Khi đã đáp ứng yêu cầu tương tự như một chung cư, việc không cho phép bán, thuê mua là chưa có cơ sở
Cụ thể, quy định “Nhà ở có quy mô từ dưới 20 căn hộ sẽ không được bán, cho thuê mua căn hộ” được đề cập đến tại Điều 57: Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định tại Dự thảo, các căn hộ này phải đáp ứng yêu cầu tương tự như một chung cư, như: Diện tích căn hộ không thấp hơn diện tích theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; Nhà ở nhiều tầng phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm định phòng cháy, chữa cháy theo quy định đối với nhà chung cư; Quản lý vận hành thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; Phù hợp với quy hoạch xây dựng; Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc, cảnh quan và không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với công trình liền kề; Tuân thủ nội dung của giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt
Tuy nhiên, theo VCCI, để đáp ứng các điều kiện trên thì nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân có tính chất như là một chung cư. Các yếu tố quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng đều đã được xem xét. Do đó, không cho phép bán, cho thuê mua đối với căn hộ này là chưa hợp lý và chưa có cơ sở.
“Đề nghị cân nhắc bỏ quy định tại khoản 2 Điều 57 và cụm từ “để cho thuê” tại khoản 1 Điều 57 Dự thảo”, VCCI đề xuất.
VCCI cũng chỉ ra, tại khoản 2 Điều 35: Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Dự thảo quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản; có quyền sử dụng đất và năng lực, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật xây dựng. Trong khi, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định về điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm cả nhà ở.
Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, VCCI đề xuất điều chỉnh quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: Doanh nghiệp đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ áp dụng theo các điều kiện của pháp luật về nhà ở, còn các điều kiện tại pháp luật kinh doanh bất động sản áp dụng cho các bất động sản còn lại.
Giảm thời gian phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư, rút ngắn thời gian thực hiện dự án
Liên quan đến việc phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư, theo VCCI, khoản 2 Điều 68, khoản 2 Điều 69 Dự thảo quy định: Phương án bồi thường, tái định cư của trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do chủ đầu tư và các chủ sở hữu thỏa thuận, sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Và trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 67 Dự thảo phải có “Phương án bồi thường, tái định cư đã được chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với nhà đầu tư”.
Như vậy, có trường hợp, nhà đầu tư sẽ phải thực hiện hai thủ tục. Một là, phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư; hai là, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại cùng một cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
"Điều này có thể khiến cho quá trình thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Đề nghị cân nhắc, trong trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do chủ đầu tư và các chủ sở hữu thỏa thuận, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thủ tục xem xét phê duyệt phương án bồi thường tái định cư sẽ được xem xét đồng thời với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định này thì chủ đầu tư sẽ chỉ phải thực hiện một thủ tục", theo VCCI.
Bổ sung thêm những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Điều 74 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã liệt kê các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, chủ yếu là những người có thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà ở thương mại. Tuy vậy, theo VCCI, thực tế vẫn còn nhiều đối tượng không thuộc Điều 74 nhưng không có khả năng mua nhà ở thương mại, ví dụ như những người lao động đóng thuế thu nhập cá nhân ở mức thấp.
Trong khi đó, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 76 thì “những người thu nhập thấp tại khu vực đô thị”; “công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp”; “cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức” để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
VCCI lý giải, ở mức lương trên 11 triệu đồng đã phải chịu thuế, thì chứng tỏ thuế thu nhập cá nhân của nước ta không phải là thuế đánh vào những người có thu nhập cao. Việc người lao động có thể tích góp để mua được nhà ở thương mại là rất khó với mức lương này cùng với các khoản chi tiêu trong cuộc sống.
Vì vậy, đề nghị mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng, những người thuộc diện phải nộp thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định về thuế thu nhập cá nhân, cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên có giới hạn về mức đóng thuế, chẳng hạn như có thể đóng thuế ở mức lũy tiến thứ 2.
Liên quan đến doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp, khoản 12 Điều 74 Dự thảo, “Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp” thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Song, VCCI đề nghị mở rộng đối tượng mà không chỉ giới hạn trong “khu công nghiệp”. Lý do là việc chỉ giới hạn là doanh nghiệp, hợp tác xã trong “khu công nghiệp” là chưa hợp lý, khi các doanh nghiệp ở khu chế xuất, khu kinh tế, các doanh nghiệp có quy mô sử dụng lao động lớn cũng có nhu cầu thuê nhà lưu trú cho công nhân./.
