ở TN-MT Hà Nội đang xin ý kiến Bộ TN-MT về việc công bố các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng. Ảnh minh họa.
Vấn đề "nhạy cảm" nên chưa công bố?
Liên quan đến việc công bố danh sách các dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết: "Hiện chưa có hướng dẫn hay chỉ đạo nào về việc công bố các dự án thế chấp ngân hàng.
Sở TN&MT Hà Nội đang xin ý kiến Bộ TN&MT vì vấn đề công bố này rất nhạy cảm, liên quan đến thông tin kinh doanh của doanh nghiệp".
Theo ông Nghĩa, việc công bố hay không công bố dự án thế chấp ngân hàng cũng không ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, đó chỉ là thông tin để người mua nhà tham khảo để quyết định mua hay không mua.
Hơn nữa, luật cũng đã quy định chủ đầu tư có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp thì đó là việc của doanh nghiệp.
Trước đó, ngày 25/7, trao đổi với báo chí, ông Trần Ngọc Quang – Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cho hay, thống kê sơ bộ trên hệ thống của Văn phòng này cho thấy, Hà Nội có khoảng 26 dự án bất động sản đã được thế chấp tại ngân hàng và có đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo trên hệ thống của văn phòng.
Theo đại diện Sở TN&MT Hà Nội, hiện có rất ít dự án bất động sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.
Điều đó có nghĩa, phần lớn các dự án bất động sản đều phải sử dụng chiêu thức lách luật để được vay. Và khi thông tin này bị bưng bít, thì khách hàng có đến các cơ quan chức năng để tra cứu cũng không có được thông tin gì.
Hậu quả là nếu doanh nghiệp vay ngân hàng nhưng không có tiền trả thì ngân hàng sẽ siết chính căn hộ mà khách hàng vừa mua.
Trong khi đó, Sở TN&MT TP.HCM đã công bố danh sách các dự án BĐS trên địa bàn TP đang thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng, tính đến ngày 8/6 có 77 dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM được chủ đầu tư đem cầm cố ngân hàng.
Công khai sẽ thò ra bản chất lôm côm, bê bối
Ở góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư cho rằng, chỉ nên công khai diện hẹp, tránh gây sự phân tâm không cần thiết trong xã hội. Trong khi đó, hầu hết giới chuyên gia đều nhận định việc công bố rộng rãi là hết sức bình thường. Càng thông tin chi tiết, người mua nhà và cơ quan chức năng càng dễ giám sát.
Theo chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, có đến 100% dự án được ngân hàng tài trợ và dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Thành ra con số vừa được công bố chỉ là một phần nhỏ của thị trường. Nguyên nhân bởi việc thế chấp không chỉ có trên giấy tờ mà còn có những thế chấp, bảo đảm ngầm giữa các chủ đầu tư và ngân hàng vì lợi nhuận.
Hình thức này không thể hiện bằng văn bản, không được công chứng và đăng ký tại Sở TN&MT. Những trường hợp như thế khiến người mua cảm tưởng đây là chỗ an toàn vì không bị thế chấp, dẫn đến việc có thể đưa ra quyết định sai lầm.
Dù đáng lẽ phải điều tra cặn kẽ vay của ai, thế chấp cho ngân hàng nào, trong thời gian bao nhiêu và nếu bỏ tiền mua vào thì vướng mắc có hay không.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, con số các dự án mà Sở TN&MT vừa công bố là quá ít và quá bất thường so với thực tế hơn 95% doanh nghiệp BĐS dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Nếu đã công khai công bố thì phải minh bạch và đầy đủ, không thể nửa vời.
Sở TN&MT cần có sự liên kết, kết hợp diện rộng với Ngân hàng Nhà nước mới có thể đưa ra con số có độ tin cậy cao nhất là có bao nhiêu dự án đang tiến hành vay vốn ngân hàng.
Đặc biệt là các doanh nghiệp đi vay vốn thì nên chuẩn bị câu trả lời trên truyền thông hoặc các trang web về dự án của mình để chứng minh dù vay vốn nhưng số tiền không lớn và khả năng hoàn trả là dễ dàng. Nhà nước chỉ có trách nhiệm thông báo tình hình, còn doanh nghiệp phải tự có trách nhiệm giải thích cho người dân hiểu rõ ràng.
Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định những thông tin minh bạch về dự án nhà chỉ làm thị trường bất động sản tốt hơn lên chứ không xấu đi. Minh bạch thông tin sẽ tốt hơn cho thị trường.
Ông Hiệp nói: Cơ quan quản lý nhà nước nên có trang thông tin công bố thông tin rộng rãi về các dự án, mọi người đều có thể vào trang này tìm hiểu thông tin nhằm bảo vệ doanh nghiệp cũng như người mua nhà.
Nhấn mạnh việc phải công bố nhiều thông tin hơn nữa để đáp ứng nhu cầu của người dân, ông Hiệp cho rằng, ngoài thông tin dự án có thế chấp, người dân cũng cần biết chủ đầu tư vay tiền để làm gì, dòng tiền đổ vào dự án hay đem đi làm việc khác, dự án đủ điều kiện để bán ra thị trường hay chưa...
Những thông tin này liên quan đến nhiều cơ quan, các cơ quan này phải ngồi lại với nhau, tổng hợp thông tin và chắt lọc để thống nhất tham mưu cho cơ quan chức năng những thông tin nào cần công bố.
Nguyên phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nhận định việc thế chấp dự án, vay vốn ngân hàng để đầu tư vào chính dự án đó không xấu. Có chủ đầu tư làm chuyện mờ ám, vay vốn để làm việc khác mới phải lúng túng muốn giấu thông tin. Nhà nước công bố thông tin để bảo vệ người mua nhà là việc phải làm.
"Từ câu chuyện chung cư Bảy Hiền và Harmona là những ví dụ về việc thông tin không công khai, để cuối cùng người mua nhà chịu thiệt hại. Nhà nước không thể để người tiêu dùng bị mua nhầm nữa" - ông Hiệp nói.
Trước những ý kiến cho rằng thông tin các dự án thế chấp sẽ làm thị trường bất động sản bị trầm lắng, bị tê liệt vì người mua nhà lo lắng, ông Hiệp cho rắng, nếu doanh nghiệp có thế chấp vay tiền thì phải minh chứng cho khách hàng biết họ mượn tiền để đầu tư cho dự án. Doanh nghiệp nên xem đó là một cơ hội để đưa thông tin tốt của mình tới khách hàng.
"Tôi nghĩ đó là cơ hội để doanh nghiệp chứng minh năng lực, sự chuyên nghiệp, đàng hoàng của mình chứ không nên lo lắng. Thông tin chỉ bất lợi đối với những doanh nghiệp làm ăn không đàng hoàng vì công khai thông tin sẽ thò ra bản chất lôm côm, bê bối. Như vậy, những thông tin công khai không những không ảnh hưởng tiêu cực mà có tác động tốt đến thị trường bất động sản.
Theo quy định, các cơ quan liên quan phải quản lý việc hoạt động của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư có gian dối, các cơ quan quản lý cũng chịu trách nhiệm. Do đó Nhà nước cần phải có cơ chế để doanh nghiệp, chủ đầu tư không dám làm sai, không thể làm sai và không cần làm sai. Việc minh bạch thông tin đến đầu đến đũa sẽ giải quyết câu chuyện này.
Có một thực tế là lâu nay nhiều đơn vị và cả cơ quan quản lý có “bệnh” giấu thông tin nên người mua nhà, người đầu tư, kể cả các chủ đầu tư và các cơ quan quản lý, rất “khát” thông tin. Hơn nữa, chưa có nhiều cơ chế bảo vệ người mua nhà nên họ đòi hỏi nhiều thông tin để tự bảo vệ mình, đó là nhu cầu chính đáng" - Nguyên phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM phân tích./.
|
GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, nếu chỉ công bố một cách đại cương là dự án đó đã được thế chấp thì không đủ thông tin. Rồi những dự án khác không được thế chấp thì sao? Dân chúng sẽ đặt câu hỏi nghi vấn và đưa ra những nhận xét nhiễu thông tin. Vấn đề ở Việt Nam là hệ thống tài chính thế chấp không đúng theo thông lệ quốc tế. Một dự án thành lập cùng lúc có 2 nguồn vốn: Vốn từ ngân hàng và vốn từ dân thì dễ xảy ra việc dự án hoàn thành nhưng nhà bị “treo” vì chủ đầu tư chưa trả tiền cho ngân hàng. Năm ngoái, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã bắt buộc chủ kinh doanh BĐS phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo lãnh cho người mua. Thế nhưng cũng không loại bỏ được rủi ro khi cuối cùng ngân hàng vẫn bắt buộc phải trả hết nợ trước khi giải chấp. Và những tài sản nào được giải chấp thì người mua mới được sở hữu. Chính vì thế, nên xem xét lại vấn đề huy động vốn từ khách hàng của các nhà kinh doanh BĐS, hoặc có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. |
