Vừa qua, Ban Bí thư có Chỉ thị số 23-CT/TW ngày 25/5/2023 về tăng cường bảo đảm trật tự, an toàn giao thông. Chỉ thị này một lần nữa yêu cầu phải thực hiện nghiêm lộ trình di dời trụ sở cơ quan, trường đại học, khu sản xuất công nghiệp… ra ngoài khu vực trung tâm thành phố.
Trước đó vào ngày 30/12/2022, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 31-NQ/TW về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó đề ra nhiệm vụ, giải pháp: Tiếp tục thực hiện lộ trình di dời các cơ sở công nghiệp, trường đại học, bệnh viện theo quy hoạch ra khỏi khu vực nội thành; sử dụng có hiệu quả quỹ đất sau di dời để ưu tiên xây dựng công trình công cộng, phúc lợi xã hội.
Vào ngày 2/6/2023 vừa qua, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết số 87/NQ-CP về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 31 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố Hồ Chí Minh. Tại Nghị quyết 87, Chính phủ giao UBND thành phố phối hợp các Bộ lập Kế hoạch di dời các cơ sở công nghiệp theo quy hoạch ra khỏi khu vực nội thành (quỹ đất sau di dời ưu tiên xây dựng công trình công cộng, phúc lợi xã hội); Kế hoạch di dời các trường đại học theo quy hoạch ra khỏi khu vực nội thành, hoàn thành trong năm 2023.
Vậy tại sao việc di dời trụ sở cơ quan nhà nước, các trường đại học, đặc biệt là các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất khỏi đô thị để bảo đảm an toàn môi trường, giao thông, trật tự, phòng chống cháy nổ... đã được đặt ra từ cách đây hàng chục năm nhưng thực tế triển khai lại vô cùng chậm chạp?
Nguyên nhân lớn nhất là bởi công tác di dời các trường học, nhà máy, khu công nghiệp khỏi đô thị (bao gồm cả việc xây dựng trường học, nhà máy tại vị trí mới và khai thác, chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ sở cũ) được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật đồ sộ, dẫn đến quá trình thực hiện phát sinh nhiều vướng mắc.
Sinh viên, bác sĩ “bám đô thị”, di dời bệnh viện, đại học bất thành
Dĩ nhiên công tác di dời các trường học, nhà máy khỏi đô thị còn gặp khó khăn bởi tâm lý, thói quen, thậm chí “định kiến” của người dân. Chẳng hạn việc di dời các trường đại học diễn ra rất chậm chạp bởi tâm lý sinh viên muốn được học tại khu vực đô thị (để có cơ hội làm thêm, tập nghề...). Các trường cũng chậm trễ di dời bởi lo ngại sẽ khó tuyển sinh cũng như khó giữ chân đội ngũ giảng viên, cán bộ giảng dạy. Điều kiện cơ sở hạ tầng tại nơi dự kiến di dời cũng là một yếu tố quan trọng. Đây cũng là nguyên nhân gây khó khăn trong công tác di dời các bệnh viện, cơ sở y tế khỏi đô thị (do lo ngại “chảy máu chất xám” đội ngũ y bác sĩ lành nghề).
Điển hình là năm 2009, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng Khu Đại học Phố Hiến, quy mô 1.000ha tại tỉnh Hưng Yên với mục tiêu phân bố mạng lưới trường đại học, cao đẳng vùng Thủ đô Hà Nội, vùng đồng bằng sông Hồng; giãn bớt một số trường đại học, cao đẳng từ nội thành Hà Nội, tạo điều kiện mở rộng, cải tạo, đầu tư xây dựng mới cơ sở vật chất kỹ thuật của các trường đại học... Tuy nhiên theo báo cáo của tỉnh Hưng Yên, mặc dù có 10 trường đăng ký chuyển về Khu Đại học Phố Hiến (gồm Đại học Bách khoa Hà Nội, Đại học Nông nghiệp I...), cùng với hàng chục trường về khảo sát nhưng trên thực tế sau 14 năm mới chỉ thu hút được 2 trường chuyển về với số lượng sinh viên rất hạn chế, đa số chỉ sử dụng để đào tạo giáo dục quốc phòng, thực tập chuyên ngành, đào tạo liên thông, liên kết...
Bởi vậy, UBND tỉnh Hưng Yên thời gian qua đã báo cáo Thủ tướng xin chấm dứt Đề án Xây dựng Khu Đại học Phố Hiến (quy mô giảm xuống dưới 300ha), phần diện tích còn lại tỉnh đề xuất chuyển mục tiêu sang xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị để thu hút đầu tư, đặc biệt là đón làn sóng đầu tư FDI.
Hay một trường hợp khác là việc di dời Đại học quốc gia Hà Nội về Hòa Lạc cũng diễn ra rất chậm do điều kiện cơ sở hạ tầng tại khu vực Hòa Lạc chưa phát triển, gây tâm lý e dè cho cả sinh viên lẫn đội ngũ cán bộ giảng dạy.
Khó di dời nhà máy, khu công nghiệp khỏi “đất kim cương”
Sự tồn tại của các nhà máy, khu công nghiệp trong nội đô, thậm chí khu vực trung tâm các đô thị lớn là một tồn tại lịch sử. Cách đây khoảng 30 năm, khi mới mở cửa hội nhập, bổi cảnh kinh tế - xã hội đất nước còn gặp nhiều khó khăn, cơ sở hạ tầng chưa phát triển, để phát triển các khu công nghiệp, Nhà nước cho phép các doanh nghiệp nhà nước đầu tư các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất bằng nguồn vốn nhà nước hoặc sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, liên kết với nhà đầu tư nước ngoài.
Thời điểm đó, các đơn vị thường sử dụng quỹ đất tại khu vực đô thị để triển khai dự án (nhằm tận dụng cơ sở hạ tầng sẵn có). Vấn đề nổi cộm là việc quy hoạch có thời hạn rất ngắn (quy hoạch sử dụng đất chỉ có thời hạn 10 năm; thời hạn quy hoạch xây dựng chỉ 10-20 năm...) và nhanh chóng lạc hậu do hạn chế về chất lượng dự báo, tầm nhìn khi lập quy hoạch. Trong khi đó, thời hạn hoạt động của dự án (theo Luật Đầu tư) và thời hạn giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư (theo Luật Đất đai) lại rất dài, lên đến 50-70 năm. Điều đó dẫn đến rất nhiều khu công nghiệp, nhà máy mới hoạt động khoảng 20-30 năm đã phải di dời vì không còn phù hợp với quy hoạch, thường xuyên gây tắc nghẽn giao thông, tiềm ẩn ô nhiễm.
Điển hình là trường hợp khu công nghiệp Đà Nẵng (KCN An Đồn), được thành lập từ năm 1993 trên cơ sở liên doanh giữa Tập đoàn Mascorp Malaysia (giữ 65% vốn điều lệ) với Quỹ đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng (giữ 35% vốn điều lệ thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Khu công nghiệp này sử dụng khu “đất vàng” quy mô hơn 50ha tại quận Sơn Trà, ngay trung tâm thành phố.
Tuy nhiên đến năm 2017, tức là chỉ sau hơn 20 năm, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản số 499/TTg-CN thống nhất chủ trương đưa KCN An Đồn ra khỏi quy hoạch các khu công nghiệp; chỉ đạo thành phố Đà Nẵng chuyển mục đích sang đất đô thị.
UBND TP Đà Nẵng đã giao xây dựng Đề án di dời các doanh nghiệp trong Khu công nghiệp Đà Nẵng; trong đó ưu tiên khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khác. Lý do là bởi đa số các doanh nghiệp thuê lại đất trả tiền một lần từ chủ đầu tư khu công nghiệp, đã trả toàn bộ tiền thuê đất và vẫn còn thời hạn sử dụng đất hơn 20 năm nên cần được ưu tiên chuyển mục đích (để tiếp tục được sử dụng đất theo quy hoạch mới).
Theo Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng phê duyệt năm 2021 thì khu công nghiệp An Đồn được quy hoạch thành khu trung tâm thương mại, văn phòng kết hợp chung cư cao cấp (CBD - Central Business District), trở thành trung tâm kinh tế mới của thành phố, thậm chí là điểm nhấn về quy hoạch, kiến trúc của đất nước cũng như khu vực.
Tuy nhiên tiến trình thực hiện Đề án di dời các doanh nghiệp diễn ra rất chậm chạp bởi liên quan đến quyền lợi của nhiều chủ thể. Mặc dù các doanh nghiệp đã thuê lại đất và đa số là thuê trả tiền một lần (có 43 doanh nghiệp) nhưng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, đường ống cấp nước, xử lý nước thải…) là tài sản của Công ty TNHH Massda Land (doanh nghiệp liên doanh được cấp Giấy Chứng nhận đầu tư dự án KCN An Đồn). Vì vậy, Massda Land đã đề xuất thành phố giao giữ vai trò chủ trì để thương thảo với các doanh nghiệp sản xuất nhằm xây dựng phương án chuyển đổi KCN Đà Nẵng thành khu đô thị (Massda Land đại diện thành lập công ty cổ phần mà cổ đông là các doanh nghiệp trong KCN, phần vốn góp của các cổ đông này chính là giá trị quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp).
Hình thức sở hữu hết sức phức tạp (phần lớn doanh nghiệp sản xuất có quyền sử dụng đất với thời hạn dài do đã thuê lại đất trả tiền một lần; chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có tài sản là hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như quyền sử dụng một số lô đất chưa cho thuê hoặc chỉ cho thuê thu tiền hàng năm) là nguyên nhân dẫn đến sự thiếu thống nhất, đồng thuận để lập phương án chuyển đổi khu công nghiệp sang mục tiêu phát triển đô thị. Điều đó dẫn đến hiện tượng “chín người, mười ý” nên cho đến nay, sau 6 năm được đưa ra khỏi quy hoạch phát triển khu công nghiệp, KCN An Đồn vẫn chưa được chuyển đổi mục đích, trong khi hoạt động sản xuất trong KCN cũng hết sức cầm chừng do không được mở rộng quy mô, nâng cấp dây chuyền công nghệ.
Một phương án khác cũng được nêu ra: chính quyền Đà Nẵng chủ động chấm dứt hoạt động của dự án KCN An Đồn, thu hồi đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị. Tuy nhiên hình thức này để triển khai được đòi hỏi thành phố phải bố trí nguồn ngân sách khổng lồ để chi trả bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đầu tư quốc tế (do Công ty TNHH Massda Land - chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp là doanh nghiệp có 65% vốn nước ngoài). Mặt khác, dự án này cũng không thuộc một trong các trường hợp phải chấm dứt hoạt động theo Luật Đầu tư (dự án không gây ra vấn đề lớn về ô nhiễm môi trường, mất an toàn lao động; trong khi chủ đầu tư cũng không vi phạm nghĩa vụ thuế, tài chính...)
Hay một dự án hạ tầng khu công nghiệp khác cũng “lập kỷ lục” về thời gian làm thủ tục chuyển đổi mục đích là KCN Biên Hòa 1 (Đồng Nai). Từ năm 2008, Đồng Nai đã đề xuất chuyển đổi công năng của KCN Biên Hòa 1 sang khu đô thị - dịch vụ - thương mại hiện đại nhằm giảm thiểu ô nhiễm, bảo vệ nguồn nước sông Đồng Nai cho hơn 10 triệu dân của Đồng Nai, Bình Dương và thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên phải mất 13 năm lập thủ tục, đề án, mãi đến năm 2021, Thủ tướng Chính phủ mới chấp thuận đưa KCN Biên Hòa 1 ra khỏi quy hoạch phát triển các khu công nghiệp. Và sau 2 năm kể từ thời điểm được Thủ tướng chấp thuận, việc triển khai trên thực tế vẫn hết sức chậm chạp mà nguyên nhân lớn nhất nằm ở vướng mắc khi di dời hàng loạt các doanh nghiệp đang sản xuất và nguồn lực còn hạn chế để chi bồi thường, hỗ trợ doanh nghiệp di dời.
Một vấn đề nan giải khác cũng ảnh hướng lớn đến tốc độ di dời các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất khỏi khu vực đô thị là chủ trương của Nhà nước trước đây cho phép doanh nghiệp phải di dời được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản theo quy hoạch tại vị trí cũ (cho phép liên doanh với nhà đầu tư khác thành lập pháp nhân mới để làm dự án). Trong khi đó, các doanh nghiệp nhà nước lại được chỉ đạo phải tập trung vốn đầu tư vào các ngành nghề sản xuất, kinh doanh chính, không đầu tư ngoài ngành, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Hai chủ trương có “xung đột” nêu trên dẫn đến một loạt các dự án BĐS triển khai tại các khu đất nhà máy, cơ sở sản xuất cũ bị đẩy vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Vấn đề này sẽ được phân tích, mổ xẻ trong bài viết sau.
