Từ vụ tai nạn do cây cổ thụ gãy đổ đến ý tưởng 7 tầng cây trong dự án ở Nhơn Trạch

Từ việc khó khăn trong quản lý cây xanh đô thị…

Trong những năm gần đây, tại rất nhiều các đô thị ở nước ta xảy ra không ít vụ cây xanh đường phố bị ngã đổ, gây thương tích, thậm chí là gây chết người. Mới nhất, ngày 9/8/2024, tại công viên Tao Đàn (quận 1, TP.HCM), khi một nhóm người đang đi tập thể dục ở công viên thì bất ngờ bị nhánh cây lớn gãy rơi trúng, khiến cho 2 người tử vong và nhiều người khác bị thương.

UBND TP.HCM sau đó đã yêu cầu cơ quan chức năng tăng cường rà soát, bảo đảm cây xanh đô thị không gây nguy hiểm cho người dân. Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã có văn bản đề nghị UBND cấp huyện và Trung tâm Quản lý Hạ tầng kỹ thuật tiếp tục tổ chức kiểm tra, cập nhật thông tin về tình hình sinh trưởng, phát triển của toàn bộ hệ thống cây xanh đang được giao quản lý, nhằm phát hiện sớm và có biện pháp xử lý kịp thời các cây xanh không an toàn.

Trên thực tế, việc thăm nom, cắt tỉa, chằng chống cây xanh là nhiệm vụ được các đơn vị chức năng thực hiện theo kế hoạch từng năm, đặc biệt là trước mùa mưa bão. Tuy nhiên, nhiệm vụ kiểm soát toàn bộ chất lượng cũng như bảo đảm an toàn của hệ thống cây xanh ở đô thị luôn là yêu cầu thường trực đặt ra đối với đơn vị trồng, chăm sóc và quản lý cây xanh.

Theo nhiều chuyên gia, TP.HCM và nhiều đô thị khác đã ban hành danh mục các loại cây cấm trồng làm cây xanh đô thị. Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã quy định các tuyến đường lớn có vỉa hè rộng trên 5m chỉ được trồng các loại cây khi trưởng thành có độ cao tối đa khoảng 15m. Các tuyến đường hẹp có vỉa hè rộng từ 3-5m, độ cao tối đa của cây khi trưởng thành khoảng 12m… Các tiêu chuẩn này nằm trong bảng phân loại cây bóng mát trong đô thị ban hành kèm theo Thông tư số 20/2015/TT-BXD ngày 20/12/2005 của Bộ Xây dựng và được áp dụng trên cả nước.

TP.HCM hiện có hơn 3.000 cây cổ thụ hơn 50 năm tuổi. Về nguyên tắc, các cây trồng đô thị cần được chăm sóc, cắt tỉa, theo dõi và thay thế dần khi già cỗi. Mặc dù vậy, chưa có nghiên cứu nào chi tiết và cụ thể việc cây bao nhiêu tuổi nên được thay thế.

Những vụ tai nạn cây xanh gãy đổ gần đây đã cho thấy nguy cơ tiềm ẩn từ hệ thống cây xanh không được quản lý chặt chẽ. Để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ tính mạng người dân, nhiều chuyên gia cho rằng, cần triển khai ngay các biện pháp quản lý cây xanh hiệu quả hơn. Điều này không chỉ đảm bảo an toàn cho cộng đồng mà còn góp phần duy trì cảnh quan và chất lượng sống của thành phố.

…Đến thách thức khi vận hành dự án bất động sản nhiều cây xanh 

Hiện nay, các khu đô thị xanh đang là mục tiêu của nhiều chủ đầu tư hướng tới trong quá trình lập và phát triển dự án. Trong bối cảnh các đô thị dân số gia tăng, số lượng công viên ít khiến mật độ cây trên đầu người thấp thì sự xuất hiện các khu đô thị xanh đang là điều mong mỏi của người cư dân đô thị.  

Theo Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng), tỷ lệ cây xanh trên mỗi người dân tại các đô thị của Việt Nam ở mức thấp, chỉ từ 2-3m2/người. Bộ Xây dựng cho hay, dù quy chuẩn quy hoạch đô thị hiện nay yêu cầu diện tích đất trồng cây xanh tại các đô thị tối thiểu phải đạt từ 4-7m2/người, nhưng tỷ lệ đất trồng xây xanh thực tế ở các đô thị chỉ đáp ứng một phần quy chuẩn. Hiện nay, tỷ lệ đất trồng xây xanh công cộng tại TP.HCM chỉ đạt 0.55m2/người, thấp hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn xây xanh đô thị đặc biệt khoảng 15m2/người (theo TCVN 9257:2012). 

Trên thị trường bất động sản, tín hiệu tích cực hiện nay là các chủ đầu tư đang bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới nhu cầu phát triển khu đô thị và dự án bất động sản với nhiều cây xanh. Đơn cử như dự án The Meadow được quảng cáo với mật độ cây xanh trên đầu người là 4,62m2/người, Eaton Park 7-8m2/người.

Đặc biệt, một dự án tại Nhơn Trạch, Đồng Nai được quảng cáo tỷ lệ cây xanh lên tới 30m2/người là một trong những dự án có mật đô cây xanh cao nhất khu vực. Trong đó, một phân khu rộng 14ha được quảng cáo là che phủ bởi 11ha bóng mát, 78% là diện tích dành cho cây xanh, cảnh quan, mặt nước. Tại đây, cây xanh được thiết kế trồng thành 7 tầng, lớp. 

"Đầu tiên và cao nhất của 7 tầng thiên nhiên là tầng cây tán phủ với chiều cao trên 9m. Đó là 17 loại cây thân gỗ, cây bóng mát có nguồn gốc từ rừng lá rộng thường xanh, phù hợp với thổ nhưỡng của miền Nam như cẩm lai, gõ đỏ, giáng hương, nhội… Thứ hai là tầng cây tán lớn cao 3-9m, thường là thân gỗ tán rộng, có hoa như: điệp, sala, móng bò trắng, muồng hoàng yến và các cây ăn quả như xoài, mận, chôm chôm, nhãn, măng cụt.. 

Thứ ba là tầng cây bụi, gồm những cây ăn quả cao khoảng 3m như ổi, mận, mãng cầu. Đây cũng là tầng tương tác chính của cư dân. Thứ tư là tầng cây thân thảo như chuối, hoa, thảo mộc, gia vị, rau. Thứ năm là tầng phủ mặt đất với thảm cỏ che phủ đất: cỏ 3 lá, me chua, mười giờ, rau má. Thứ sáu là tầng đáy rừng (dưới lòng đất) như: cà rốt, khoai, mì, đậu… Thứ bảy là tầng dây leo tạo sinh khối rất lớn cho đất như đậu biếc, cúc tần, cát đằng, nữ uy…", trích thông tin bài quảng cáo về dự án. 

Cẩn trọng với dự án quảng cáo đánh vào cảm xúc của khách hàng thiếu trải nghiệm

 Trao đổi với Reatimes, anh Quế - kiến trúc sư một doanh nghiệp có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế cảnh quan cho biết, cây xanh có đặc thù so với các sản phẩm khác. Để trồng một cây phù hợp cần theo dõi trong một thời gian dài coi có phù hợp điều kiện thủy nhưỡng, đất đai khu vực hay không, tùy theo từng địa phương sẽ có danh mục nhiều cây cấm trồng. 

Đơn cử như tại TP.HCM có danh mục nhiều cây cấm trồng như cây dừa, cây gòn, cây xà cừ, trứng cá... Ngoài ra, số lượng cây trồng càng nhiều thì chi phí chăm sóc như: cắt tỉa, bón phân, diệt côn trùng, tưới nước… sẽ tăng lên. Chi phí này sẽ được chi trả bởi khách hàng mua sản phẩm tại dự án sau khi vận hành.

Trong bối cảnh nhiều dự án đang triển khai, việc quảng cáo về tiện ích và những điểm nhấn dự án để khách hàng quan tâm và mua sản phẩm là việc làm quan trong mà các chủ đầu tư đang làm. Nhiều nghiên cứu cho thấy, các nội dung quảng cáo trên môi trường số thực sự có tác động rất lớn tới nhận thức và hành vi của người dùng. Sự tác động này luôn luôn có hai mặt, tích cực và tiêu cực. Các dự án thời gian qua, có nhiều dự án quảng cáo một đằng mà thực tế bàn giao và thực hiện một nẻo. 

Anh Nam - Giám đốc một công ty thiết kế cảnh quan tại TP.HCM chia sẻ, trên lý thuyết các dự án có thể đạt được các mục tiêu về mật độ cây xanh bình quân đầu người cao, có thể làm được nhiều tầng thảm thực vật, theo thứ tự các lớp cây như cây lớn, cây tầm trung, cây bụi… Tuy nhiên, thực tế triển khai sẽ có thể sẽ khó có thể đầy đủ như lý thuyết vì dự án đô thị thường phải cải tạo, san lấp bằng đất mới nhiều, mà đất mới thì những loại cây cũ chưa quen. 

"Các tầng cây như dừa nước, bần chua, cây lớn có thể giữ được nhưng những cây nhỏ hơn trong quá trình cải tạo nền đất và xây dựng thường khó có thể giữ trong giai đoạn làm hạ tầng, kỹ thuật. Ví dụ như các hồ ao, kênh rạch cũng phải kè, làm mới nên phải đắp bờ lại. Các hình phối cảnh giới thiệu dự án phục vụ cho việc quảng cáo cũng chưa rõ chi tiết cụ thể cây nào tầng tán nào nên chưa thể đưa ra kết luận chủ đầu tư dự án xanh có thể làm được theo như quảng cáo hay không. 

Chưa kể, nhiều vấn đề liên quan đến những ngôi nhà có nhiều cây xanh khác, như nơi trú ngụ của muỗi; gãy đổ, cây lớn giữa vùng thấp dễ bị sét đánh… cũng chưa được tính đến", anh Nam chia sẻ. 

Trên thực tế, tình trạng hoạt động kinh doanh bất động sản vi phạm quy định pháp luật như quảng cáo, thông tin không đúng sự thật để tăng giá … xảy ra tương đối phổ biến. Thời gian qua, tình trạng khách hàng tố chủ đầu tư "quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo" không phải là chuyện hiếm trên thị trường bất động sản. Nhiều khách hàng chỉ sau khi nhận nhà mới "ngã ngửa" khi thực tế không giống như kỳ vọng và quảng cáo ban đầu của chủ đầu tư. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp kéo dài tại không ít dự án.

Theo luật sư, rất ít trường hợp bị xử phạt về quảng cáo (các sản phẩm hàng hóa dịch vụ nói chung). Riêng lĩnh vực bất động sản chưa thấy một vụ việc nào bị xử phạt. Trên thị trường, hiện nay có nhiều dự án đang quảng cáo đánh vào cảm xúc của những khách hàng thiếu trải nghiệm để bán hàng. Còn khi bán hàng được rồi thì sản phẩm giao như thế nào là câu chuyện tính sau, bởi hợp đồng sẽ không có những điều khoản ràng buộc bàn giao phải như quảng cáo.

Từ đó, luật sư khuyến cáo, trước tình trạng "vàng thau lẫn lộn" trong "ma trận" thông tin thị trường bất động sản hiện nay thì người mua, kể cả nhà đầu tư kinh doanh, cũng cần tỉnh táo xem xét thật kỹ các thông tin liên quan tới dự án./.