Nếu không muốn thông qua một đơn vị định giá độc lập, người mua có thể áp dụng những phương pháp dưới đây để tự thẩm định giá sản phẩm trước khi giao dịch.
Thẩm định giá qua bảng giá đất
Mỗi khu vực sẽ có bảng giá nhà đất riêng, cần phải tận dụng bảng giá này như một công cụ hữu ích khi thẩm định giá nhà đất. Ngoài ra, cũng nên tham khảo thêm giá thị trường trên các website, các trang rao vặt uy tín về bất động sản.
Chỉ cần xác định được vị trí sản phẩm, bảng giá đất và giá tham khảo trên thị trường là bạn đã có thể tự định giá nhà đất một cách tương đối chính xác.
Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 - 4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.
Thẩm định tình trạng nhà đất
Trước khi đưa ra quyết định giao dịch, người mua cần phải đánh giá được chất lượng và tình trạng của bất động sản.
Nếu sản phẩm là nhà ở (hoặc chung cư), phải phân loại, xác định xem thuộc nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, hay cấp 4; là nhà cao cấp hay nhà bình dân, được xây dựng lúc nào… để từ đó tính được khấu hao tài sản.
Còn nếu sản phẩm dự định mua là đất, thì phải xem địa chất ở đó tốt hay xấu, phong thủy, hướng đất, nguồn nước…
Thẩm định vị trí
Bên cạnh việc thẩm định tình trạng nhà đất, cần phải chú trọng đến việc thẩm định vị trí của sản phẩm.
Cụ thể, phải tìm hiểu kỹ xem sản phẩm bất động sản nằm tại quận, huyện, khu vực nào? Vị trí tiếp giáp ra sao (nằm ở mặt đường hay trong hẻm, đường lớn hay nhỏ, hẻm chính hay phụ)? Các tiện ích xung quanh ra sao? Tiềm năng phát triển thế nào?
Nếu nhà đất nằm tại khu vực sầm uất, mặt tiền đường lớn, thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán thì chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhà đất nằm trong hẻm.
Khoanh vùng một địa bàn mà bạn muốn mua nhà phố sẽ giúp cho việc sàng lọc có tính hệ thống và khoa học. Càng thu hẹp phạm vi thì cách tiếp cận mục tiêu càng rõ ràng, cụ thể. Việc định vị này giúp người mua nắm được phần nào đặc điểm, mặt bằng giá và các quy định pháp lý của từng địa phương.
Để xác định được mức giá chính xác cuối cùng cần dựa trên những so sánh, đánh giá kỹ càng và cả sự tham gia góp ý của những người có kinh nghiệm.
Thẩm định so sánh với bất động sản tương đồng
Một phương pháp định giá phổ biến là dựa trên giá bán của các sản phẩm tương đồng về vị trí, diện tích… để làm cơ sở đánh giá sản phẩm mà mình đang quan tâm. Bạn có thể đi khảo sát giá tại những căn nhà đang treo biển rao bán thuộc khu vực bạn đang xem xét.
Hoặc bạn cũng có thể hỏi thêm thông tin từ những nhà lân cận khu nhà, đất đang rao bán. Nếu thị trường nhà đất khu vực đó đang nóng, bạn có thể tăng giá bán thêm khoảng 10% so với giá mà bạn thẩm định. Còn nếu thị trường ảm đạm, bạn có thể ấn định giá bán bằng giá bạn khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
Người mua nên đi xem ít nhất 3 lần, trên 10 căn nhà phố rồi hãy bắt đầu nghĩ đến việc ra quyết định mua tài sản. Nếu tần suất dọ thám dày đặc hơn thì lợi thế mua được giá tốt sẽ càng lớn.
Bởi lẽ, lúc này bên mua có nhiều dữ liệu để so sánh, đánh giá tài sản có phù hợp với nhu cầu hay không và có giá chênh lệch quá lớn với mặt bằng chung hay không. Đối với người mua nhà để ở, tần suất dọ thám nên cao hơn gấp 2 - 3 lần so với người mua nhà để đầu tư vì căn nhà sẽ trở thành tài sản và nơi an cư lâu dài.
Thẩm định qua môi giới
Thay vì tự mình thẩm định, để đảm bảo chính xác và an tâm hơn, người mua cũng có thể bỏ thêm chi phí để thông qua môi giới nhà đất để định giá. Các môi giới là người theo sát thị trường, biết rõ giá cả nên sẽ cung cấp cho bạn thông tin một cách nhanh chóng và chính xác nhất về giá đất qua các thời kỳ.
Người mua nhà phố nếu sử dụng đến kho dữ liệu của môi giới sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian và công sức, đồng thời có cơ hội tiếp cận rổ hàng hóa phong phú. Bản thân người môi giới với kinh nghiệm “tác chiến” tại địa bàn cũng có thể xác định bước đầu mức giá của nhà đất đang ở ngưỡng cao, thấp hay hợp lý để người mua cân nhắc, chọn lựa.
Thẩm định qua ngân hàng
Ngân hàng là đơn vị khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay nên người mua sẽ cảm thấy an tâm hơn. Tuy nhiên phương thức này tốn nhiều thời gian nên người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên giá trên thực tế có thể cao hơn 10 - 20%.
Không nên vội vã
Hãy tập luyện thói quen nếu không mua được căn nhà này, mảnh đất này, vẫn còn những căn nhà khác, mảnh đất khác đang chờ bạn. Đừng tiếc “hàng ngon” rồi cố mua bằng mọi giá và dễ sa đà vào bẫy và mua hớ. Nếu ngập ngừng với căn nhà đang xem, bạn hãy tạm gác lại, tìm thêm những mục tiêu mới, để tránh bị mua hớ vì thị trường luôn còn đó nhiều sản phẩm khác để lựa chọn.
Hạn chế mua lúc thị trường "sốt đất"
Giai đoạn nhà đất sốt là cột mốc xấu nhất để tiến hành một giao dịch. Lý do là cơn sốt tác động mạnh đến tâm lý bên bán, khiến họ tăng giá vô tội vạ, thiếu cơ sở và tạo nên những mức giá bất hợp lý trên thị trường. Ngược lại, cơn sốt khiến người mua bối rối, sợ vuột mất cơ hội, càng cố mua cho bằng được. Đa số các thương vụ mua bán ở thời điểm này thường rất dễ bị hớ tiền tỷ. Do đó, tránh mua trong thời điểm này là giảm thiểu được rất nhiều rủi ro.
Có rất nhiều quy tắc thẩm định giá nhà đất và người mua có thể chọn lựa bất kỳ quy tắc nào để hỗ trợ mình trước khi xuống tiền mua tài sản. Nếu việc thẩm định giá được tiến hành bài bản, ngoài cung cấp khung giá, tiềm năng, đặc tính kết cấu của sản phẩm, các thông số về quy hoạch, tính chính chủ (người chủ thật sự) sẽ càng cụ thể, rõ ràng. Lúc này, cơ hội mua được hàng tốt giá hợp lý sẽ rất cao do khách hàng có đầy đủ cơ sở để đàm phán, ngã giá.
Định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất là cách xác định giá của một sản phẩm cụ thể tại một thời điểm nhất định. Người bán tự định giá để có thể bán được tài sản với giá tốt nhất. Về phía người mua, việc tự định giá sẽ hạn chế việc bị mua với giá cao hơn so với mặt bằng giá tại khu vực và thời điểm đó.
