Từ vụ cháy chung cư mini: Cấm hay đổi mới tư duy, phương pháp quản trị an toàn?
Trong mọi thảm họa và sự cố tiêu cực xảy ra, chúng ta cần bình tĩnh phân tích và suy xét để trước hết nhận diện trúng vấn đề cần giải quyết, đồng thời, rất cần đổi mới tư duy và phương pháp quản lý an toàn cháy nổ.
***
Những năm gần đây, dự án căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, nguồn cung dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng rất ít ỏi so với nhu cầu và chỉ dành cho những nhóm đối tượng nhất định. Bức tranh nhà ở xã hội chưa có nhiều gam màu sáng, trong khi bài toán an cư, dù muốn hay không vẫn có hàng triệu người thu nhập thấp muốn tìm lời giải. Và nhóm tư nhân, với những tòa nhà “chung cư mini” đang đáp ứng phần nào nhu cầu đó.
Như số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến giữa năm 2022, số nhà trọ, chung cư mini do người dân xây dựng trên địa bàn thành phố lên đến hơn 60.000 công trình, với khoảng 600.000 phòng. Khoảng 1,8 triệu người, chiếm gần 40% tổng số lao động tại thành phố được giải quyết nhu cầu nhà ở, chưa kể người thân sống cùng họ, tính ra cũng là con số đáng kể.
Rõ ràng, sự ra đời và nở rộ của chung cư mini bắt nguồn từ nhu cầu nhà ở quá cao của người dân. Song, trong quá trình phát triển, có không ít những sai phạm xảy ra do cố tình, hoặc do chưa có cơ chế quản lý đầy đủ, dẫn đến những hệ lụy đau lòng. Sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội), cả nhà quản lý, những cá nhân xây dựng loại hình nhà ở này, lẫn cư dân thoát nạn và người dân nói chung đều rút ra được những bài học kinh nghiệm đắt giá.
Tuy nhiên, để những hậu quả đáng tiếc tương tự không lặp lại, việc rút ra bài học kinh nghiệm là chưa đủ, cũng như việc rà soát, thanh tra, kiểm tra quyết liệt sau sự cố là chưa đủ. Không thể cứ sau mỗi sự việc gây ra hậu quả thảm khốc, các ban ngành, cơ quan, đơn vị mới ra quân rà soát và siết lại. Việc đề ra cơ chế quản lý rõ ràng, và quản lý chặt chẽ ngay từ đầu là điều quan trọng.
Cũng từ sau vụ cháy, dư luận tập trung sự chú ý vào việc quy định quản lý cấp phép và tuân thủ giấy phép xây dựng ra sao, đồng thời cũng dấy lên những nỗi lo lắng, hoang mang, thậm chí có ý kiến đề nghị “phong sát” loại hình này. E rằng cách tiếp cận đó không đúng hướng, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, trong mọi thảm họa và sự cố tiêu cực xảy ra, chúng ta cần bình tĩnh phân tích và suy xét để trước hết nhận diện trúng vấn đề cần giải quyết, đồng thời rất cần đổi mới tư duy và phương pháp quản lý an toàn cháy nổ ở đô thị.
CẦN BÌNH TĨNH PHÂN TÍCH VÀ SUY XÉT ĐỂ NHẬN DIỆN TRÚNG VẤN ĐỀ CẦN GIẢI QUYẾT
PV: Sau vụ cháy chung cư mini tại phố Khương Hạ vừa qua, dư luận đổ dồn sự chú ý vào loại hình nhà ở này. Là người nghiên cứu và tư vấn luật pháp ở nhiều lĩnh vực, ông có thể chia sẻ, về mặt pháp lý, hình thức chung cư mini từ trước đến nay đang được quản lý như thế nào?
LS. Nguyễn Tiến Lập: Trước hết, là một luật sư, tôi khẳng định chúng ta đã có đầy đủ khung pháp lý cho việc xây dựng, vận hành và quản lý nhà chung cư nhỏ mà người dân hay gọi là “chung cư mini”. Đó là các luật chính như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, Nghị định 71/2010 đã có định nghĩa về loại nhà này là “Nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”. Sự khác biệt cơ bản với các nhà chung cư lớn ở chỗ chủ đầu tư tòa nhà chỉ cần xin phép xây dựng mà không cần lập dự án phát triển bất động sản để được phê duyệt theo quy trình của Luật Đầu tư.
PV: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất (tháng 8/2023) vẫn đang đề xuất “luật hóa” loại hình chung cư mini dưới tên gọi “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Tuy nhiên, sau hậu quả nghiêm trọng từ vụ cháy, dư luận dậy sóng, muốn “phong sát” hình thức nhà ở này, và hiện có nhiều kiến nghị không “luật hóa” loại hình này. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
LS. Nguyễn Tiến Lập: Như tôi đã nói, câu chuyện “luật hóa” chung cư mini đã có rồi, có chăng là khi sửa Luật Nhà ở lần này thì về chủ trương chính sách sẽ “cấm” hay tiếp tục cho nó phát triển? Chúng ta nên tiến tới đoạn tuyệt với tư duy và phương pháp tiếp cận cũ kỹ từ “thời bao cấp” rằng cái gì nhà quản lý hay nhà lập chính sách cho rằng đúng thì nó mới đúng và được phép tồn tại, tiếp đó cái gì quản lý được thì cho làm còn không quản lý được thì cấm. Đời sống tự nhiên của con người luôn vận động theo quy luật riêng của nó, theo đó cái gì hợp lý thì tồn tại và nếu có nhu cầu thì phát triển. Đó chính là hệ thống thị trường mà nước ta đã và đang cố gắng xây dựng hơn 35 năm qua.
Cho nên, trong mọi thảm họa và sự cố tiêu cực xảy ra, chúng ta cần bình tĩnh phân tích và suy xét để trước hết nhận diện trúng vấn đề cần giải quyết. Nếu theo đà dư luận mà mở rộng phạm vi ra toàn bộ lĩnh vực quản lý đầu tư, xây dựng công trình hay thậm chí cả chính sách về an sinh nhà ở thì tôi e rằng sẽ rất khó xử lý bởi đó là vấn đề chung liên quan đến tổng thể hệ thống pháp luật hơn là vấn đề riêng của Luật Nhà ở.
PV: Không thể phủ nhận, dù luôn tồn tại nhiều bất cập, dù có lẽ khi đến thuê, mua nhà ở các khu chung cư mini, người dân cũng mường tượng ra những nguy cơ, nhưng họ không có lựa chọn nào khác trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM quá sức so với thu nhập. Nếu cấm cản, có vẻ như sẽ là “quýt làm cam chịu”, khi mà đa số người dân chưa đủ điều kiện kinh tế mua nhà đất, nhà chung cư sẽ khó có chỗ an cư. Theo ông, nếu cấm loại hình nhà ở này, hệ lụy là gì?
LS. Nguyễn Tiến Lập: Từ góc độ quản lý nhà nước, nếu muốn ban hành một chính sách hay lệnh “cấm” nào đó thì trước tiên cần đặt hai câu hỏi để trả lời:
Một là, cơ quan ban hành chính sách hay lệnh cấm có thẩm quyền làm việc đó hay không, xét từ quan điểm về nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân; và hai là, chính sách hay lệnh cấm đó sẽ mang lại hậu quả gì, nhìn một cách toàn diện cả chính trị, kinh tế và xã hội.
Trong câu chuyện “chung cư mini”, việc xây dựng và khai thác tòa nhà từ chủ quyền sử dụng các mảnh đất đô thị của người dân, liên quan đến thực thi hai quyền cơ bản của họ đã được Hiến định, đó là quyền sở hữu đối với tài sản dân sự và quyền tự do kinh doanh. Như vậy, ngoại trừ sửa đổi Hiến pháp, không có cơ chế nào để tước bỏ hay vô hiệu hóa hai quyền này.
Còn về hệ lụy, chúng ta đều biết một quyền Hiến định thứ ba có liên quan là quyền của công dân có chỗ ở hay nhà ở. Quyền này được thực thi bằng trách nhiệm của Nhà nước, phải tạo các điều kiện cần thiết để người dân “an cư”, bao gồm quyền của những người có thu nhập thấp có thể mua hay thuê các căn nhà hay căn hộ nhỏ tương xứng với khả năng chi trả của họ. Như vậy, rõ ràng là nếu cấm xây hay vận hành các chung cư mini đang hiện hữu sẽ có ý nghĩa và tác động trong cả hai phương diện:
Thứ nhất, nếu Nhà nước không có giải pháp thay thế thì sẽ là sự khước từ hay không hoàn thành nghĩa vụ của mình; và thứ hai, rất nhiều những người dân có thu nhập thấp vốn đang chiếm số đông cư dân đô thị sẽ không có chốn nương thân để sống và làm việc, chưa nói tới “mưu cầu hạnh phúc”. Các hậu quả đi theo cả về chính trị, kinh tế và xã hội đương nhiên sẽ xảy đến và không thể lường hết được.
“VẤN ĐỀ THỰC CHẤT CẦN ĐƯỢC QUAN TÂM CHÍNH LÀ CÂU CHUYỆN VẬN HÀNH VÀ QUẢN LÝ”
PV: Như ông đã nói, trước hết chúng ta cần nhận diện trúng vấn đề cần giải quyết, vậy vấn đề đó là gì?
LS. Nguyễn Tiến Lập: Như vậy, sau vụ cháy thảm khốc nhà chung cư mini ở quận Thanh Xuân, Hà Nội, vấn đề thực chất cần được quan tâm chính là rủi ro cháy nổ của loại hình nhà ở này, tức là câu chuyện vận hành và quản lý nó như thế nào để bảo đảm an toàn.
Tuy nhiên, để quy trách nhiệm, dường như dư luận chủ yếu tập trung vào việc cấp phép và tuân thủ giấy phép xây dựng, vốn đã xảy ra trước khi toà nhà được xây dựng ở thời điểm nhiều năm trước vụ cháy.
Tôi e rằng cách tiếp cận đó không đúng hướng bởi thứ nhất, việc không tuân thủ giấy phép đã thường xảy ra với tất cả các loại nhà ở và công trình xây dựng không phụ thuộc quy mô lớn hay nhỏ; và thứ hai, cho dù có tuân thủ đúng hay không đúng giấy phép xây dựng thì các tiêu chuẩn an toàn cháy nổ vẫn buộc phải được đảm bảo bởi nó không liên quan đến thủ tục hành chính, mà liên quan đến mạng sống con người. Trên thực tế, chúng ta đã chứng kiến các vụ cháy ở thành phố với tất cả các loại nhà, đâu chỉ riêng chung cư mini. Do đó, tôi nhấn mạnh sự cần thiết đổi mới tư duy và phương pháp quản lý an toàn cháy nổ ở đô thị sau sự vụ cháy chung cư mini bi thảm vừa qua.
PV: Vâng thưa ông, trước lo lắng nếu được luật hóa, cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, người dân sẽ đổ xô mua chung cư mini, giới đầu tư sẽ xây chung cư mini bán tràn lan, không khuyến khích được việc phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ, ông có suy nghĩ gì? Thay vì lo lắng rồi cấm đoán, theo ông, có thể đề xuất quy định quản lý như thế nào để chung cư mini không trở thành nỗi ám ảnh?
LS. Nguyễn Tiến Lập: Tôi thiết nghĩ cái gì thuộc về nhu cầu hay hiện tượng của đời sống tự nhiên của con người, của vận động thị trường thì đều không có gì đáng sợ. Điều quan trọng là chúng ta thấy trước vấn đề, chấp nhận nó, để từ thiện chí và năng lực quản trị xã hội của mình đề ra các giải pháp phù hợp.
Trong nền kinh tế thị trường nói chung, một khi người dân có quyền tự do kinh doanh để kiến tạo công ăn việc làm và thu nhập cho mình, không dựa vào sự bao cấp của Nhà nước, thì phương pháp quản trị xã hội tốt nhất là ban hành, giám sát sự thực thi và tuân thủ các tiêu chuẩn.
Theo đó, có hai cấp độ bao gồm các tiêu chuẩn bắt buộc và các tiêu chuẩn khuyến khích. Đối với việc xây dựng và khai thác các chung cư mini, tiêu chuẩn bắt buộc đầu tiên là tuân thủ quy hoạch xây dựng công trình, liên quan trước hết đến vị trí, mật độ, diện tích và chiều cao. Tiếp đó sẽ là các tiêu chuẩn về kết nối dịch vụ hạ tầng và quản trị an toàn cháy nổ. Hai tiêu chuẩn này được bảo đảm thực thi bằng các công cụ hành chính. Các tiêu chuẩn khuyến khích khác sẽ được áp dụng gắn với chính sách và công cụ kinh tế như tiền thuế, phí về đất đai và kinh doanh.
Còn đối với các yêu cầu về lập dự án, thực ra mọi công trình xây dựng đều là các dự án kinh tế cả, cho dù dự án tư do người dân tự làm, tự chịu trách nhiệm hay dự án được thẩm định và phê duyệt bằng các thủ tục công của Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Xin thưa, nếu chúng ta lại đặt thêm yêu cầu lập và thẩm định các dự án chung cư mini thì có nghĩa là quản trị hành chính đang lấn át, đi ngược định hướng thị trường để trở về thời kỳ cũ và cản trở sự phát triển của cả nền kinh tế.
Riêng việc cấp “sổ hồng”, tức chứng nhận sở hữu cho các căn hộ trong toà nhà chung cư, tôi cho rằng đây là vấn đề hoàn toàn khác, thuộc quyền cơ bản về sở hữu tài sản của người dân đã được Hiến định và cụ thể hoá trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Sở hữu tài sản ở đây đối với các căn hộ trong toà nhà được xác lập bằng thỏa thuận và giao dịch dân sự, nếu nó không vi phạm điều cấm của pháp luật thì phải được công nhận bằng thủ tục hành chính của cơ quan chính quyền. Không thể sử dụng biện pháp hành chính qua việc cấm hay hạn chế bằng cách gây khó để can thiệp vào việc thực thi quyền này của người dân.
PV: Mở rộng ra, theo ông chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp nên có những đột phá gì để người dân vẫn vừa có nhà ở lại vừa được bảo đảm an toàn?
LS. Nguyễn Tiến Lập: Thực ra ngay khi xảy ra vụ cháy lớn chung cư mini ở Thanh Xuân, Hà Nội, tôi không nghĩ tới vấn đề cấp và tuân thủ giấy phép xây dựng bởi đã biết khá rõ thực trạng này như thế nào ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, hay thậm chí cả vấn đề ai xây chung cư mini để bán hoặc cho thuê. Thay vào đó, tôi quan tâm ngay đến hai khía cạnh, là chung cư đó có nhiều hộ sử dụng thì đã được quản trị hàng ngày ra sao và có được bảo hiểm cháy nổ hay không?
Khi nói đến phương pháp quản trị bằng các quy chuẩn về xây dựng thì chúng ta cần bàn thêm về các tiêu chuẩn vận hành và quản trị. Tiêu chuẩn này đối với các chung cư mini là phải thành lập Ban quản trị toà nhà và ký hợp đồng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc với doanh nghiệp bảo hiểm. Thực ra cả hai điều này đã được pháp luật quy định rồi, tuy nhiên tôi không hiểu tại sao lại không được đề cập trong dư luận khi bàn về vụ cháy chung cư mini vừa qua.
Tôi cho rằng nếu coi đó là một phương pháp hay cách tiếp cận đúng thì chính quyền địa phương nên vào cuộc để hình thành một cơ chế quản trị an toàn chung cư và an toàn đô thị nói chung, theo đó có sự phối kết hợp giữa ba bên là Ban quản trị toà nhà (vai trò đại diện cộng đồng dân cư), cơ quan chính quyền và doanh nghiệp bảo hiểm.
Trên thực tế, khi sự vụ xảy ra mà quy trách nhiệm cho chủ sở hữu là không khả thi vì họ không đại diện cho lợi ích của cộng đồng người sử dụng chung cư. Còn nếu chỉ dựa vào cơ quan chính quyền sở tại thì cũng không hiệu quả bởi các cơ quan này vừa không có nguồn lực, vừa thiếu kỹ năng, chưa nói tới khả năng tắc trách hay có tiêu cực, tham nhũng.
Do đó, chúng ta cần phát huy vai trò thị trường của các doanh nghiệp bảo hiểm, cũng là một kinh nghiệm quản trị rủi ro và an toàn ở các quốc gia khác. Một khi có hợp đồng bảo hiểm bắt buộc về cháy nổ, hơn ai hết các doanh nghiệp sẽ quan tâm đến an toàn cả về cấu trúc và vận hành hàng ngày của các toà chung cư, vì đó là các tiêu chuẩn bắt buộc để được bảo hiểm và cũng vì lợi ích trước hết của chính họ. Suy cho cùng trong cơ chế thị trường, chính các doanh nghiệp bảo hiểm mới là người có cả nguồn lực, kỹ năng và ý thức tự giác trong việc chăm sóc đến an toàn của tòa nhà, là đối tượng của việc bảo hiểm rủi ro mà các cư dân là bên hưởng lợi.
Xin lưu ý rằng, cơ chế hợp tác ba bên giữa chính quyền, cộng đồng và doanh nghiệp trong quản trị xã hội nói chung và quản trị an toàn ở đô thị nói riêng có thể còn mới ở nước ta nhưng đã được ứng dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới.
PV: Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!
