pháp, Quốc hội khoá mới cần tiếp tục phát huy vai trò giám sát tối cao, bảo đảm các chính sách và quy định pháp luật khi đi vào thực tiễn được thực hiện một cách minh bạch, nhất quán và đúng với mục tiêu đã đề ra.

Ngoài ra, tôi cho rằng nhiệm kỳ Quốc hội khoá XVI cũng cần đẩy mạnh cách tiếp cận chính sách theo hướng dài hạn và phát triển bền vững. Trong bối cảnh thế giới và khu vực có nhiều biến động, các quyết sách của Quốc hội không chỉ giải quyết những vấn đề trước mắt mà cần hướng tới việc xây dựng một nền tảng thể chế ổn định cho nhiều thập kỷ tới. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những lĩnh vực có tác động lớn đến sự phát triển của nền kinh tế như bất động sản.

Bên cạnh những yêu cầu về đổi mới tư duy lập pháp và phương thức hoạt động, nhiệm kỳ Quốc hội khóa mới cũng được kỳ vọng cần đặc biệt chú trọng đến việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong hoạt động lập pháp, nhất là chất lượng của đội ngũ đại biểu Quốc hội - những người trực tiếp tham gia xây dựng luật, quyết định các chính sách lớn và giám sát việc thực thi pháp luật trong thực tiễn.

- Như GS vừa phân tích, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn phát triển mới, Quốc hội không chỉ cần đổi mới về tư duy lập pháp và phương thức hoạt động, mà còn cần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tham gia vào quá trình hoạch định chính sách. Vậy theo GS, đội ngũ đại biểu Quốc hội khóa XVI cần đáp ứng những yêu cầu nào để nâng cao chất lượng hoạt động lập pháp và hoạch định chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và bất động sản trong giai đoạn tới?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của xã hội và sự mở rộng của không gian thông tin, cử tri ngày càng có những kỳ vọng cao hơn đối với các đại biểu dân cử. Người dân không chỉ mong muốn đại biểu có trình độ, có uy tín, mà còn mong muốn họ thực sự gắn bó với đời sống của nhân dân, hiểu được những khó khăn, băn khoăn của xã hội và có khả năng chuyển những mong mỏi đó thành chính sách cụ thể. 

Trước hết, đại biểu Quốc hội trong nhiệm kỳ mới cần phải có năng lực lập pháp. Các đại biểu Quốc hội không chỉ tham gia vào quá trình ban hành luật, mà còn phải bảo đảm rằng các quy định pháp luật được thiết kế phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường và lợi ích chung của xã hội. 

Đối với lĩnh vực đất đai và bất động sản, yêu cầu này càng trở nên quan trọng bởi đây là lĩnh vực có tính phức tạp cao, liên quan đồng thời đến nhiều khía cạnh như kinh tế, tài chính, quy hoạch, môi trường, an sinh xã hội,... Điều đó không chỉ đòi hỏi kiến thức chuyên môn về pháp luật hay kinh tế, mà còn cần năng lực phân tích chính sách, đánh giá tác động và nhìn nhận các vấn đề xã hội một cách toàn diện. Chẳng hạn, khi thảo luận về các quy định liên quan đến định giá đất hay cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đại biểu cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố như sự vận hành của thị trường, khả năng huy động nguồn lực cho ngân sách, tính minh bạch trong quản lý đất đai cũng như tác động đến chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Bên cạnh đó, đại biểu Quốc hội cũng cần có tinh thần trách nhiệm và năng lực hành động trong hoạt động giám sát. Trong thực tế, nhiều bất cập của thị trường bất động sản không chỉ xuất phát từ khoảng trống của pháp luật mà còn từ những hạn chế trong quá trình tổ chức thực thi chính sách ở các cấp quản lý. 

Vì vậy, thông qua hoạt động giám sát, từ chất vấn tại nghị trường, xem xét các báo cáo của Chính phủ cho đến các chương trình giám sát chuyên đề, Quốc hội có thể kịp thời phát hiện những điểm nghẽn trong quản lý đất đai và vận hành thị trường bất động sản, qua đó yêu cầu điều chỉnh chính sách hoặc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý. Nói cách khác, năng lực lập pháp và giám sát của Quốc hội chính là yếu tố quyết định để đảm bảo rằng hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản không chỉ đầy đủ về mặt quy định mà còn thực sự hiệu quả trong thực tiễn. Khi các chính sách được xây dựng trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng và được theo dõi chặt chẽ trong quá trình thực thi, thị trường bất động sản sẽ có điều kiện vận hành minh bạch và ổn định hơn, đồng thời nguồn lực đất đai cũng được khai thác hiệu quả hơn cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Ngoài ra, việc lựa chọn những đại biểu có khả năng phản biện độc lập cũng có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng thể chế. Trong quá trình xây dựng chính sách, nhiều vấn đề có thể tồn tại những quan điểm khác nhau hoặc chịu tác động của nhiều lợi ích kinh tế. Khi các đại biểu Quốc hội có bản lĩnh và tư duy phản biện mạnh mẽ, họ có thể góp phần đảm bảo rằng các quyết sách được thông qua dựa trên lợi ích chung của xã hội và mục tiêu phát triển bền vững của đất nước.

Bên cạnh năng lực chuyên môn, đại biểu Quốc hội trong nhiệm kỳ tới cũng cần có khả năng kết nối thực tiễn và phản ánh tiếng nói của các chủ thể trong thị trường. Đại biểu Quốc hội với vai trò đại diện cho cử tri cần có khả năng lắng nghe, tổng hợp và chuyển tải những vấn đề phát sinh từ thực tiễn vào quá trình thảo luận và xây dựng chính sách.

Nếu trong danh sách đại biểu có sự tham gia của các chuyên gia, nhà khoa học nghiên cứu về lĩnh vực đất đai, bất động sản, quy hoạch, đô thị cùng với các doanh nhân đang trực tiếp hoạt động trên thị trường,... thì tiếng nói của họ tại nghị trường sẽ góp phần quan trọng trong việc làm rõ những vấn đề đang đặt ra từ thực tiễn.

Khi những góc nhìn từ nghiên cứu và từ thực tiễn thị trường cùng được đưa vào nghị trường, quá trình thảo luận và hoàn thiện chính sách sẽ có điều kiện tiếp cận đa chiều hơn. Khi tiếng nói của người dân, doanh nghiệp và các chuyên gia được phản ánh đầy đủ trong quá trình lập pháp, các quyết sách về đất đai và bất động sản sẽ có khả năng phản ánh sát thực tế hơn, đồng thời nâng cao tính khả thi khi triển khai trong thực tiễn.

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!