Mới đây, ông Nguyễn Văn Hòa, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hậu Giang ký quyết định 505/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án Điều chỉnh một phần Quy hoạch chi tiết Khu dân cư thương mại phường IV, TP. Vị Thanh và xã Vị Đông, huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang (tên thương mại DIC Victory City Hậu Giang) tại vị trí các lô đất được quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH).
Theo nội dung văn bản, 7 lô đất quy hoạch để xây dựng NOXH trong Khu dân cư thương mại DIC Victory City Hậu Giang có tổng diện tích 95.772m2, được UBND tỉnh điều chỉnh giảm còn 66.162,3m2 (giảm 29.609,7m2).
Theo UBND tỉnh, tổng diện tích khu đất sau khi điều chỉnh quy hoạch là 83,46ha, không thay đổi so với quy hoạch được phê duyệt. Dân số dự kiến sau khi điều chỉnh quy hoạch là 14.092 người, giảm khoảng 2.908 người so với quy hoạch được phê duyệt.
Theo sơ đồ vị trí điều chỉnh cục bộ, 7 lô đất (màu cam) quy hoạch để xây dựng NOXH trong Khu dân cư thương mại DIC Victory City Hậu Giang có tổng diện tích 95.772m2, được UBND tỉnh điều chỉnh giảm còn 66.162,3m2. (Ảnh: Sở Xây dựng cung cấp)
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Công Tâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hậu Giang cho biết, việc điều chỉnh giảm một phần diện tích để xây dựng NOXH không làm ảnh hưởng đến Quy hoạch chi tiết 1/500 của tổng dự án.
Theo đồ án Quy hoạch chi tiết Khu dân cư thương mại phường IV, thành phố Vị Thanh và xã Vị Đông, huyện Vị Thủy được phê duyệt, diện tích quỹ đất thực hiện dự án NOXH là 95.772m2, trong đó bao gồm diện tích đất xây dựng NOXH và diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án NOXH. Tuy nhiên, tại thời điểm phê duyệt quy hoạch chưa xác định được chủ đầu tư, hình thức đầu tư thực hiện dự án NOXH, nên trong đồ án quy hoạch chưa tính toán quy hoạch cụ thể hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật trong phần diện tích này.
Thực hiện Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", Kế hoạch số 217/KH-UBND ngày 20/11/2023 của UBND tỉnh triển khai đầu tư xây dựng NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 trên địa bàn tỉnh Hậu Giang; ngày 31/7/2024, UBND tỉnh ban hành Công văn số 1042/UBND-NCTH thống nhất giao Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) làm chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH tại phần diện tích đất nêu trên.
Do đó, để làm cơ sở triển khai, thực hiện dự án NOXH trong phạm vi diện tích 95.772m2 thì chủ đầu tư cần phải thực hiện rà soát, quy hoạch cụ thể hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi thực hiện dự án theo chủ trương của UBND tỉnh.
Từ lý do đó, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án Quy hoạch chi tiết Khu dân cư thương mại phường IV, thành phố Vị Thanh và xã Vị Đông, huyện Vị Thủy tại vị trí các lô đất được quy hoạch thực hiện dự án NOXH để bố trí hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật là phù hợp và không làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng tổng thể chung của khu vực dự án.
"Sau khi điều chỉnh, phân chia cụ thể ra từng loại đất trong dự án xây dựng NOXH thì diện tích đất xây dựng NOXH là 66.162,3m2, chiếm tỷ lệ 20,29% tổng diện tích đất ở theo quy hoạch (sau khi trừ diện tích đất ở tái định cư) là phù hợp theo quy định", ông Nguyễn Công Tâm khẳng định.
Bên trong Khu dân cư thương mại phường IV, thành phố Vị Thanh và xã Vị Đông, huyện Vị Thủy. (Ảnh: Hữu Lễ)
Bên cạnh đó, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hậu Giang cũng cho biết thêm, việc điều chỉnh giảm 29.609,7m2 đất NOXH sang đất cây xanh, bãi giữ xe, giao thông và hẻm kỹ thuật nhằm phân chia cụ thể ra từng loại đất trong dự án xây dựng NOXH làm cơ sở triển khai, thực hiện dự án là phù hợp, đảm bảo kết nối về hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt; đồng thời phù hợp theo chủ trương đã được UBND tỉnh thống nhất tại Công văn số 1042/UBND-NCTH ngày 31/7/2024 giao DIC Corp làm chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH.
Được biết, dự án Khu dân cư thương mại phường IV, thành phố Vị Thanh và xã Vị Đông, huyện Vị Thủy được UBND tỉnh cấp chủ trương đầu tư lần đầu ngày 16/3/2006 và điều chỉnh lần thứ tư ngày 30/6/2022 tại Quyết định số 1227/QĐ-UBND. Trong đó, quy định đối với quỹ đất phát triển NOXH là do nhà đầu tư trực tiếp đầu tư hoặc bàn giao lại cho Nhà nước quản lý theo quy định.
Do nội dung điều chỉnh quy hoạch không làm thay đổi nội dung Quyết định số 1227/QĐ-UBND ngày 30/6/2022 của UBND tỉnh về Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, mà chỉ tính toán phân chia cụ thể ra từng loại đất trong dự án xây dựng NOXH theo Công văn số 1042/UBND-NCTH ngày 31/7/2024 của UBND tỉnh, nên trong Quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chỉ căn cứ Công văn số 1042/UBND-NCTH ngày 31/7/2024 của UBND tỉnh.
Theo Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, đối chiếu khoản 1 Điều 17 Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH, UBND cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo thẩm quyền phải quyết định việc chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH (sau đây gọi là quỹ đất NOXH).
Như vậy, sau khi điều chỉnh quy hoạch dự án, diện tích đất sử dụng xây dựng NOXH 66.162,3m2 trên 328.142,3m2 chiếm tỷ lệ 20,29% tổng diện tích đất ở theo quy hoạch (sau khi trừ diện tích đất ở tái định cư) là phù hợp theo quy định.
UBND tỉnh đã điều chỉnh một phần diện tích đất NOXH để chuyển sang đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật nhằm đảm bảo phân khu hợp lý hơn, tạo sự thông thoáng, thuận tiện cho cư dân trong tương lai. Đây là sự điều chỉnh phù hợp với mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ của dự án mà vẫn giữ được tỷ lệ NOXH tối thiểu theo quy định pháp luật.
Theo Điều 52, Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi bổ sung năm 2018), việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết là cho phép, với điều kiện: Việc điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của lô đất phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến tính chất, không gian kiến trúc, cảnh quan, môi trường và khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị và khu vực. Trong tình huống này, UBND tỉnh Hậu Giang đã thực hiện việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết một phần dự án và không làm ảnh hưởng đến tính chất, không gian kiến trúc, cảnh quan, môi trường và khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị và khu vực.
Khoản 3 Điều 41, Luật Đầu tư 2020 quy định về điều chỉnh chủ trương đầu trong các trường hợp sau đây:
- Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
- Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
- Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
- Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
- Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
Việc điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chỉ thay đổi chi tiết nhỏ không làm thay đổi quy mô diện tích sử dụng đất của tổng thể dự án hay các tiêu chí nêu trên. Bên cạnh đó, nội dung điều chỉnh quy hoạch không làm thay đổi nội dung Quyết định số 1227/QĐ-UBND ngày 30/6/2022 của UBND tỉnh về Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, mà chỉ tính toán phân chia cụ thể ra từng loại đất trong dự án xây dựng NOXH theo Công văn số 1042/UBND-NCTH ngày 31/7/2024 của UBND tỉnh, nên trong Quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chỉ căn cứ Công văn số 1042/UBND-NCTH ngày 31/7/2024 của UBND tỉnh. Theo đó, không cần điều chỉnh lại chủ trương đầu tư, vì các thay đổi chỉ là sự điều chỉnh kỹ thuật trong quy hoạch chi tiết, không vi phạm quy định về đầu tư.
