Ngày 1/11, Thị xã Từ Sơn đã chính thức trở thành thành phố thứ hai của tỉnh Bắc Ninh. Đó là dấu mốc quan trọng trong việc xây dựng một thành phố phát triển theo định hướng xanh và bền vững. Tương lai, nơi đây được định hướng trở thành thành phố trực thuộc trung ương sớm nhất. Thế nhưng, điều gì sẽ xảy ra nếu thực tiễn lại không đi đúng như quỹ đạo, định hướng đã vạch ra?
Trong bài trả lời phỏng vấn báo chí, bà Nguyễn Hương Giang, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã chia sẻ rằng: “Từ trong đề án, chúng tôi đã định hướng phát triển thành phố theo hướng kinh tế đô thị, chuyển dịch cơ cấu kinh tế với các ngành chủ đạo là thương mại, dịch vụ. TP. Từ Sơn cũng sẽ tận dụng các thế mạnh sẵn có để phát triển làng nghề, công nghiệp sạch, công nghệ cao và nông nghiệp đô thị theo định hướng xanh và bền vững.
Thành phố sẽ từng bước hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, tập trung đầu tư xây dựng, nâng cấp, mở rộng hệ thống giao thông, cải tạo chỉnh trang khu dân cư, hoàn thiện các tiêu chuẩn đô thị loại III và từng bước tiếp cận tiêu chuẩn của đô thị loại II trước năm 2025, góp phần to lớn cùng cả tỉnh về đích trở thành thành phố trực thuộc trung ương sớm nhất”.
Mô hình mà TP.Từ Sơn hướng tới chính là thành phố xanh và phát triền bền vững, không đánh đổi kinh tế lấy môi trường.
Còn người dân sẽ được hưởng lợi từ hạ tầng thay đổi, có thêm việc làm, thu nhập. Yếu tố sức khỏe và đào tạo con người Từ Sơn cũng sẽ được quan tâm.
Tương lai 10 năm sau của Từ Sơn sẽ như vậy! Sẽ đẹp, xanh và bền vững còn người dân tận hưởng nhiều cái lợi. Nhưng có lẽ trước khi trở thành một thành phố Từ Sơn như vậy, cần phải nhìn nhận lại mọi góc cạnh cho sự phát triển của “thành phố trong thành phố”.
Trả lời phỏng vấn Reatimes, KTS. Đào Ngọc Nghiêm đã cho rằng, Từ Sơn lên thành phố đã nằm trong kế hoạch chương trình đô thị hoá. Để lên thành phố, thì Từ Sơn phải đáp ứng các chỉ tiêu đầy đủ. Nếu như trước đây, tiêu chuẩn lên thành phố được phép "nợ" thì hiện tại quy định yêu cầu phải bắt buộc đáp ứng đầy đủ.
Tuy nhiên, vị KTS này thẳng thắn cho rằng, một hệ luỵ muôn thuở của “thị xã lên thành phố” đó là những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng thu hút đầu tư tràn lan, băm nát quy hoạch. Ở góc độ quy hoạch, rõ ràng, đó là vấn đề đầy nhức nhối của sự phát triển đô thị.
Nhìn lại lộ trình phát triển của thành phố Thủ Đức (TP.HCM) những năm qua, một bài học và ví dụ điển hình nhất trong định hướng phát triển “thành phố trong thành phố”. Dư luận phải đặt ra câu hỏi: Thủ Đức lên thành phố có thực sự cần thiết không? Khi giá đất nhảy múa, người dân khó tiếp cận với nhà vì giá bất động sản. Sự đổ bộ ồ ạt của dự án nhỏ cộng với tình trạng mua bán bát nháo đã để lại những lô đất hoang hoá.
Bao năm qua, một Thủ Đức được kỳ vọng trở thành “thành phố trong thành phố” với mô hình đẹp nhất nhưng chỉ vương lại nhức nhối về bát nháo, tham nhũng. Lợi ích nhóm của “mảnh đất” tai tiếng này vẫn được nhắc đến như bài học về câu chuyện quy hoạch.
Và giờ đây, nhìn vào Từ Sơn, kỳ vọng của thành phố xanh là mục tiêu hoàn toàn đúng đắn. Bởi lẽ, Từ Sơn đang được đánh giá sở hữu đầy đủ tiêu chí cho một "thành phố trong thành phố".
Với diện tích hơn 61km, số dân hơn 200.000 người, Từ Sơn đã phải đón nhận “cơn mưa” dự án ra đời, nhất là khi thông tin nơi này lên thành phố. Thế nhưng, có lẽ một điều hơi tiếc nuối rằng, rất nhiều dự án mọc lên đều đi theo mô hình “phân lô bán nền”, chưa hình thành cơ sở hạ tầng, đất đã sang tên nhiều lần. Những lô đất hoang hoá xuất hiện, chỉ đợi chờ Từ Sơn lên thành phố sẽ tăng giá. Quy hoạch dần băm nát bởi loạt dự án mọc lên. Giá đất còn tăng chóng mặt gấp 2, gấp 3…
Từ câu chuyện của Từ Sơn, một chuyên gia quy hoạch nhận định: Từ Sơn lên thành phố, giá đất chắc chắn tăng, làn sóng đầu tư mới sẽ xuất hiện. Nhưng vấn đề, người dân sẽ hưởng lợi gì? Hưởng lợi từ giá đất tăng chênh lệch hay chính từ hạ tầng được đổi mới cho đúng với tiêu chí của một thị xã lên thành phố? Chưa rõ câu trả lời thế nào nhưng chắc chắn ở hiện tại, khi Từ Sơn có thông tin lên thành phố, người dân sẽ rất khó sở hữu một căn nhà.
Khảo sát của phóng viên Reatimes cho thấy, so với thời điểm trước Tết, có những dự án tăng 20-30%. Một số dự án được gọi là dành cho “giới nhà giàu” có giá hàng trăm triệu đồng một mét vuông, bao gồm cả xây thô nhà biệt thự, liền kề, shophouse…Theo chia sẻ của một nhân viên môi giới, giá đất nền tại Từ Sơn được rao bán chủ yếu với giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2. Giá đất nền dự án Garden City Đồng Kỵ nằm tại trung tâm Thị xã Từ Sơn được rao bán ở mức thấp nhất là 24 triệu đồng/m2. Trong khi đó, biệt thự VSIP Từ Sơn có diện tích 135m2, xây 3 tầng, giá từ 5,5 tỷ đồng (tương đương gần 40 triệu đồng/m2)….
Đối với đất thổ cư, một lô đất 3 mặt tiền ở phường Đông Ngàn, diện tích 110m2 được chào bán với giá 4,2 tỷ tương đương 38 triệu đồng/m2. Một số lô đất dọc trục đường chính Lê Quang Đạo, Minh Khai còn được chào bán với giá 7 tỷ, tương đương 81 triệu đồng/m2.
Giả sử một phép tính đơn giản được đưa ra, đó là người dân Từ Sơn sẽ phải mất bao nhiêu năm để mua được một lô đất nền tại đô thị? Theo thống kê, năm 2020, thu nhập bình quân đầu người của người dân Từ Sơn đạt 175 triệu đồng/năm. Như vậy, để mua một mảnh đất có mức giá rẻ nhất 25 triệu đồng/m2, rộng 100m2 thì người dân Từ Sơn phải bỏ ra 2,5 tỷ đồng. Với thu nhập 175 triệu đồng/năm, người dân Từ Sơn phải mất 14,3 năm mới có thể mua được căn nhà chưa kể chi phí xây dựng cũng như bỏ qua toàn bộ chi phí sinh hoạt cơ bản.
Tuy nhiên, nếu với tốc độ tăng giá chóng mặt như đất Từ Sơn thì người dân càng khó tiếp cận với nhà đất. Bởi từ năm 2019-2020, thu nhập của người dân Từ Sơn tăng 1,01 lần trong khi giá đất giai đoạn này có nơi tăng gấp 2, gấp 3... Tức thu nhập bình quân tăng rất chậm so với tốc độ tăng của giá đất.
Với 2 phép tính này, người dân Từ Sơn sẽ rất khó mua được nhà khi nơi đây lên thành phố bởi vì giá đất tăng theo cấp số nhân còn thu nhập lại “tăng rất chậm”.
Mặt khác, cũng cần nhìn nhận lại, để đưa Từ Sơn trở thành “thành phố trong thành phố” thực sự thì cần phải có quỹ đất đủ rộng để triển khai những khu đô thị hiện đại, văn minh. Nhưng, thực tế, quỹ đất của Từ Sơn những năm qua đã và đang ngày càng khan hiếm bởi cuộc phê duyệt loạt dự án mới. Với tình trạng như vậy, liệu Từ Sơn sẽ đủ nguồn lực cho thực hiện mục tiêu xanh và bền vững?
Đặt trong tương lai trung và dài hạn khi dự án ồ ạt đổ bộ về, nguồn lực đất đai cạn kiệt, lãng phí tài nguyên thì điều gì sẽ xảy ra với Từ Sơn? Lợi ích có còn nằm về phía người dân hay chữ 'lợi" lại nằm trong một bộ phận nhóm “lợi ích nào” đó khi họ được hưởng phần nhuận từ tăng giá đất, từ dự án “chạy”? Chưa xác minh chính đáng câu hỏi đó nhưng cũng không thể không đặt ra vì bài học nhãn tiền như thành phố Thủ Đức hay một loạt huyện lên quận ở Hà Nội đã xuất hiện. Và điều quan trọng và nhức nhối nhất chính là việc sửa chữa hệ luỵ của quy hoạch rất khó. Quỹ đạo phát triển của "thành phố trong thành phố" sẽ chệch hướng nếu như chính quyền chạy đua theo tốc độ, tăng trưởng nóng.
Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm, để Từ Sơn phát huy đúng vai trò của “thành phố trong thành phố”, cần có cuộc rà soát thực tiễn. Đối với dự án cũ sai phạm, vấn đề xử lý dứt điểm nên được đặt ra. Phải kiên quyết xử lý, nếu không sẽ để lại hệ lụy kéo dài. Đối với lựa chọn nhà đầu tư, chính quyền cần có chiến lược rõ ràng, minh bạch. “Không phải muốn kéo dự án nào về thì kéo, mà phải dựa trên chức năng khu vực, mục tiêu phát triển của thành phố”, ông Nghiêm khẳng định./.
