Lợi nhuận khủng từ phân lô bán nền
Theo quy định của Luật Ðất đai, chủ đầu tư chỉ được phân lô, bán nền khi được sự cho phép của UBND tỉnh, sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Quy định này bắt đầu tạo ra hành lang pháp lý cởi mở cho việc phân lô, bán nền tại các địa phương.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi bất động sản phục hồi trở lại, cùng với sự chào đón của các UBND tỉnh, xu hướng phân lô bán nền mới nở rộ mạnh mẽ. Đánh vào tâm lý “ăn chắc mặc bền” của khách hàng, các chủ đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội kiếm được nguồn lợi nhuận khủng từ phân khúc giàu tính thanh khoản tốt.
Ông L.H.G, một vị lãnh đạo thuộc doanh nghiệp bất động sản có tiếng cho biết: “Những người bạn trong nghề của tôi đều thích về tỉnh lẻ để phân lô, bán nền. Bởi lợi nhuận rất lớn, tính thanh khoản cực tốt. Nhất là thời điểm vừa qua, các tỉnh đều có chính sách thu hút nhà đầu tư. Doanh nghiệp chỉ cần có một quỹ đất lớn hoặc đơn giản là thực hiện theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng). Quỹ đất nông nghiệp này được chuyển đổi mục đích sử dụng. Với cơ bản hạ tầng là doanh nghiệp có thể bán đất. Vừa không mất vốn lớn, trong khi đó, chu kỳ quay vòng của dòng vốn nhanh”.
(Thiết kế: Nhật Minh)
Loại hình phân lô, bán nền đang được coi là một trong những “mảnh đất” rất màu mỡ có thể tạo ra khoản chênh lệch địa tô lớn cho các nhà đầu tư.
Ông Ngô Văn Hải (Giám đốc B.N Land) phân tích, chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra các chi phí mua quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, chi phí ngoại giao là đã có thể bán giá chênh gấp 10, gấp 20 lần so với giá thành cũ. Trong khi đó, quỹ đất tại các tỉnh lẻ vẫn còn dồi dào. Cơ sở hạ tầng đang được đầu tư, tạo ra sự giá tăng đáng kể của bất động sản.
Đặc biệt, kể từ khi Quyết định 33/2014 về giải quyết tách thửa được ban hành, không ít các nhà đầu tư có khoản tiền đã bỏ ra mua những quỹ đất lớn, sau đó tự phân lô đem bán. Tình trạng này diễn ra mạnh mẽ tại các vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lẻ.
“Biến tướng” từ phân lô, bán nền
Đất nền dự án đã trở thành dòng sản phẩm bất động sản đắt khách nhờ đánh trúng tâm lý của khách hàng. Tuy nhiên, những năm trở lại đây, đi kèm với tính thanh khoản cao thì không ít dự án phân lô, bán nên mang “tai tiếng” vì “bán lúa non”.
Theo Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Thực tế, không ít các dự án đã bán đất nền trên giấy mà chưa hề có kết cấu hạ tầng đi kèm.
Tình trạng phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lởm khởm về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông.
TS. Võ Trí Thành
Ở góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng chia sẻ trong một hội thảo, đáng lo ngại nữa là một số nhà đầu tư có tiền, tự mua những quỹ đất lớn rồi cắt nhỏ, đem bán. Hệ lụy của việc phân lô, bán nền tự phát này đó là tạo ra những căn nhà diện tích bé, đường đi nhỏ, không có hệ thống cây xanh. Đặc biệt, hệ thống cung cấp điện nước không có dẫn tới tạo ra những khu ổ chuột nhỏ. Bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác với những công trình xây dựng manh mún.
Đánh giá từ các chuyên gia quy hoạch cho rằng, việc phân lô, bán nền nếu tiếp tục phát triển manh mún, tự phát sẽ tạo sự lộn xộn lớn của bộ mặt đô thị. Nói về hệ lụy của tình trạng này, TS. Võ Trí Thành khẳng định: “Thật khó hình dung được những khu đô thị xanh, sạch, đẹp với những khu công cộng tốt bị tình trạng phân lô, bán nền như hiện nay phá vỡ không gian. Tình trạng phân lô, bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lởm khởm về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông”.
