Trong khi nhu cầu nhà ở của xã hội ngày càng tăng, nhiều người phải sống cảnh chen chúc trong từng mét vuông chật chội giữa phố thì có những khu đô thị khang trang, đẹp đẽ vẫn bị "chối bỏ". Điều gì khiến cho những công trình được đầu tư rất nhiều công sức, tiền của ấy trở thành nơi hoang tàn, lạnh lẽo? Cốt lõi giá trị của một dự án bất động sản nằm ở đâu? Cùng Reatimes trò chuyện với ông Nguyễn Đỗ Dũng - chuyên gia quy hoạch cấp cao Singapore - để hiểu về câu chuyện này.
Chuyên gia quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng
PV: Chúng ta đang chứng kiến hiện tượng “sa mạc” đô thị, đó là thành phố mới Bình Dương, sau 7 năm xây dựng, dù đã hoàn thành cơ sở hạ tầng khang trang, hiện đại nhưng cư dân rất thưa thớt, nhiều biệt thự bỏ không, hoang hóa đến bệ rạc. Hay ngay tại Thủ đô Hà Nội, nơi người dân khát từng cm đất lại vẫn xuất hiện những khu đô thị bỏ không, biệt thự làm chỗ ở cho súc vật. Theo ông, nghịch lý này nói lên điều gì?
Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Tôi đã đến nhiều địa phương và chứng kiến tình trạng “sa mạc” đô thị. Từ những vùng đất xanh, người ta chia lô, bán nền rồi trở thành hoang mạc, cỏ lau mọc đầy gây ra sự lãng phí.
Về khía cạnh kinh tế xã hội, rất nhiều người bỏ tiền đầu tư vào những dự án đấy với mong muốn sẽ gia tăng giá trị, nhưng phần lớn những dự án đã bỏ trống thì giá đất sẽ giảm, khó có thể tăng nên thực ra người đầu tư vào đấy sẽ bị mất một khoản tiền lớn.
Hiện tượng “sa mạc” đô thị phản ánh một điều, đó là quá trình nhận thức về phát triển đô thị chưa đầy đủ. Chúng ta hiểu phát triển đô thị đồng nghĩa với việc xây, tức là xây nhà, xây hạ tầng, xây cầu, đường.., nhưng quên mất một điều, thực ra, việc xây dựng đô thị, quan trọng nhất là con người!
Bản chất đô thị khác với nông thôn là việc chúng ta xây dựng nên một cộng đồng, con người sống gần gũi với nhau, có hàng xóm láng giềng nhưng phải có tiện ích đầy đủ, có giao lưu, tiếp nhận văn hóa và quan trọng nhất là có việc làm.
Dự án Khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm nhiều năm đang là cơ hội cho những người nông dân tận dụng làm nơi chăn trả gia súc. Ảnh: Kháng Trần
Thực tế, không chỉ riêng Việt Nam hiểu sai về xây dựng đô thị, ngay cả nước Mỹ cũng từng phải đối mặt với những câu chuyện tương tự. Ví dụ như thành phố Detroit, họ mất một nửa dân số sau khi các cơ sở sản xuất công nghiệp đã chuyển sang Châu Á. Thành phố này không còn hấp dẫn vì không tạo ra công việc cho người dân. Để làm “sống” lại thành phố, người ta tập trung xây thêm tiện ích, nhưng vấn đề cốt lõi là việc làm lại không được xem xét.
Đây chính là bài học cho cơ quan quản lý Nhà nước, những người làm công tác tư vấn quy hoạch như tôi và các nhà đầu tư.
PV: Vậy theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến thất bại của những “sa mạc” đô thị ở Việt Nam?
Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Mỗi khu đô thị thì đều có những điểm giống và khác nhau. Tôi ví dụ, Bình Dương là thành phố đầu tư hạ tầng cực tốt, nhưng thiết kế tổng thể không thân thiện với con người. Thành phố mới Bình Dương có những đại lộ hiện đại 8 – 10 làn xe chạy, nhưng để băng qua đường về nhà lại là cả một vấn đề.. Nhà đầu tư đã xây xong phần vỏ, nhưng làm thế nào để thu hút người vào ở, lấp đầy tinh thần cho cái vỏ đấy, không phải là câu chuyện dễ.
Thành phố mới Bình Dương với quy mô 1.000 ha được Chính phủ phê duyệt để trở thành một khu đô thị văn minh, hiện đại nhưng sau nhiều năm, những ngôi nhà khang trang vẫn không bóng người ở. Nguồn ảnh: Zing
Vì thế, dẫn đến nguyên nhân thứ hai. Đó là phải có sự cân bằng giữa nhà ở chất lượng cao cho người giàu, nhà ở cho người thu nhập trung bình và ít tiền. Thực tế ở Bình Dương, lực lượng lao động là chủ yếu nên nhóm thu nhập trung bình, ít tiền mới là khách hàng số đông. Và với những người trẻ, thu nhập còn hạn chế nhưng nếu họ đã chọn một nơi để sống thì sẽ tạo nên một đô thị sống động, dễ thương bởi họ có nhu cầu về giao tiếp cộng đồng lớn.
Việc tạo ra một khu đô thị mới hay một thành phố mới là cực kỳ khó. Trên thế giới, kể cả các nước phát triển, số lượng các khu đô thị mới được gọi là thành công hiếm lắm, phần lớn chỉ là sự mở rộng thành phố cũ.
PV: Rõ ràng, con người ngày càng muốn được sống tiện nghi và văn minh, việc từ chối những ngôi nhà khang trang, đẹp đẽ để bám trụ ở một ngôi nhà cũ, một khu đô thị vốn đã quá chật chội chẳng phải là nghịch lý?
Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Những thành phố cũ hay các khu vực nội đô, khu đô thị cũ vẫn có một sức hấp dẫn đặc biệt mà thành phố mới, khu đô thị mới khó cạnh tranh được. Thăng Long – Hà Nội cần 1000 năm kiến tạo. Và cần cả một đô thị với tính cách và nhân cách của mỗi cá nhân để góp lại thành hồn một nơi chốn. Người Huế tạo nên những con phố buồn và nên thơ ven bờ sông Hương. Người Quảng Nam tạo nên phố Hội, nhỏ mà hiếu khách. Đó là những sản phẩm mà không nhà quy hoạch nào có thể tạo ra được
Xây một khu đô thị hay xây một thành phố đồng nghĩa với việc xây dựng một cộng đồng.
Ngay cả những nước văn minh, hiện đại như nước Anh, cũng có những khu đô thị dù được xây rất đầy đủ tiện ích nhưng không thu hút được người dân. Họ vẫn lựa chọn London thay vì đến khu đô thị mới.
Nhũng khu đô thị mới, trông xa thì rất hoành tráng, cái gì cũng cao, cũng đẹp, hạ tầng đầy đủ nhưng đến ở sẽ thấy nó rất “khô”, vô hồn, hay nói một cách hình ảnh là bên ngoài lớp vỏ hoành tráng là bên trong rỗng tuếch. Từ đây, trở lại câu chuyện phát triển đô thị nằm ở nội dung chứ không phải hình thức.
Hình thức là cái dễ dàng, ai có tiền cũng xây được cầu, xây được nhà nhưng tạo ra nội dung lại rất khó, cần đến sự tinh tế của người triển khai dự án, cần thời gian và nhất là không gian để mỗi cư dân biến nơi đó thành nơi đáng sống.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng nhận giải thưởng của Hội quy hoạch Singapore cho một dự án ở Việt Nam
PV: Như ông nói, để tạo ra linh hồn cho một khu đô thị không dễ, nó cần có thời gian, con người và rất nhiều yếu tố khác. Vậy đòi hỏi một khu đô thị mới mang linh hồn phải chăng là đánh đố các nhà phát triển bất động sản?
Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Ở góc độ người tư vấn quy hoạch, tôi đúc kết một số điều quan trọng. Đầu tiên là việc xây dựng. Xây một khu đô thị hay xây một thành phố đồng nghĩa với việc xây dựng một cộng đồng. Không phải cứ xây các tòa nhà lên, bán cho người dân là xong, mà quan trọng là chuyện vận hành, làm sao cho người dân về đấy ở, làm sao cho trẻ em vui chơi trong công viên, làm sao mà ở đó xuất hiện nhà hàng, quán cà phê, khu thương mại, trường học tốt. Nên thực ra bất động sản là vận hành chứ không phải là xây và điều này đúng với mọi loại hình.
Giống như khách sạn 5 sao không nằm ở việc có cái bể bơi to hay không mà cái quan trọng nhất là chất lượng dịch vụ. Với nhà ở cũng vậy, sự thân thiện của con người, môi trường sống mới là yếu tố quyết định. Bởi vì mong ước được sống ở một nơi đáng yêu, đáng nhớ và đáng gắn bó là một nhu cầu rất con người.
Thế nên, chất lượng của quy hoạch không nằm ở bản vẽ, chất lượng của quy hoạch là người chắp bút phải hiểu được sau đó bản vẽ sẽ được triển khai như thế nào. Đây chính là điểm khác biệt. Điều này đòi hỏi nhà quy hoạch phải có trách nhiệm với sản phẩm của mình, phải hiểu được phương thức vận hành, hiểu nhu cầu của xã hội và nguồn lực kinh tế để kiến tạo nơi chốn cho cộng đồng chứ không đơn thuần là những khu đô thị trên giấy.
Ảnh minh hoạ
Điều may mắn là hiện nay ở Việt Nam có những mô hình tốt, tất nhiên, cách làm của mỗi đơn vị đều khác nhau nhưng họ giống nhau ở một điểm, họ hiểu rằng phát triển đô thị là xây và vận hành, chứ không phải xây xong rồi phủi tay ra đi. Đó là sự trưởng thành trong ngành công nghiệp bất động sản ở Việt Nam.
Ví dụ như có những khu đô thị tạo ra tiện ích cho người dân, ở đó có không gian công cộng rộng lớn, có bệnh viện, có trường học, có trung tâm mua sắm… tạo thành một hệ sinh thái.
Ở miền Bắc, cũng có một khu đô thị sát cạnh Hà Nội, nơi này là điển hình cho việc vận hành tốt và kết nối được cộng đồng. Nơi đây thường tổ chức các chương trình vào dịp cuối tuần như chợ quê, chợ tết... Những người nông dân xung quanh có một địa chỉ để đến bán những sản vật địa phương, cư dân khu đô thị lại có một không gian để đi dạo, mua những thực phẩm tốt cho sức khỏe, vừa được hưởng một “đặc sản” văn hóa đậm chất Bắc bộ.
Ngoài ra, để tạo điều kiện cho người dân xích lại gần nhau, dịp cuối năm, các khu nhà chung cư ở đây đều được chủ đầu tư tài trợ một khoản tiền nhỏ để cộng đồng cư dân cùng tổ chức trang trí chung cư với nhau. Từ những việc nhỏ như thế, hàng xóm sẽ giao lưu, kết nối và gắn bó với nhau.
PV: Vậy phải làm thế nào để một đô thị mới, vốn là những khối nhà khô cứng và vô cảm trở thành một nơi sống động, đáng yêu và có linh hồn?
Vấn đề cốt lõi của một dự án bất động sản vẫn là con người. Anh tạo ra một công trình nhưng những con người đến đó sinh sống mới làm nên giá trị dự án bất động sản của anh. Họ sẽ truyền cảm hứng, truyền tinh thần, truyền linh hồn để biến công trình của anh trở thành nơi đáng yêu, đáng sống và đáng gắn bó.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Con người yêu một vùng đất cũng như họ yêu nhau: họ yêu vì được chấp nhận, được bao dung, và vì được yêu. Họ yêu vì một cuộc sống không cô đơn và nhàm chán.
Chính bởi thế nên họ cảm nhận tinh thần của một đô thị tự nhiên như cảm nhận một tri kỷ, hồn đô thị mới trở thành ký ức tập thể chứ không phải mường tượng của riêng giới tinh hoa.
Vì thế, trước khi xây dựng một dự án cần phải lưu ý để giữ lại những thứ cũ mang tính đại diện, tính gắn bó với cộng đồng. Ví dụ như con phố cũ có hàng cây phượng quen thuộc đã gắn bó với bao thế hệ tuổi thơ, những họa tiết kiến trúc đang hiện hữu...
Thứ hai, ở khâu quy hoạch, thiết kế đô thị, cần tạo ra nhiều không gian công cộng cho sự tương tác cộng đồng. Không gian càng thân thiện, con người càng dễ kết nối với nhau. Đó là buổi sáng thức dậy, thấy các cụ già đi tập thể dục, trò chuyện rôm rả. Đó là mỗi chiều đến, trẻ nhỏ tíu tít chơi đùa trên những bãi cỏ, người lớn chia sẻ chuyện gia đình, công việc, cuộc sống trên những hàng ghế ở vỉa hè rộng cả chục mét vuông… Không ai có thể đơn độc tạo nên tinh thần của cả một khu đô thị, nhưng các nhà phát triển bất động sản hãy tạo ra những không gian để mỗi con người đến đó, truyền được cảm xúc, gắn kết được tâm hồn họ ở đó.
Và cuối cùng, chính là việc vận hành. Cuộc sống ngày càng hiện đại dẫn đến sự tương tác của những người hàng xóm càng ít đi. Con người ta bận rộn hơn và các mối quan hệ xã hội cũng sẽ rộng hơn. Một người có thể dành nhiều thời gian chia sẻ, quan tâm đến những người ở khác thành phố, thậm chí khác quốc gia qua điện thoại, facebook hơn là người láng giềng sát cạnh nhà mình. Nhưng nếu sự vận hành của các nhà phát triển bất động sát tốt sẽ tạo ra nhiều hoạt động, cơ hội để cộng đồng cư dân được giao lưu và có mối liên hệ với nhau. Những hoạt động đó rồi sẽ thành kỷ niệm, thành ký ức cộng đồng.
Nói như vậy để thấy, vấn đề cốt lõi của một dự án bất động sản vẫn là con người. Anh tạo ra một công trình nhưng những con người đến đó sinh sống mới làm nên giá trị dự án bất động sản của anh. Họ sẽ truyền cảm hứng, truyền tinh thần, truyền linh hồn để biến công trình của anh trở thành nơi đáng yêu, đáng sống và đáng gắn bó. Bởi vì cốt cách của cư dân tạo nên tinh thần một đô thị mà do đó sống ở một đô thị có hồn làm chúng ta trở nên tử tế hơn, cuộc đời chúng ta viên mãn hơn. Chả thế mà ngài Wilson Churchill – một trong những thủ tướng kiệt xuất trong lịch sử nước Anh, đã nghiệm ra rằng: “Chúng ta dựng nên những thành phố, để rồi sau đó, chúng dựng nên chúng ta”.
Xin cảm ơn ông!
