Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức công bố danh sách 40 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định, doanh nghiệp muốn được bảo lãnh phải có tiền hoặc tài sản ký quỹ tương đương với giá trị bảo lãnh, đồng thời đóng phí 2% giá trị bảo lãnh. Và tất nhiên, toàn bộ chi phí sẽ hoạch toán vào giá thành.
Cần thẩm định năng lực chủ đầu tư trước khi mua nhà. Ảnh minh họa: CTV.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam tính toán nếu phải đi vay từ các tổ chức tín dụng sẽ làm giá nhà lên rất cao. Phương thức bảo lãnh giúp người mua có điều kiện và thời gian tiết kiệm. Từ khi bán nhà đến nhận nhà ít phải 2 năm, nhiều phải 3, 4 năm. Trong thời gian đó, người mua chỉ phải trả khoản tiền khiêm tốn. Còn những lần sau sẽ trả theo tiến độ. Quá trình đó, người mua nhà có tư tưởng tiết kiệm và lo được kinh phí trả tiền nhà.
Vậy chấp nhận mất phí, liệu quyền lợi khách hàng có được bảo đảm? Hầu hết những vụ tranh chấp phát sinh không phải vì lãi suất hay giá cả, mà chủ yếu là những vấn đề liên quan đến tiến độ, pháp lý. Không ít nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề pháp lý như thủ tục, thuế phí...
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư khi bán nhà chỉ cung cấp những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng… Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở. Dĩ nhiên, với những trường hợp này, thiệt hại sẽ luôn thuộc về khách hàng.
Để tránh rủi ro, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO cho rằng, khi mua nhà, điều quan trọng đầu tiên là uy tín của chủ đầu tư. Nếu kinh doanh bài bản, nghiêm túc, tử tế, thì chủ đầu tư sẵn sàng chia sẻ quyền lợi vì khách hàng. Ngược lại thì không giấy tờ, cam kết, quy định nào ràng buộc được chuyện chắc chắn không có sự bội ước, lật lọng và tránh khỏi được sự đổ bể, phá sản.
Ngoài uy tín của chủ đầu tư, vai trò của các NH trong quy trình huy động vốn cho dự án rất quan trọng.
Tuy nhiên, về pháp lý vẫn là điều tối thiểu mà người mua nhà không thể bỏ qua. Đặc biệt là đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì phải biết được ít nhất 3 điều kiện chính.
Thứ nhất, dự án đó có giấy phép xây dựng không, tức có hợp pháp hay không.
Thứ hai dự án đó đã được Sở Xây dựng cho phép bán, tức là đã xây xong móng và đủ điều kiện để bán nhà hay chưa.
Và thứ ba, dự án đó có bảo lãnh mua bán nhà của ngân hàng (NH) nào. Nếu không có điều kiện tìm hiểu 2 điều kiện đầu thì có thể dựa vào điều kiện thứ ba là đủ, vì NH chỉ thực hiện bảo lãnh khi đã bảo đảm 2 điều kiện trước.
Về tính pháp lý của dự án, người mua nhà có thể tìm hiểu thêm tại các nơi liên quan như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Cơ quan Thuế,… “Pháp luật cũng quy định nhiều điều kiện để mua bán nhà ở, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, người mua nhà có thể không nắm hết hoặc khó nắm bắt một cách chính xác các điều kiện đó.
Vì vậy, thay vì phải tìm hiểu, đánh giá nhiều yếu tố pháp lý, thì chỉ cần tập trung chủ yếu vào việc có bảo lãnh thật của NH hay không? Vì vậy tốt nhất là dựa vào văn bản bảo lãnh việc bán nhà của NHTM. Vì NH phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ giao nhà cho người mua, nếu không sẽ phải đền bù tiền cho người mua, nên họ sẽ phải bảo đảm các điều kiện pháp lý cũng như thực tế an toàn cao nhất, ông Đức tư vấn.
Như vậy, ngoài uy tín của chủ đầu tư, vai trò của các NH trong quy trình huy động vốn cho dự án rất quan trọng. Các dự án bất động sản được NH đặt niềm tin xem như đã vượt qua bài thi “sát hạch” quan trọng về tính pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, các NH sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Bởi vậy, đứng từ phía góc độ NH, bà Nguyễn Thuý Hạnh - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân, NH PVcomBank cho rằng, khi lựa chọn mua nhà, khách hàng vẫn nên chủ động trong việc lựa chọn dự án.
“Năng lực/uy tín chủ đầu tư dự án bạn chuẩn bị đầu tư là rất quan trọng. Cần tìm hiểu kỹ trước, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro”, bà Hạnh khuyến cáo.
