Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời Công văn số 161/GM-BTP của Bộ Tư pháp về việc đề nghị tham gia cuộc họp thẩm định đối với ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH.
Đề xuất giảm tỷ lệ diện tích đất xây dựng NƠXH trong dự án thương mại xuống còn 5 - 10%
Theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Dự thảo, UBND cấp tỉnh phải yêu cầu chủ đầu tư dành 20% diện tích đất dự án (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) để xây dựng NƠXH. Khoản 1 Điều 19 Dự thảo quy định, UBND cấp tỉnh có thể cho phép chủ đầu tư đóng tiền thay thế quỹ đất này nếu dự án nhỏ hơn 5ha ở đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc nhỏ hơn 10ha ở các đô thị loại II và III.
Như vậy, theo quy định trên, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 5ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc lớn hơn 10ha tại các đô thị loại II hoặc loại III sẽ phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng NƠXH. Theo phản ánh của doanh nghiệp, đây là tỷ lệ khá lớn, đề nghị cân nhắc giảm tỷ lệ này xuống còn 5-10%.
VCCI đề nghị giảm tỷ lệ đất xây NƠXH từ 20% xuống còn 5 - 10% tổng diện tích đất dự án.
VCCI cũng đề nghị cho phép bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngoài phạm vi dự án, đặc biệt nếu đất đã có dự án đầu tư khác. Doanh nghiệp phản ánh rằng việc dành 20% quỹ đất NƠXH trong cùng đô thị là khó khả thi và đề nghị cho phép bố trí, hoán đổi quỹ đất NƠXH trên đất khác, không phải là đất ở. Nếu đất đã có dự án đầu tư, cho phép điều chỉnh dự án để xây NƠXH. Nếu không, UBND tỉnh cần chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH.
Khoản 2 Điều 18 Dự thảo quy định chủ đầu tư phải nộp 20% tổng giá trị tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho phần diện tích đất dành cho NƠXH. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đề xuất không yêu cầu chủ đầu tư phải đóng tiền tương đương với giá trị quỹ đất đã đầu tư, nếu dự án nhà ở thương mại không phù hợp dành quỹ đất NƠXH. Thay vào đó, chủ đầu tư chỉ cần nộp đủ 100% tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. UBND tỉnh sẽ tự cân đối ngân sách để đầu tư phát triển NƠXH.
Bên cạnh đó, Điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở cho phép nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận đầu tư dự án NƠXH. Tuy nhiên, Mục 1 Chương II Dự thảo Nghị định chưa có quy định rõ ràng về việc này. Vì vậy, các doanh nghiệp đề nghị bổ sung quy định, làm rõ cách hoàn trả hoặc khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án NƠXH.
Tạo thuận lợi cho thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua NƠXH
Về hồ sơ thẩm định dự án, điểm b khoản 2 Điều 35 Dự thảo quy định trong Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị thẩm định giá phải có “Hồ sơ pháp lý của dự án (gồm có: chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; phê duyệt quy hoạch 1/500; Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan)”. Việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các giấy tờ này là chưa hợp lý, bởi vì cơ quan quản lý nhà nước đã có. Để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, VCCI đề nghị bỏ yêu cầu phải có các tài liệu này, tức là bỏ điểm b khoản 2 Điều 32 Dự thảo.
Liên quan đến trình tự thẩm định, điểm d khoản 3 Điều 35 Dự thảo quy định rằng trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày quá hạn thẩm định, UBND cấp tỉnh phải thông báo kết quả thẩm định. “Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà”.
VCCI đề nghị quy định này cần được xem xét lại bởi nó gây bất lợi một cách bất hợp lý cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục thẩm định, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn quy định, không đưa ra văn bản thẩm định giá, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, thuê mua NƠXH với khách hàng theo phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu (điểm c khoản 3 Điều 32). Như vậy, việc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp. Việc Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá bán trong trường hợp thấp hơn kết quả thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước là thiếu căn cứ, trong khi việc ban hành văn bản thẩm định giá muộn là lỗi của cơ quan nhà nước.
Mặt khác, xét về tính công bằng, cùng sử dụng văn bản thông báo kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước là căn cứ để xem xét giá bán, giá cho thuê mua, nhưng trường hợp chủ đầu tư bán giá thấp hơn lại không được điều chỉnh, trong khi bán giá cao hơn lại phải điều chỉnh, là chưa đảm bảo công bằng cho các bên trong giao dịch. Việc yêu cầu ký lại hợp đồng và hoàn lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng cho chủ đầu tư và cả khách hàng. Để đảm bảo tính hợp lý và tăng tính trách nhiệm từ cơ quan thẩm định giá của nhà nước, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm d khoản 3 Điều 35 Dự thảo.
VCCI cho biết trình tự thẩm định giá hiện nay đang gây bất lợi một cách bất hợp lý cho các chủ đầu tư.
Theo Khoản 4 Điều 35 của dự thảo, có quy định rằng "Trường hợp chủ đầu tư sử dụng giá trúng đấu thầu thì không phải thực hiện thẩm định lại giá bán, giá cho thuê mua nhà ở". Tuy nhiên, điểm này vẫn chưa thể hiện rõ ràng về việc chủ đầu tư có cần phải thực hiện thủ tục thông báo giá bán, giá thuê mua NƠXH đến cơ quan quản lý nhà nước trước khi thực hiện ký kết hợp đồng không? Trên cơ sở đó, VCCI đề nghị quy định rõ vấn đề này để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.
Đảm bảo tính rõ ràng cho trình tự, thủ tục bán, cho thuê NƠXH
Trong Dự thảo, điểm b khoản 1 Điều 38 quy định rằng trước khi tiến hành bán, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH phải báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ dự kiến bán và thời điểm bắt đầu bán để Sở Xây dựng có thể kiểm tra. Tuy nhiên theo VCCI, điều này vẫn chưa rõ ràng với thủ tục thông báo được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023, mà theo đó, trước khi bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê NƠXH hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Quy định trên tại Dự thảo đang không rõ, thủ tục báo cáo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Dự thảo và thủ tục thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua quy định tại Luật Nhà ở 2023 có mối liên hệ không? Nếu đây là hai thủ tục độc lập thì đề nghị xem xét lại, bởi chủ đầu tư phải thực hiện quá nhiều thủ tục hành chính trong quá trình. Mặt khác, quy định này đang chưa rõ Sở Xây dựng sẽ kiểm tra vấn đề gì? Để đảm bảo tính rõ ràng và thuận lợi về thủ tục, VCCI đề nghị quy định rõ các vấn đề trên, cân nhắc việc tích hợp các thủ tục để giảm việc thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
