Tỷ suất cho thuê căn hộ TP. HCM lao dốc, kém hấp dẫn hơn gửi tiết kiệm

Theo dữ liệu mới cập nhật của Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP. HCM giảm liên tục từ đầu năm và chỉ còn khoảng 2,2% trong quý III, so với 3,1% ở quý I. Đây là mức thấp nhất kể từ khi thị trường ghi nhận trong nhiều năm trở lại đây.

Trước giai đoạn dịch bệnh, tỷ suất này thường dao động từ 6–8%/năm, nhưng từ năm 2023 đến nay, mức sinh lời đã giảm mạnh, chỉ khoảng 4,5% rồi tiếp tục trượt về 3,6% trong năm 2024.

Không chỉ TP. HCM, Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy mức lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ở hai đô thị lớn hiện phổ biến dưới 2%, thấp hơn nhiều so với lãi ngân hàng.

Savills TP. HCM đưa ra mức dao động 2-2,5%, được xem là đáy của nhiều năm gần đây.

Chia sẻ trên VnExpress, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, biên lợi nhuận suy giảm xuất phát từ khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và giá thuê. Trong quý III, giá thuê căn hộ tăng 11,5%, nhưng giá bán lại tăng đến 33%, khiến tỷ suất khai thác suy giảm mạnh.

Người bán đẩy giá lên cao theo xu hướng thị trường, trong khi khách thuê - chủ yếu là nhóm thu nhập trung bình - khó có khả năng chấp nhận mức giá mới.

Khi giá thuê vượt sức chi trả, lượng cầu lập tức chững lại, khiến thanh khoản thị trường cho thuê suy yếu.

Một yếu tố quan trọng khác kéo lợi suất đi xuống là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định TP. HCM đang dư thừa nguồn cung cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp – vốn chiếm nhu cầu lớn lại không đủ đáp ứng.

Ở nhiều dự án cao cấp, giá bán phổ biến 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 180–200 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê chỉ quanh 15-30 triệu đồng/tháng.

Sự chênh lệch lớn giữa chi phí đầu tư và khả năng thu hồi dòng tiền khiến tỷ suất cho thuê khó duy trì ở mức kỳ vọng.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư sử dụng mô hình Airbnb để tối ưu doanh thu nhờ biên lợi nhuận cao và công suất linh hoạt. Tuy nhiên, việc tăng cường quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn khiến nhiều chủ sở hữu buộc chuyển sang cho thuê dài hạn với mức giá thấp hơn đáng kể.

TP. HCM hiện đang xem xét thí điểm trở lại mô hình này, nhưng các tranh luận về quản lý, thuế và trật tự đô thị khiến thị trường vẫn khá thận trọng.

Khi giá nhà vẫn tiếp tục đi lên, còn giá thuê khó tăng mạnh hơn nữa, giới chuyên gia nhận định suất sinh lời của thị trường cho thuê sẽ còn ở mức thấp trong ngắn hạn.

Áp lực càng lớn đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi lãi suất có xu hướng nhích lên.

Xu hướng vì thế đang thay đổi: Thay vì mua để khai thác cho thuê, nhiều nhà đầu tư chuyển sang chiến lược nắm giữ dài hạn, kỳ vọng phần chính lợi nhuận đến từ tăng giá tài sản.

Dù hiệu quả khai thác dòng tiền giảm, căn hộ vẫn được đánh giá là một kênh đầu tư có độ an toàn cao. Theo ông Đinh Minh Tuấn, tổng mức sinh lời gộp từ đầu tư căn hộ bao gồm tăng giá tài sản và cho thuê hiện vẫn đạt khoảng 12,5-17% mỗi năm.

Trong giai đoạn thị trường chưa thuận lợi để bán ra, việc cho thuê dài hạn vẫn giúp nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, đồng thời duy trì giá trị tài sản tốt hơn so với các kênh biến động mạnh như vàng, ngoại tệ, đất nền hay chứng khoán.