Nhiều rủi ro khi mua nhà trên giấy
Mới đây, một số thông tin trong vụ án lừa đảo tại dự án Khu nhà ở cao cấp Viet-Inc khiến nhiều người bất ngờ.
Bởi tại vụ việc này, một dự án “ma” với tấm bản đồ quy hoạch giả có thể lừa rất nhiều người với hàng trăm tỷ đồng.
Điều đáng tiếc, đây không phải là trường hợp hiếm hoi cho việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, hay còn gọi là huy động trái phép.
Ngoài ra cũng còn vô số những rủi ro khác người mua nhà phải “gánh” khi quyết định mua nhà hình thành trong tương lai.
Thực tế cho thấy rất nhiều vụ chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua và để dự án rơi cảnh chậm tiến độ, đắp chiếu; nhận nhà không đúng với diện tích trong hợp đồng hoặc đã ở nhiều năm, đã sinh sống ổn định nhưng mãi vẫn chưa có “sổ đỏ”...
Trao đổi với Dân trí, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn cho biết mua nhà hình thành trong tương lai có thể gặp rất nhiều rủi ro.
Bỏ một khoản tiền có thể nói là rất lớn, nhiều khi là cả đời tích góp để rồi sau đó trong tương lai không biết nhận được căn hộ diện tích như thế nào, có đầy đủ pháp lý không, khi có tranh chấp với chủ đầu tư thì sẽ xử lý như thế nào?
Người dân khi đi mua nhà, hầu như chỉ mang theo tiền, niềm tin và hy vọng đặt vào chủ đầu tư, còn hoàn toàn không có tư vấn chuyên gia để bảo vệ quyền lợi cho mình ngay từ đầu.
Sau này, giao tiền rồi, mới xảy ra tranh chấp thì không biết bấu víu vào văn bản nào để bảo vệ quyền lợi cho bản thân.
Những điểm lưu ý khi mua nhà hình thành trong tương lai
PV: Vậy theo ông trước khi quyết định đặt tiền cọc để mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người dân cần lưu ý những vấn đề gì để tránh trường hợp tiền mất mang?
LS Trương Anh Tuấn: Khi mua nhà hình thành trong tương lai, điều đầu tiên phải xem xét là hợp đồng mua nhà. Hợp đồng này có tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý hay không như theo mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành không, có được đăng ký với Bộ Công Thương (Cục quản lý cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng) hay không?
Thông qua văn bản hợp đồng mua bán nhà để kiểm tra được những nội dung cơ bản của giao dịch này, gồm có: (i) bên bán có đầy đủ tư cách chủ đầu tư để bán không, (ii) dự án có đủ điều kiện pháp lý không, (iii) đã đủ điều kiện được mở bán không, (iv) những tình huống có thể xảy ra tranh chấp thì được dự liệu thế nào.
Thông qua hợp đồng để kiểm tra những thông tin ban đầu trên đây. Mọi dự án muốn huy động vốn từ người mua nhà đều phải đảm bảo các điều kiện về bất động sản hình thành trong tương lai như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế cơ sở đã được thẩm định, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu phải có), biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó… Đây là một số các điều kiện cơ bản mà chủ đầu tư phải tuân thủ.
Tiếp theo cần tìm hiểu kỹ khi chủ đầu tư bán căn hộ thì có được ngân hàng bảo lãnh không? Vì pháp luật hiện nay quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, nên chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản phí bảo lãnh ngân hàng có giá trị từ 1,5 - 2% trên tổng giá trị tài sản bảo lãnh.
Nếu thực hiện với cả dự án thì khoản tiền này không hề nhỏ, nên không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện hoặc tìm cách đẩy khoản phí này cho người mua chi trả.
Trong khi đó, việc bảo lãnh của ngân hàng hết sức quan trọng để đảm bảo quyền lợi người mua nhà khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở không đúng tiến độ trong hợp đồng.
Ngân hàng có trách nhiệm trả tiền chậm bàn giao căn hộ nếu chủ đầu tư không trả tiền chậm bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp những tài liệu liên quan về vấn đề này.
Cũng cần tìm hiểu dự án này có bị thế chấp hay không, nếu thế chấp thì phải đợi được giải chấp mới mua; như vậy sẽ tránh gặp phải các dự án bị ngân hàng siết nợ đã từng xảy ra trong thời gian qua.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là phần đầu khi ký kết hợp đồng, đến khi nhận nhà thì còn rất nhiều vấn đề như: chênh lệch giữa diện tích căn hộ trong hợp đồng với diện tích căn hộ được giao; chậm bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phá vỡ thiết kế cơ sở được thẩm định, không được nghiệm thu PCCC...
Nếu chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, thì những người mua sẽ phải gánh chịu, bởi nếu vi phạm thì dẫn tới không được nghiệm thu hoàn công công trình. Mà không được nghiệm thu hoàn công thì sẽ dẫn tới việc bị chậm lại hoặc không làm được “sổ hồng” cho người mua căn hộ.
Nhìn chung, khi mua nhà hình thành trong tương lại người người dân bỏ một số tiền rất lớn giao cho chủ đầu tư, nhưng phụ thuộc rất nhiều việc chủ đầu tư có năng lực hay không, làm có uy tín hay không.
Một số người chỉ nghe qua quảng cáo, lời giới thiệu mà bỏ tiền tỷ để mua một căn nhà hình thành trong tương lai trong khi chưa thật sự nắm rõ thông tin, không tìm hiểu rõ.
Trên thực tế, mua nhà chưa thành hình đã tiềm ẩn nhiều nguy cơ, cộng thêm sự thiếu hiểu biết chỉ dựa vào niềm tin vào chủ đầu tư thì dễ nhận thua thiệt.
Đừng chủ quan với chính quyền lợi của ban thân!
PV: Như ông nói, việc nhiều người mua nhà chủ quan với quyền lợi của mình chính là một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư chộp giật lợi dụng?
LS Trương Anh Tuấn: Đúng như vậy! Nếu không nhận xét là tất cả thì cũng là đa số người mua nhà gần như không đọc, tìm hiểu kỹ hợp đồng mua bán, hoặc có đọc thì chỉ đọc một vài điểm cơ bản như thời hạn nhận nhà, tiến độ trả tiền… Họ quá chủ quan khi chấp nhận thực hiện một giao dịch mà sau đó không kiểm soát được.
Pháp luật hiện nay có nhiều quy định để bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên, việc bảo vệ đó có được thực hiện tốt hay không còn căn cứ vào việc người dân sử dụng quyền đó như thế nào?
Đa số người mua nhà hiện nay tự đưa mình vào tình thế khó, khi ký vào hợp đồng rồi sau đó, mới đi kêu cứu!
Khi có tranh chấp, toà án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán đã ký giữa hai bên. Nhưng khi người mua nhà tự ký vào những văn bản không đảm bảo quyền lợi của mình thì sau đó rất khó để đấu tranh, bảo vệ quyền lợi.
Nếu người mua nhà biết sử dụng công cụ pháp luật để bảo vệ mình thì tôi tin chủ đầu tư làm ăn chụp giật sẽ rất khó khăn chiếm dụng vốn, sai phạm xây dựng … để làm thiệt hại đến quyền lợi người mua nhà.
Dự án ngừng thi công vẫn thông báo đóng tiến độ
PV: Thực tế hiện nay có một số dự án dù ngừng thi công rất lâu, dự án đắp chiếu nhưng vẫn thông báo tới khách hàng, yêu cầu nộp tiền tiến độ và rồi nhiều người không nắm rõ vẫn chấp nhận đóng. Theo ông, việc huy động vốn ngay cả khi dự án ngừng thi công như vậy có vi phạm quy định pháp luật?
LS Trương Anh Tuấn: Đóng tiền mua nhà theo hợp đồng thường có hai dạng: một là đóng tiến độ gắn với việc tiến độ thi công công trình, hai là chỉ thông báo đóng tiến độ nhưng không đề cập đến tiến độ công trình.
Đối với kiểu thứ 2 này, người mua nếu đọc thấy thì nên từ chối. Bởi trường hợp thứ 2, họ chỉ yêu cầu đóng tiền theo ngày tháng mà không nêu rõ tiến độ, tức là họ chỉ tính đến ngày thu tiền mà không quy định nghĩa vụ đáp ứng của chủ đầu tư ra sao.
Điều này gây rủi ro rất lớn. Bởi người mua nhà đưa tiền cho chủ đầu tư để thi công công trình mà không phải là làm việc khác. Nên nếu chủ đầu tư có ý định không tốt thì người mua nhà nên tránh.
Khách hàng nên tìm hiểu và thanh toán tiền đúng quy định của pháp luật, tránh trường hợp thanh toán trước giai đoạn.
Cụ thể, Luật Nhà ở quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng khi mua nhà hình thành trong tương lai. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà. Việc làm này sẽ phần nào sẽ hạn chế được rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
PV: Hiện nay có rất nhiều dự án chậm tiến độ, sai với quy định trong hợp đồng. Người dân cần làm gì trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi của mình?
LS Trương Anh Tuấn: Người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện nếu nhận thấy dự án không đảm bảo tiến độ, vi phạm quy định đưa ra trong hợp đồng. Nếu quá thời gian, có thể được chấm dứt hợp đồng.
Không chỉ vấn đề về tiến độ, khi khách hàng thấy bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy chủ đầu tư vi phạm hợp đồng thì đều nên tìm cách đối thoại với chủ đầu tư.
Nếu không đối thoại được thì nên nhờ luật sư tư vấn để đảm bảo quyền lợi, đặc biệt là ngay từ khi bắt đầu mua căn hộ.
Mục tiêu làm sao cho dự án vận hành đúng với pháp luật. Trong trường hợp đối thoại bất thành thì nên khởi kiện ra toà, yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc.
Trước đây rất ít vụ việc người dân đưa chủ đầu tư ra toà nhưng nay thì cũng có khá nhiều!
Xin chân thành cám ơn ông về những chia sẻ này!
