(Ảnh và thiết kế: Đỗ Linh)
PV: Thưa Luật sư, mặc dù hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) của Dự án Usilk City chưa được nghiệm thu, nhưng chủ đầu tư vẫn ngang nhiên cho người dân vào ở. Phải chăng tính mạng của người dân đang bị chủ đầu tư rất “coi thường”?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Tại Điều 17 của Nghị định số 79/2014/NĐ-CP quy định: "Dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn PCCC đã, được thẩm duyệt về PCCC, trước khi đưa vào sử dụng phải được chủ đầu tư, chủ phương tiện tổ chức nghiệm thu PCCC.
Nghiệm thu về PCCC bao gồm nghiệm thu từng phần, từng giai đoạn, từng hạng mục và nghiệm thu bàn giao; riêng đối với các bộ phận, của công trình, phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn PCCC khi thi công bị che khuất thì phải được nghiệm thu trước khi tiến hành các công việc tiếp theo”.
Như vậy, theo những quy định trên thì chủ đầu tư bắt buộc phải tổ chức nghiệm thu về PCCC trước khi đưa công trình vào sử dụng.
Hành vi bàn giao căn hộ chung cư cho cư dân vào ở khi chưa tổ chức nghiệm thu về PCCC là sự coi thường tính mạng, sức khỏe và tài sản của khách hàng (người mua nhà). Bởi việc này có thể gây ra những hậu quả khôn lường, những thiệt hại vô cùng lớn trong trường hợp xảy ra cháy, nổ. Trong thực tế, sự nguy hiểm này cũng đã được chứng minh bằng liên tiếp các vụ cháy, nổ liên quan đến nhà chung cư khi chưa đủ điều kiện về PCCC nhưng đã tổ chức bàn giao cho cư dân về ở trong thời gian vừa qua.
PV: Nếu chiếu theo luật thì chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào, thưa Luật sư?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Với quan điểm cá nhân, tôi cho rằng, có lẽ do mức phạt quá nhẹ đã dẫn đến sự “nhờn luật” của các đơn vị kinh doanh nhà ở.
Theo quy định của pháp luật hiện tại, với hành vi “đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về PCCC” chỉ bị phạt tối đa 50 triệu đồng và hình thức xử phạt bổ sung là “buộc tổ chức để cơ quan quản lý Nhà nước nghiệm thu về PCCC” (khoản 6 và điểm b khoản 7 Điều 36 Nghị định số: 167/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; Phòng, chống tệ nạn xã hội; PCCC; Phòng, chống bạo lực gia đình).
Tuy nhiên, thời hạn để “buộc tổ chức để cơ quan quản lý nhà nước nghiệm thu về PCCC” này lại chưa được pháp luật quy định một cách cụ thể.
Hành vi bàn giao căn hộ chung cư cho cư dân vào ở khi chưa tổ chức nghiệm thu về PCCC là sự coi thường tính mạng, sức khỏe và tài sản của khách hàng (người mua nhà). Luật sư Trần Tuấn Anh
Còn khi xảy ra thiệt hại nghiêm trọng về người hoặc tài sản do vi phạm về PCCC thì những đối tượng liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “tội vi phạm quy định về PCCC” theo Bộ Luật Hình sự 2015. Người phạm tội có thể phải đối diện với mức án cao nhất là 12 năm tù.
Ngoài ra, Điều 313 Bộ luật Hình sự còn quy định, “Phạm tội trong trường hợp có khả năng thực tế gây thiệt hại cho tính mạng, sức khỏe hoặc tài sản của người khác, nếu không được ngăn chặn kịp thời, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc bị phạt tù từ 3 tháng đến 1 năm”.
Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị “phạt tiền từ 10 - 50 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 - 5 năm”. Tuy nhiên, trong trường hợp đã bị xử lý hình sự về tội này thì thường hậu quả đã là rất lớn và rất khó khắc phục.
PV: Trên thực tế, UBND phường La Khê, UBND Quận Hà Đông đã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ PCCC. Tuy nhiên, yêu cầu này không được chấp hành, cho đến nay, vấn đề PCCC vẫn chưa được giải quyết triệt để, cư dân vẫn phải sống trong nỗi bất an, lo lắng. Vậy theo Luật sư, năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nước của UBND Quận Hà Đông, UBND phường La Khê phải chăng là quá yếu kém?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Dưới góc độ quản lý Nhà nước về PCCC, tôi cho rằng, để xảy ra tình trạng nêu trên, một phần có lẽ cũng xuất phát từ cơ quan quản lý Nhà nước về PCCC trong công tác quản lý của mình đối với các công trình này. Rõ ràng, đã có sự nương nhẹ, bỏ qua hoặc không quyết liệt trong việc buộc các chủ công trình này phải hoàn thiện hệ thống phòng cháy, chữa cháy và được cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt rồi mới được đưa vào sử dụng. Bởi đây là các tòa nhà chung cư, có số lượng dân đến ở là rất đông chứ không phải là dạng nhà ở nhỏ lẻ để có thể cho dân vào “ở chui” được.
Vậy, trách nhiệm kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng đến đâu? Hay chỉ dừng lại ở việc “công bố danh sách” các công trình vi phạm về điều kiện PCCC và tiếp tục phó mặc sự an toàn, tính mạng, sức khỏe, tài sản của người dân vào các chủ đầu tư chỉ biết bán nhà kiếm lời? Đây thực sự là vấn đề cần phải được quan tâm, làm rõ và xác định trách nhiệm đến từng cá nhân, tập thể có liên quan.
Ngoài ra, đây còn là vấn đề của các cơ quan chức năng không chỉ riêng trong lĩnh vực PCCC mà đây còn là vấn đề chung trong công tác quản lý Nhà nước ở nước ta hiện nay. Sự quản lý lỏng lẻo, hời hợt chính là một phần nguyên nhân trong các vụ tai thương tâm vừa qua.
(Ảnh và thiết kế: Đỗ Linh)
PV: Mặc dù chủ đầu tư chưa nghiệm thu PCCC và hoàn thiện công trình nhưng nhiều hộ dân ở Dự án Usilk City đều đã được cấp sổ đỏ. Thưa luật sư, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có vi phạm quy định hay không? Cụ thể như thế nào? Còn những hộ dân chưa được cấp sổ đỏ sẽ phải xử lý ra sao?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Việc cấp sổ hồng cho người mua nhà chung cư và việc chủ đầu tư chưa nghiệm thu hệ thống PCCC là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau về mặt pháp lý. Sổ hồng là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện tại, pháp luật chưa có quy định nào ghi nhận rõ ràng vấn đề chủ đầu tư phải nghiệm thu hoàn thành hệ thống PCCC cho chung cư thì người dân mới được cấp sổ hồng.
Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó".
Bên cạnh đó, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Do vậy, có thể hiểu, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Sở Tài Nguyên Môi trường Hà Nội hoàn toàn không có sai phạm gì trong vấn đề này.
Việc nghiệm thu hệ thống PCCC phụ thuộc vào trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khi bàn giao nhà cho người dân được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cụ thể là:
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản “chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
PV: Nhưng nếu như thế, liệu càng ngày sẽ có nhiều trường hợp chủ đầu tư “rũ bỏ” trách nhiệm trong công tác hoàn thiện, nghiệm thu hệ thống PCCC cho khách hàng hay không?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Chính bởi sự bất cập nêu trên mà rất nhiều người dân khi mua nhà phải chịu rủi ro bởi hệ thống PCCC chưa được hoàn thiện. Khi đã bàn giao nhà xong và người dân được cấp sổ hồng thì chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm an ninh đó cho người dân.
Do vậy, tôi kiến nghị nên xem xét bổ sung thêm điều kiện thẩm duyệt PCCC trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể hơn, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản nên quy định rõ ràng về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó nên ghi nhận giấy phép PCCC như một yếu tố tất yếu của nhà ở đủ điều kiện được phép bán, cho thuê mua.
PV: Trong trường hợp này, cư dân Usilk City cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình, thưa luật sư?
Với những cư dân đã nhận bàn giao nhà, cần lên tiếng phản đối sự cẩu thả, vô trách nhiệm của chủ đầu tư và yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở, hoàn thành hệ thống PCCC theo tiêu chuẩn đã cam kết trong thời gian ngắn nhất nhằm bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản cho người dân.
Ngoài ra, cư dân cần nhờ các cơ quan PCCC vào cuộc để can thiệp và đưa ra những biện pháp có tính răn đe hơn, tăng cường giám sát, kiểm tra, lập biên bản khuyến nghị để đảm bảo trách nhiệm khâu hậu kiểm của chủ đầu tư dự án, đơn vị thi công xây lắp, đơn vị tư vấn quy hoạch, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát thi công, Ban quản trị chung cư.
Với những cư dân chưa nhận bàn giao nhà, cần yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành trách nhiệm nghiệm thu chất lượng của các cơ sở hạ tầng và kỹ thuật theo đúng pháp luật rồi mới nhận nhà và thanh toán đủ số tiền.
Trong lúc chờ phản hồi và khắc phục vấn đề từ chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư (nếu có) phải đưa ra nội quy nghiêm ngặt về PCCC để nâng cao ý thức người dân như: Cấm tự ý xây dựng, cơi nới lấn chiếm hành lang, lối đi; bố trí bãi xe cản trở giao thông; cấm mở thông các cửa ngăn khói; chiếm dụng lối thoát hiểm hoặc câu mắc, đấu nối thêm các thiết bị điện không đảm bảo theo quy định. Ngoài ra, cần tổ chức các buổi diễn tập PCCC để trang bị kiến thức, kỹ năng thoát nạn, cứu hộ cho người dân khi có sự cố không may xảy ra.
PV: Thưa luật sư, đối với những khách hàng đang có ý định mua chung cư cần chú ý những điều gì để tránh những rắc rối về sau?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán, cho thuê, và giao tiền cho chủ đầu tư, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư, yêu cầu được cung cấp đầy đủ về hồ sơ pháp lý của dự án cũng như tiến độ như Giấy phép xây dựng, Văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn và thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng, văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán…
Khách hàng nên đọc kỹ các điều khoản hợp đồng khi giao kết để đảm bảo nhà sau khi được bàn giao đã được xây dựng đầy đủ các phần hạ tầng kỹ thuật, hệ thống PCCC. Khi chắc chắn về mọi giấy tờ và điều khoản, người mua nhà đã tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, trước thời điểm nhận bàn giao nhà, người dân cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ thẩm định PCCC, nếu như chủ đầu tư không cung cấp được hoặc cố tình trốn tránh trách nhiệm khi có rủi ro xảy ra thì có thể căn cứ vào điều khoản hợp đồng cam kết giữa hai bên để kiện đòi bồi thuờng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi./.
