Lời tòa soạn:
Hàng loạt khu đô thị được coi là kiểu mẫu, là nơi đáng sống nhất của các đô thị lớn đang bị phá vỡ quy hoạch khi liên tục nâng tầng cao, tăng mật độ xây dựng, làm gia tăng dân số, giảm không gian công cộng… khiến hệ thống hạ tầng quá tải, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống của người dân, gây bức xúc trong dư luận.
Trước sự nghiêm trọng của câu chuyện điều chỉnh quy hoạch đô thị, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng, các địa phương cho thanh tra, kiểm tra rà soát lại các quy hoạch điều chỉnh, xem xét xử lý nghiêm với các quy hoạch điều chỉnh tùy tiện, không đáp ứng yêu cầu.
Với tinh thần nghiên cứu, khảo sát từng trường hợp khu đô thị và tổng kết thực trạng để phản biện và đưa ra những kiến giải, Reatimes thực hiện và đăng tải tuyến bài Bài học điều chỉnh quy hoạch nhìn từ Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh: Vì sao cư dân chưa đồng thuận điều chỉnh dự án Laimain City tăng gấp đôi số tầng?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Dự án An Phú - An Khánh “đòi” tăng gấp đôi số tầng?
Thời gian qua, câu chuyện lùm xùm xung quanh dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (tên thương mại là dự án Laimain City) do Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (gọi tắt là HDTC) làm chủ đầu tư vẫn chưa ngã ngũ. Sau vụ việc HDTC bị UBND quận 2 (nay quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức sáp nhập thành TP. Thủ Đức trực thuộc TP.HCM) ban hành Quyết định số 1502/QĐ xử phạt hành chính 40 triệu đồng và buộc tạm dừng thi công, dư luận nổ ra cuộc tranh cãi dự án có được miễn giấy phép xây dựng hay không?
Tại thời điểm đó, trả lời trên tờ Thanh Niên, ông Đinh Trường Chinh - Chủ tịch HĐQT Công ty HDTC, khẳng định dự án này được miễn giấy phép xây dựng (GPXD) theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng (công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư thì miễn GPXD).
Bên cạnh đó, dự án cũng đã được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, 1/2.000 và có đầy đủ văn bản chấp thuận từ UBND quận 2, UBND TP.HCM và các sở ngành. “Do đó, trước thông tin cho rằng, dự án bị cơ quan chức năng xử phạt vì xây dựng không phép là chưa chính xác”, ông Chinh trả lời với báo giới.
Gần đây, chủ đầu tư dự án Laimain City đang tiến hành các bước điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị An Phú-An Khánh. Đáng chú ý, theo đề xuất của chủ đầu tư - Công ty HDTC, chiều cao tối đa nhiều hạng mục công trình (chung cư) tăng gấp đôi tức từ 20 tầng lên 40 tầng.
Cụ thể, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn đề xuất tăng chiều cao các tòa nhà chung cư tại các cụm. Nếu được điều chỉnh, các cao ốc cụm phức hợp khu E sẽ có chiều cao là 40 tầng; chung cư CT3, CT4 cao từ 38-40 tầng; CT8 cao 37-38 tầng; CT7 cao 34 tầng; CT2 có chiều cao từ 30-35 tầng; CT5 (khu A) và CT6 (khu B) cao 34 tầng.
Không chỉ có vậy, chủ đầu tư cũng đề xuất thêm nhiều nội dung điều chỉnh khác. Theo đó, diện tích đất công cộng và cây xanh giảm mạnh, còn diện tích đất nền và số lượng căn hộ tăng lên. Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn đề xuất hoán đổi diện tích 10.504m2 đất tại công viên khu A thành 92 nền tương ứng phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân, diện tích cây xanh sẽ được hoán chuyển sang 3 lô nền đất ở có ký hiệu AC9, A15, và CXdc4 sang đất cây xanh với diện tích 9.471,4m2.
Tuy nhiên, theo phản ánh, đất công viên khu A đến nay vẫn mới chỉ thể hiện trên giấy và hiện tại chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành đền bù giải tỏa xong. Việc chủ đầu tư dự án đề xuất tăng gấp đôi chiều cao công trình đã được phê duyệt khiến cư dân và giới đầu tư bất động sản không khỏi ngỡ ngàng. Trong khi đó, hiện trên một số website có thông tin rao bán căn hộ chung cư tại dự án Laimian cao tối đa 40 tầng và được cho là do HDTC làm chủ đầu tư?
Vì sao cư dân chưa đồng thuận điều chỉnh quy hoạch?
Theo văn bản của UBND quận 2 ban hành vào tháng 8/2020, về việc “ý kiến cộng đồng cư dân có liên quan về nội dung nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị An Phú - An Khánh, quận 2" cho biết, trong tháng 6-8/2019, HDTC và UBND phường An Phú đã lấy ý kiến cộng đồng dân cư về phương án điều chỉnh quy hoạch phân khu nêu trên. Tuy nhiên, nhiều ý kiến thể hiện việc chưa đồng thuận trước một số đề xuất điều chỉnh quy hoạch của HDTC và đơn vị tư vấn.
Cũng liên quan đến những ý kiến về việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị An Phú - An Khánh, vào ngày 26/8/2019, cộng đồng dân cư Khu phố 5 đã tổng hợp ý kiến chưa đồng thuận và gửi biên bản kiến nghị đến UBND phường An Phú. Nội dung của văn bản thể hiện nhiều nội dung là tâm tư, nguyện vọng của nhiều hộ dân có quyền và lợi ích liên quan trực tiếp đến việc nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch nêu trên.
Cụ thể, văn bản này nêu rõ 4 điểm: Thứ nhất, cộng đồng cư dân không công nhận kết quả lấy ý kiến cộng đồng dân cư ngày 4 và 5/6/2019 về việc điều chỉnh quy hoạch 131ha dự án Khu đô thị An Phú-An Khánh đang niêm yết tại Khu phố 5 phường An Phú, quận 2 vì không minh bạch. Thứ hai, cư dân phản đối chủ đầu tư dự án 131ha An Phú-An Khánh lấy đất công viên để phân lô bán nền. Cư dân đề nghị giữ nguyên quy hoạch đã được Thủ tướng và Kiến trúc sư trưởng Thành phố phê duyệt năm 1999.
Thứ ba, cư dân không đồng ý nâng cao tầng các cụm chung cư trong dự án từ 20 tầng lên 40 tầng. Thứ tư, cư dân không đồng ý lấp kênh rạch khu C và D trong dự án phân lô bán nền làm thu hẹp dòng chảy, có thể gây ngập úng khu dân cư.
Gần đây nhất trong cuộc họp vào tháng 10/2020, thành viên Chi hội Cựu chiến binh Khu phố 5 đã đưa ra nhiều nội dung chưa đồng thuận việc lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch 1/2000 Khu đô thị An Phú-An Khánh. Theo một số ý kiến thành viên Chi hội, ban điều hành đã thiếu trách nhiệm trong việc giám sát việc bỏ phiếu lấy ý kiến dẫn đến việc bỏ phiếu thiếu khách quan, trung thực. Giám sát không chặt chẽ dẫn đến việc nhiều người không nằm trong cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng, có dấu hiệu được “cài cắm” vào tham gia bỏ phiếu lấy ý kiến...
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến của thành viên Chi hội cho rằng, UBND phường An Phú có hàng loạt động thái khó hiểu khiến người dân bức xúc như đưa ra thông báo quá gấp gáp, người dân không nắm được nội dung điều chỉnh quy hoạch nên không tham gia bỏ phiếu. Nội dung phiếu lấy ý kiến khó hiểu. Trong khi, các đề xuất làm minh bạch việc bỏ phiếu đều không được UBND phường An Phú đồng ý,...
Vì vậy, các hội viên đề nghị thanh tra toàn bộ phiếu thăm dò lấy ý kiến về việc điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị An Phú-An Khánh và việc UBND phường An Phú công bố danh sách cư dân đủ điều kiện đã đi bỏ phiếu tại khu phố 5, đồng thời đề nghị huỷ kết quả kiểm phiếu thăm dò lấy ý kiến về việc điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị An Phú - An Khánh vào ngày 3/10/2020.
Theo khảo sát của PV Reatimes, hiện nay có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị có tính chất và mô hình khác nhau nhưng đa số đều có sự điều chỉnh trong quy hoạch. Theo các chuyên gia quy hoạch, việc mở rộng điều chỉnh quy hoạch phải được sự đồng thuận từ xã hội và đặc biệt là của cộng đồng cư dân, những người đã trả tiền mua nhà ở. Trong câu chuyện này, cần xem các thông tin như sự phát triển của doanh nghiệp thực hiện đầu tư dự án đến đâu? Tại sao khi phát triển có thương hiệu rồi lại xin phép được điều chỉnh và quy hoạch mới không giống bản quy hoạch cũ? Phải chăng sự điều chỉnh để phục vụ cho mục đích kinh doanh?
Nhìn từ thực tiễn việc “băm nát” quy hoạch tại các khu đô thị kiểu mẫu như: Khu đô thị Linh Đàm, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính,... các chuyên gia cho rằng, việc của doanh nghiệp là trình lên và cơ quan quản lý phải cân nhắc kỹ lưỡng.
Theo đó, việc mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất quá lớn khiến các khu đô thị không có không gian mở cũng như không gian công cộng như quảng trường, công viên, nhà văn hóa, cây xanh, mặt nước... Đó là chưa kể đến các công trình hạ tầng xã hội như trường học cũng thiếu. Quy hoạch mỗi khu đô thị phải thể hiện tầm nhìn dài hạn lên đến trăm năm, nên vấn đề dân số phải tính toán chặt chẽ. Việc dễ dãi "thỏa hiệp" trong sửa đổi quy hoạch đang là nguyên nhân khiến các đô thị đang phải đối mặt với nhiều hệ luỵ.
Reatimes sẽ tiếp tục đưa tin./.
