Vì sao bất động sản trung tâm TP.HCM tăng giá bền vững, trở thành tài sản hữu hạn sau sáp nhập?

Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ mới tại TP.HCM (khu vực cũ) liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục. Khảo sát của Reatimes cho thấy, thị trường khu vực trung tâm TP.HCM chủ yếu mở bán căn hộ phân khúc hạng sang và cao cấp.

Đơn cử, Masterise Homes giới thiệu tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition trong đại dự án Grand Marina, phường Sài Gòn (quận 1 cũ). Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 54-64 m2 có giá 29-31 tỷ đồng; căn hộ hai phòng ngủ rộng 67-88 m2 được chào bán từ 33-50 tỷ đồng. Như vậy, căn hộ có mức giá trung bình dao động 450-600 triệu đồng mỗi mét vuông. Masterise Homes từng chào bán các căn hộ cùng dự án với giá từ hơn 300 đến gần 500 triệu đồng/m2. Quanh khu vực này, giá bán các dự án chung cư hiện hữu đều đã vượt mốc 400 triệu đồng mỗi mét vuông.

Cũng ở khu vực quận 1 cũ, dự án Lancaster Legacy của chủ đầu tư Trung Thủy Group đang bán giỏ hàng mới với giá từ 11,5 tỷ/căn 1 phòng ngủ, từ 23,3 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 33,3 tỷ/ căn 3 phòng ngủ. Về tiến độ, dự án Lancaster Legacy đang hoàn thiện để bàn giao.

Tại khu vực quận 2 (cũ), vào tháng 10/2025, Masterise Homes chính thức ra mắt Masteri Park Place – phân khu cao tầng cao cấp tọa lạc tại khu đô thị The Global City, trung tâm TP.HCM. Masteri Park Place đang có giá dao động từ 120 – 150 triệu đồng/m2, trong đó căn 1 phòng ngủ có giá từ 6,7 – 7,8 tỷ đồng; căn 2 PN có giá từ 9,1 – 11,3 tỷ đồng; căn 3 PN có giá từ 12,1 – 15,6 tỷ đồng….

Trước đó, từ tháng 5/2025, Masterise Homes nhận booking mở bán phân khu Lumiere Midtown cũng tại khu đô thị The Global City, với đơn giá từ 7,6 tỷ/căn 1 phòng ngủ, từ 10,1 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 13,3 tỷ/căn 3 phòng ngủ, từ 17 tỷ/căn 4 phòng ngủ.

Cùng tại khu Đông TP.HCM, ngày 26/8, chủ đầu tư Gamuda Land đã tổ chức buổi lễ "kick-off" (khởi động) giai đoạn 3 dự án Eaton Park, chính thức bắt đầu đợt bán hàng cuối cùng của dự án này. Theo các thông tin, giá bán căn hộ Eaton Park dao động trong khoảng từ 160 - 230 triệu đồng/m2, theo đó căn hộ 1 PN có giá từ 7-8 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ từ 10 – 12 tỷ; căn 3 PN từ 16 – 20 tỷ đồng.

Trong cùng khu vực, dự án chung cư The Privé do chủ đầu tư Đất Xanh Group phát triển được quy hoạch trên khu đất rộng 6,7ha, với 12 tòa, tổng cộng 3.175 căn hộ. The Privé thuộc phân khúc hạng sang, vị trí nằm ngay khu Nam Rạch Chiếc. Dự án được mở bán đợt 2 vào ngày 1/11, với mức giá từ 119 triệu/m2. Đây là mức giá thấp nhất so với các dự án căn hộ khác cùng khu vực, giúp The Privé tạo nên sức hút mạnh trên thị trường. Được biết, ở đợt mở bán đầu tiên, 1.027 căn hộ tại dự án này đã được giao dịch thành công chỉ trong 72 giờ. Tuy nhiên, con số này mới chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu thực tế, so với hơn 9.500 lượt đăng ký đặt chỗ được ghi nhận.

The Privé được xem là dự án "vàng" hiếm hoi tại trung tâm TP. HCM nhờ lợi thế vị trí và địa thế biệt lập, liền kề trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm và kết nối thuận tiện qua các trục giao thông chính, 3 mặt hướng sông. Cùng với quy hoạch đồng bộ được xem là "new downtown" của TP. Thủ Đức, tiềm năng tăng giá tại khu vực này rất rõ nét.

Dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến mức tăng giá đáng kể ở phân khúc căn hộ. Quý 3/2025 ghi nhận mức giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m2, mức cao nhất trong 2 năm qua. Giá căn hộ trung bình tại khu Đông cũng đạt khoảng 100 triệu đồng/m², khu trung tâm dao động 110 - 200 triệu đồng/m². Trong nội đô TP.HCM, phân khúc chung cư trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tại quận 1 (cũ), phân khúc hạng sang duy trì giá cao, khoảng 222 triệu/m2, tăng 39% trong 2 năm.

Điểm sáng mới là TP. Thủ Đức (cũ), kể từ 2023, giá chung cư tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức đã tăng từ 32–48%. Vai trò "thành phố trong thành phố", hạ tầng đồng bộ và tiềm lực phát triển đô thị hiện đại đã giúp bất động sản tại đây tăng giá bền vững. Dù mức giá tăng cao, song mức độ quan tâm bất động sản TP.HCM vẫn lập đỉnh mới, cho thấy kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), trên thị trường bất động sản, xu hướng chủ đạo hiện nay là tăng giá ở hầu hết các loại hình sản phẩm và các vùng thị trường. Trong đó, giá bán phân khúc căn hộ có sự điều chỉnh đáng kể so với các phân khúc khác, tăng từ 5% -7% so với cùng kỳ quý trước, đặc biệt là các dự án có vị trí gần trung tâm, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư.

Đặc biệt, thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM đang chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung, qua đó định hình lại mặt bằng giá trị của các tài sản khu vực lõi đô thị. Thống kê số liệu cho thấy, bất động sản trung tâm không chỉ giữ giá mà còn tăng trưởng mạnh. Cùng với đó, sự giới hạn số lượng dự án bất động sản trung tâm được giới thiệu ra thị trường và mở bán trong thời gian qua đã góp phần khiến loại hình này trở nên độc quyền và hữu hạn.

Các dự án tại trung tâm (cũ) TP.HCM (bao gồm quận 1, quận 4, Bình Thạnh) vẫn duy trì đà tăng trưởng ấn tượng từ 10-30% mỗi năm, điển hình như De La Sol, Sunwah Pearl. Mức tăng này phản ánh sự cạn kiệt nguồn cung mới, khiến giá trị của các tài sản hiện hữu không ngừng được đẩy lên cao, thu hút khách hàng đầu tư tích sản.

Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển mạnh mẽ sang khu vực Đông TP.HCM (TP. Thủ Đức cũ), nơi được quy hoạch thành trung tâm mới và đang thiết lập mức tăng giá mạnh mẽ hơn. Các dự án giai đoạn trước như Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đạt mức tăng từ 13% đến 19% mỗi năm, trong khi các dự án hiện tại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật từ 18%-27% mỗi năm. Mức tăng trưởng thể hiện sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, khẳng định tính khan hiếm và giá trị bất động sản trung tâm.

Tương tự, theo Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 3/2025 là cuộc đua một chiều của các dự án cao cấp, hạng sang. Đơn vị này cho biết, 90% rổ hàng mở bán mới có giá trên 90 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 5-8% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Nam Rạch Chiếc, thuộc khu Đông TP.HCM, dẫn đầu nguồn cung mới với hàng loạt dự án hạng sang và siêu sang, nâng mặt giá tại đây lên 200-300 triệu đồng mỗi mét vuông.

"Nhìn tổng thể, cuộc đua tại Nam Rạch Chiếc đang diễn ra ngày càng quyết liệt, khi phần lớn chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Điều này không chỉ thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng 200–300 triệu đồng/m2, mà còn góp phần định hình Nam Rạch Chiếc như một trung tâm căn hộ hạng sang mới của TP.HCM.

Sự dịch chuyển này bắt nguồn từ tình trạng khan hiếm quỹ đất trung tâm và chi phí triển khai dự án ngày càng tăng. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nội thành buộc phải ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang nhằm đảm bảo biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định vị thế thương hiệu", ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, lý do căn hộ TP.HCM nói chung và phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp tăng mạnh chủ yếu là do giá căn hộ sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung ít. Bên cạnh đó, lãi suất giảm mạnh cũng khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư. Đây cũng là loại hình đang được tháo gỡ pháp lý rất mạnh trong thời gian qua.

Ông Tuấn nhận định, chung cư TP.HCM trong năm 2025 sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực tăng trưởng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý cùng nguồn cung mới chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhận định, các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán thị trường bất động sản TP.HCM.

Một yếu tố quan trọng khác đang giữ giá nhà ở ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP.HCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư, mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng.

Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế đang tiếp tục tạo áp lực lên giá bán. Cụ thể, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2025, tuy nhiên đến nay mới chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ.

Trong quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM đạt 5.200 căn, dù đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế. Nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Savills dự báo, đến năm 2028, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 60.000 căn từ 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo. Mức độ cung ứng này được đánh giá là thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Chuyên gia cho rằng, việc xác lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong giai đoạn 2023-2024, 64 tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến năm 2030. Tuy nhiên, sau khi địa giới được tổ chức lại và số lượng tỉnh thành giảm một nửa, hệ thống quy hoạch hiện tại cần được rà soát và điều chỉnh để phù hợp với giai đoạn mới. Việc (có thể) phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ tác động trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án tại TP.HCM mở rộng.

Ngoài ra, cải thiện thủ tục hành chính và rút ngắn quy trình cấp phép dự án cũng là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, góp phần ổn định giá bán trong trung hạn.

"Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án", bà Hương nhận định./.