VARS chỉ ra mối nguy lớn nhất đối với thanh khoản thị trường nhà ở

Báo cáo thị trường mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ rõ ra xu hướng kết hôn muộn hiện nay, kéo theo tâm lý lười cưới - lười sinh của một bộ phận giới trẻ ở các đô thị lớn, đặt Việt Nam vào quá trình già hóa dân số nhanh. Điều này vô hình chung tạo nên áp lực lớn cho sức cầu của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Báo VnExpress dẫn lại số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu tăng từ 24 tuổi vào năm 1999 lên 27 tuổi vào năm 2024.

Trong vòng 2 năm gần đây, mức sinh chỉ còn 1,91 con mỗi phụ nữ, bằng một nửa so với 1989.

Đặc biệt tại 2 đô thị lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM, tỷ suất sinh hiện đang ở ngưỡng "thấp trọng" - dưới 1,3 con mỗi phụ nữ, theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

Đánh giá về hiện trạng này, VARS cho rằng mức sinh thấp là nguyên nhân khiến quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới giảm, thu hẹp nhóm dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình - nhóm hàng chủ lực của thị trường nhà ở.

Từ đó kéo theo việc nhu cầu nhà ở của người dân có xu hướng sẽ chuyển dịch sang những sản phẩm có diện tích vừa và nhỏ với mức giá vừa tầm thay vì các căn hộ lớn.

Nhu cầu thực tế về nhà ở giảm khiến tỷ lệ thấp thụ trên thị trường cũng ngày càng xuống thấp, đặc biệt ở những phân khúc lệch với xu hướng nhân khẩu mới.

Ngoài ra, mức giá bán hiện được duy trì ở mức cao cũng là nguyên nhân khiến việc tiêu thụ căn hộ lớn trở nên khó khăn, kéo theo tình trạng tồn kho, vòng quay vốn chậm và áp lực thanh khoản ngày càng đè nặng.

Những hiện trạng này đặt ra bài toán mới, buộc thị trường cần xem xét và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chính sách cũng như các giải pháp tài chính để kích cầu.

Trong những năm qua, giá nhà tại những đô thị lớn của Việt Nam tăng chóng mặt. Trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, quý II/2025, chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đã xác lập mặt bằng giá cao nhất suốt một thập kỷ qua.

Trong khi chung cư tại Hà Nội có mức trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái thì chung cư tại TP. HCM cũng ghi nhận mức giá bán đắt hơn 36%, bình quân 89 triệu đồng/m2.

Theo báo Lao Động, giữa bối cảnh gái nhà tại các khu đô thị liên tục tăng cao và vượt xa tầm với của phần đông người dân, chênh lệch quá lớn với thu nhập của người trẻ, một bộ phận người trẻ đã dần từ bỏ "giấc mơ" sở hữu nhà ở.

Điều này không chỉ tác động đến nhu cầu mua bán BĐS mà còn tác động tiêu cực đến quyết định kết hôn, sinh con... kéo theo sụt giảm về tỷ lệ sinh trong tương lai.

Nhìn rộng ra những quốc gia đang phát triển trên thế giới, mức sinh thấp tại Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc... kéo dài cùng với giá nhà "leo thang" kéo theo tình trạng thiếu hụt lao động trẻ, tăng gánh nặng về an sinh xã hội và tốc độ phát triển kinh tế.

Để thoát khỏi bức tranh tiêu cực này, VARS kiến nghị Chính phủ cần đồng bộ các giải pháp nhằm kiểm soát giá nhà ở hợp lý; mở rộng nguồn cung đối với phân khúc giá "vừa túi tiền"; có những chính sách nhằm hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà và khuyến khích việc kết hôn, sinh con.

Bài toán đặt ra cụ thể ở việc đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội tại các đô thị lớn - đặc biệt đối với mô hình cho thuê và thuê mua.

Trong giải pháp này, Nhà nước cần giữ vai trò chủ lực, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại phù hợp qua các ưu đãi thủ tục, tín dụng, cộng điểm khi tham gia đấu thầu các dự án.

Đối với mô hình kinh doanh nhà ở, thay vì theo lối mòn cũ, VARS đề xuất nên chuyển dịch một phần sang "xây để cho thuê" nhằm khai thác dòng tiền ổn định, bền vững.

Mô hình này đã được áp dụng thành công ở nhiều nước phát triển trên thế giới. Tại Việt Nam, nếu áp dụng có thể được "trợ lực" qua quỹ đầu tư BĐS hoặc các mô hình hợp tác công - tư, trong đó Nhà nước đóng vai trò cung cấp quỹ đất cũng như hạ tầng và doanh nghiệp đảm bảo vấn đề đầu tư, vận hành qua các đơn vị quản lý.